延续上期话题，这回还聊“深圳扩容”这个大瓜。
“狼来了”也才3遍，特么你深圳扩容是喊了30遍都没来，确实够招人烦的。
扩容的声音很杂，各种说法都有，主流说法有两套方案：1、莞惠临深片并入；2、东莞全市＋惠州临深片并入。唯一缺的就是官宣，大家只好猜来猜去。
扩容的事传了十几年，说明确实有这想法，空穴来风。而迟迟没兑现，说明扩容的必要性尚待商榷。
在司机佬看来，猜深圳直辖的基本是扯，深圳已经是特区，现在又是社会主义先行示范区，已经没有直辖的必要。
退一步说，如果深圳要直辖早就干了，还需要向西填海，还需要搞深汕合作区此等“多此一举”的飞地经济吗？
但是，矛盾出现了，如果是出于先行示范区城市体量的需要，是不是就出现了扩容的刚性需求呢？
因为它背负了太多“世界一流”、“世界领先”的极限指标，如果不具备hk那种连接世界的优势，又将依靠什么来放大自己呢？
司机佬上次爆的料，也确实来自权威信息源，不过还是那句话：无法证实，只能等待。
我们不妨换个思路来看待这个谜题，如果深圳不扩容，莞惠临深片区，是不是就没前途了？
1
如果不扩容，临深片还能热闹下去吗？
前两天，早上七点多，司机佬刚醒，就接到一个朋友电话，火急火燎地问：“你觉得惠阳大亚湾的房子现在还值不值得买？我刚看到一篇文章说深圳不扩容了，心里一下没底了。”
朋友说，他最近在惠阳大亚湾看了一百多个楼盘，准备入手投资一套，但因扩容传闻飘忽不定，让他很犹豫。兜里放着那么多银两，又怕发霉不值钱了（后面这句是司机佬脑补的）。
不光是我这个朋友，相信很多投资客或深圳外溢客户都在考虑这个问题。
在司机佬看来，如果是投资（注意，仅仅是投资），深圳扩不扩容，就不会是个问题，投资考虑的核心问题是赚与亏的问题，不是赚多与赚少的问题，另外就是长线与短线的操作。
惠阳大亚湾也好，凤岗塘厦也好，持续稳定地承接深圳强大的外溢需求，有近十年的成交数据可以证明。惠阳大亚湾片区的深圳客比例长期保持在90%左右，凤岗塘厦也有50%左右（这是因为东莞本土的消费力也很强）。
很简单，商品价格受市场供求关系影响，嗯，房子还有政策影响，深圳商品房市场供求关系严重失衡已成事实。有相关数据显示，目前深圳2000多万常住人口，只有不到3成的人买了房，剩下的7成呢，上哪儿买去？不是显而易见的事吗？
源源不断涌入的深圳外溢刚需，你觉得，他们会导致莞惠临深片区的房价不上涨呢还是下跌呢？
我们的楼市一直都是政策市，受政策影响，短周期内的价格波动不好说，但作出中长期的判断，却比较容易。
2
临深“候鸟族”，只会越来越庞大
从中长期看，临深还是很香的。底层逻辑是：只要土地财政不变，长期货币超发政策不变，城市化率仍然处于较低水平，房价就一定是长期看涨的。
具体到临深，5年以上的中期也同样看好，未来大趋势，一定是与深圳之间的联系越来越紧密，物理边界越来越模糊，并且持续冲淡行政边界。
如果你去厦深高铁惠州南站去看看，你就会看到，每天早上六点多，都有一大波晚上住在惠阳，白天乘坐厦深高铁到深圳上班的“候鸟族”。
深圳政府是支持外溢刚需的，深圳是人口净流入比较大的城市，它已经没有足够土地去满足大量深圳人的居住需求。
2016年，时任深圳市委书记的马兴瑞就在“两会”上公开表示，深圳房价上涨确实影响到一批希望来此扎根的年轻人，未来深圳将与相邻城市东莞、惠州加强合作，建设交通基础设施连通各方，把深圳地铁线路正在延伸至东莞、惠州，缓解自身土地资源不足之困。
看看这个事情的进展如何，据媒体报道，深圳14号地铁线已在去年动工，地铁14号线等项目预计2022年建成通车，深圳和东莞、惠州等城市实现地铁连通。
近日，国家发改委还批复了《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》
其中，深惠城际、深大城际获批，预计2022年前启动建设！
实现多条轨道交通和惠州、东莞紧密连接。临深的“候鸟族”，只会越来越庞大。
关于临深片区的未来，还有什么比这更好的消息呢？至于怎么个利好法，相关分析文章多如牛毛，这里不再赘述。
3
临深变香了，惠州人亦喜亦忧
前面提到给我打电话那位朋友，其实他跟还说出了一个困惑：“这几天看房，看到惠阳大亚湾全是密密麻麻的楼房，配套就没看到多少，将来还能转手出去吗？”
这一下把司机佬给问懵了，因为很多人都不大会去想这个问题。
客观来说，临深二手房市场确实不如一手那么热闹。但这不仅仅是配套不足的原因，中间商吃差价、二手房手续多，银行评估价上不去，都是二手市场的坑。
这对短线操作，影响比较大，中长线就无需太担心。
房价中长期上涨的问题无需担忧，但如果不扩容的话，还是会很不一样。
从配套的角度来看，对莞惠带来的挑战也是巨大的。尤其是惠州，大量外溢深圳客，平时工作在深圳，稅交到深圳，消费也基本在深圳，只是晚上或周末过来临深小住。
对于惠州来说，除了卖房，并没有获得实际的外溢人口红利，反而还要消耗公共资源，政府要承担大量的公共配套建设来满足深圳外溢人口增长的压力，作为卫星城，这非常尴尬。
东莞可能还好点，惠州本来就缺钱（如果不是缺钱，那啥智慧区引进大学的事就不会黄了），这样一来，政府不光没钱，也没动力去做配套和完善资源，大部分可能都得靠开发商自己去做配套完成过渡，但如果房子太好卖，开发商也没动力去做配套，当然也要看政府的用地规划指标。
那么，问题来了，如果教育、医疗等公共基础配套严重缺失，将来要住在临深，长期生活在临深的人咋办？生活质量还要不要了？
这是个很大的现实问题，惠州不建，难道要指望深圳过来建配套？（目前来看，深圳最多就负责把轨道修到你家门口，其它问题，你自己解决。）如果要解决，弄成深惠合作区，也不是不可能嘛，如果扩容直接并入深圳，那就更简单了。
这就是不扩容不搞合作区和扩容或搞合作区之间的差别。
惠州人还需要担心的是，深惠城轨通车，还会导致越来越多的深圳客户外溢到仲恺、惠城。
惠州人收入跟不上的话，在面临与深圳人的资源争夺战中，将全面落下风，会非常痛苦。
根据2019年发布的全国各市平均工资水平排行榜，深圳9443元（深圳土豪太多，工资都是浮云），排全国第三；惠州6100元。有没有压力，各位自己评估。
不过，司机佬还是相信，在大湾区格局下，深莞惠的城市融合度一定会持续加深，这是大趋势，各城市主政者也一定有足够智慧去解决上面提到的问题。
总之，扩容或不扩容，临深片，都将令人充满期待！