曾经房价全国倒数第二，如今涨幅大逆袭！这个城市怎么了？

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新乡的概述

新乡历史悠久，历史上著名的牧野之战、张良刺秦、陈桥兵变等重大事件都发生在这里。

建国初期，新乡作为平原省的省会，曾经显赫一时，有机会成为中原地区的带头大哥，可惜后来还是被郑州篡了位。逐步滑落为豫北地区的一个普通地级市。

即便如此，新乡仍然有其闪亮之处。

教育方面，新乡有着国内地级市为数不多的高等教育资源的配置，设立有河南师范大学，新乡医学院等五所公立本科高校，且文理师范工商农医门类齐全。

工业领域，一五二五时期国家在此布署了一批成套工业项目，建立若干国营工厂，形成了一个完整的棉纺染织工业体系，很多天南海北的内迁工人也在此落户。

更有中航工业下属的部分军工厂，760,134等等一个个神秘而又封闭的数字。

这些工厂形成了一个个相对独立的小社会，生活水平，教育程度相较本地高出不少。

这也造成了，新乡市有相当一部分居民是不需要为住房担心。

计划经济体制下的大包干福利制度，甚至包括了生老病死一切。

大量企事业单位的家属院，邻近城中村的自建房，部分开发商的商品房，形成了早期新乡市市区的房地产大框架。

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新乡的房产市场

2016年前的新乡市区房价是平稳的，波澜不惊。

甚至在房管局2015年度情况说明里，有如下表述

由于国家限购政策的影响，2014年整个房地产市场阴霾笼罩，购房者观望情绪浓厚。

社会层面，发生在2013年的全顺集资事件和2014年的腾飞集资事件，更是严重的影响到新乡部分市民的日常生活。

新乡房地产市场也难逃此劫。各开发商的整个销售节点也大大延长，资金压力变大，甚至部分项目出现了开发商跑路，楼盘烂尾现象。

即使是屡次在三四线城市引领涨价狂潮的恒大，也未能改变这种死水一般的情况。

恒大雅苑，作为恒大地产在新乡市区推出的首个项目，自2011年开盘截止2015年销售完毕。

仅仅8栋高层，共耗时5年时间，对于追求高周转，快销售的恒大，这意味着什么？

从那以后，恒大再无项目面市，转战平原新区（2017年12月，恒大在市南区再次重金拍地）。

另一个”宇宙第一房企“碧桂园，严格意义上来讲，更是在新乡市区内没有一个项目。

坐落于卫辉市孙杏村镇的新乡碧桂园自2014年开工奠基，直到今年二期高层才开始排号认筹。

低迷的营销周期，不知多少房地产企业为之煎熬。

新乡就是这样一个房价下限运行，波澜不惊的城市。

当然，今时不同往日。反转的原因，上篇已经说过了，就不再叙述。

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当下各区域房价信息

新乡市政府在2017年重新修订了市区的整体规划。其中最大的改变就是，不再单独突出南部新区和新东片区的区域规划，而是以整体发展的步调共同前进，来实现“东移西联南扩北优”空间发展战略。

更新片区划分的主要目的：

简单来说，大家协同发展，共同前进。

老城区域

卫北片区、中心片区和老城片区。

特点是片区内建成度高，增加绿地、设施较为困难，所以要完善设施，改善片区的居住环境。

片区内集中了新乡市最好的教育资源：

最丰富的商业配套：胖东来（大胖，二胖），万达广场，百货大楼等等

最大市民休闲场所：人民公园，牧野公园

最好医疗资源：市中心医院

但也因为是最老的城区，老厂区，棚户区，以及城中村改造难度较大，在售新项目较少。

尚都国际位于和平路与建设路交汇处向北300米，原为新乡市水泵厂改造项目。目前在售二期产品。

项目占地面积108181㎡，建筑面积31万㎡，容积率2.49.户型以88-156平高层和小高层为主。划片新乡二中西校区，第一实验学校。

项目一期为原水泵厂和新乡钢厂的回迁安置房，由于交付时间等问题，也曾经历过维权事件，目前一期三栋楼主体已完成。后期一二期之间会有硬隔离。

目前项目节点处于前期咨询，预计售价在7000左右。

项目位于和平大道与宏力大道交汇处东北角，原针织厂厂址。

建筑面积28万㎡，占地面积78212㎡，容积率3.78。

主打位置和教育，划片学区：陵园小学和新乡二中。

目前在售三期10楼，房源面积93-143㎡，赠送直饮水和新风系统

需要注意的是这两栋楼从去年都开始排号，预计今年6月份才会开盘。蓄客时间较长，这次400套房源，目前将会有上千人排号。预计售价8500左右。

项目位于中原路与中原街交汇处东北角，地处老城区中心。总占地约100多亩，开发体量约40万方，住宅总建筑面积约30万方，容积率：3.90。共12栋27至33层的高层建筑。

该项目为中原纱厂家属区棚户区改造项目，目前在售一期的尾盘，数量较少。二期即将开始预售。

目前售价为6500元/平米，但是需要一次性付款或者交房前分三次付款，4:3:3结款方式。二期价格将会提高一些，预计7000左右。

对于经济实力较好的的购房者，还是具有较强的价格优势。

央棠应该是目前老城区位置最好的项目，金穗大道和劳动路交汇处，北侧紧邻人民公园，到胖东来不过几分钟的路程，购物休闲极为方便。

目前仍未开盘，处于前期排号阶段。总占地面积约50亩，总建筑面积约18万方，容积率3.5.户型从88-154平米不等，其中个别户型具有额外赠送空中花园。

由于地段关系，以及开发商宣传力度，目前央棠吸引了对于老城区改善型群体的目光。预期价格在9000以上。

项目位于向阳路与新飞大道交叉口东北角，处于新老城区的交汇处，总占地面积1100亩，建筑面积260万方，其中包含商业地产约40万方，目前推出的户型为105-145平，未来将实现精装交房，目前处于前期会员招募，首开价格预计会有惊喜，预计不会高于一万。

国悦城就是马小营城中村改造项目，承建开发商为新乡又一城置业有限公司，或许不少郑州的购房者会更熟悉它。

不得不说，国悦城的开发商资金实力和营销手段全面碾压本地开发商。

截止目前为止，马小营的安置房已经建成大半，商业地块已经完成规划，项目内部响应政府号召，全面实现成品房交付。

安置房和商业布局▼

就算是售楼部也是花费了一番心血。高端大气上档次。对比本地开发项目，仅有一间房子的售楼部，在气势上都无法相提并论。

如此大体量的项目未来一经推出，呵呵，后果将会怎样。

下面的表格列出了老城片区其他在售或者即将面世的项目。仅供大家参考。

总结：

如此传统意义上的老城区，事实上新开品质楼盘并不多，更多的是一些项目的尾盘或者是小地块项目。

国悦城作为城中村安置项目，精装交付，首开估计会有惊喜，希望整体品质不要令大家失望。

最后还是希望尽量选择大开发商或者已建成其他项目的开发商，保证顺利交房。

东部片区

东部片区具有特点是建筑品质环境较好，棚户区数量很少，新区开发强度过大。

市政府搬迁到东区后，整体公共环境和市政设施发展很快。

目前107国道以西区域，未开发土地较少，很多新建项目都集中在107国道以东区域。

建业壹号城邦项目位于金穗大道与新一街交汇处南800米，占地面积278亩，建筑面积80万方，容积率3.5。

项目共分四期开发，目前在售为四期的最后两栋高层，两梯6户，户型面积86-90平。预期售价7500元左右。

建业在新乡的口碑不错，小区物业管理比较正规，此次推出的尾盘，价格不高，但户型一般。

项目北侧为定国湖▼

项目位于平原路与新八街交汇处，占地面积245亩，建筑面积60万方，容积率2.99.共26栋高层，项目北侧为定国湖，环境优美。项目共分四期开发。

目前在售四期房源25,26号楼，2梯三户，面积92-130平。目前处于排号阶段，月底开盘。预期售价8500左右。

正商城目前交房的一二期，通过划片摇号上明德小学，后期本身自建一所公立的小学。

项目位于京珠高速以东，平原路新东大道交汇处。

项目占地300亩，71万方的建筑面积，具备多种业态包括别墅洋房高层。

诚城三英里项目主打英伦人文小镇构想，联合河南师大附中，打造180亩国际双语学校，是其一大特色。

今年一期已经交房，目前加推三期16号楼，115-137平，预计售价不低于7000元。

其他项目▼

南部片区：

项目地址：牧野大道与海河路交汇处，整体8栋高层房源，占地面积1.2万平方米，建筑面积3.4万平方米，容积率2.3.作为绿都温莎城堡叠墅区的高层项目，共享配套商综合商业街、英伦会所、专属幼儿园等高端生活设施。

目前在售以80㎡-140㎡户型，预计售价6400元。

项目地址：和平大道与纺织路交叉口东南，项目占地156759平米，约235亩，地上总建筑面积约45万平米，容积率2.94.小区绿化环境较好。

隆基新谊城共分五期开发，前几期已经交房入住，目前在售为五期项目1,2,3号楼▼

项目位于牧野大道和道清路交汇处东南角，紧邻道清路小学。

规划用地面积为46461.4平方米。总建筑面积为190469.65平方米，容积率3.49。主打科技社区。

项目总规划10栋建筑，其中1号楼为幼儿园，2号、3号、4号、6号、8号楼为住宅楼，7号、9号、10号楼为商住楼，5号楼为综合服务楼。

目前在售二期，8楼，面积分别为97㎡，117㎡，119㎡，131㎡，会采用云选房模式，通过微信客户端选房。目前已全部售罄。价格在8200左右。

铁西片区：

项目位于牧野区宏力大道与和西华大道口东南角，南邻卫河。

占地面积约117亩，建筑面积297941㎡，容积率3.0.共建有15幢建筑，包含18-33层高级住宅和商业及学校配套（包含小学和幼儿园）。分二期开发。

一期项目已交房入住，目前在售的是最后两栋楼中的12号楼，预计6月份排号认筹。独栋两梯四户。预计毛坯售价6500左右。

值得一提的是，该项目由于市政建设原因，暂未通暖气，开发商对每位业主赠送了地源热泵。

长期以来，铁西区域受两场（飞机场和火葬场）、铁路交通制约，以及铁路西旧城和棚户区数量多，面积大等因素制约，城市建设发展极为缓慢，整体面貌呈现出基础设施差，区内道路狭窄等特点!

铁路局老家属院▼

在新的城市发展规划中，在通过搬迁两场，实施棚户区改造，加快公共设施建设等手段，快速改善居民的居住环境，提升城市的建设品质，利用品牌效应补充大型优质设施，带动铁西片区的发展。

市区这么多项目了解过后，最后的结论：

老城区的新建项目越来越少，今后新乡的房地产项目将会逐渐远离环内，向东，向南发展。

目前的南部片区和新东片区，城市界面较老城区有较大改善，但基础建设和公共设施还不完善，需要进一步改善。

未来几年，棚户区改造和城中村建设，将会是市区发展的契机。

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未来的无形压力

想盖房，先拿地。

通过梳理一下最近半年的土地出让情况▼

透过这个表格，可以很清楚的发现——棚户区改造积极推进。

这也与政府的市政规划紧密衔接。

按照棚户区改造相关政策法规，拆迁安置将会以货币化安置为主，其中意味这什么，也就无需多言。

开发商拿地成本较高。

未来这些新入市项目，所有的成本都要购房者来承担。

目前新乡的首套房贷款利率基于基准利率上浮20-30%。

一方面是市区在售项目的减少，另一方面是金融成本的不断提高。

真的要租房一辈子吗？

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建议

短期不会降下来，长期不会涨上去！

这就是我对新乡房价的判断！

所以说你是本地人，你是刚需，也不用在期待房价的下跌，多看看市场，多比较比较项目。

价格敏感者，多去看一些项目的尾盘，可能户型不怎么样，不过6000多的价格，还要什么自行车，堵住丈母娘的嘴才是正事。

考虑投资新乡的，真心劝你放手，向南60公里的郑州，最低价格也不过1万2、3，何必那么执着呢？

换一个思路，或许又是一番景象！

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