但的确市场格局的转换在发生，任何一个市场从业者或者买/卖房人，大势看清还是很重要。有远见的房企看到了，今年会是一个转折年份，变化已在隐约之间。
我昨天的文章，站到上市房企的角度，其实就一句话：市场对租赁住房的评估可以更乐观一些，这个市场其实很大，而且，是可以赚到钱的。第一个在这上面赚到钱的房企，其实已经出现了。
上篇文章重点讲了“七普”的人口数据，这个数据就指向一个判断：租赁住房的市场到底有多大。
我们来算个毛账，先说好，是个毛账，错了请大家批评：
“七普”人口数据里，人户分离人口高达接近5个亿（4.93亿），流动人口3.76亿。这个数据比“六普”多了2.32亿。比之前外界预判的，夸张了很多。
这是我们可以对租赁住房的评估更加乐观的第一个基础，因为事实显示，中国的人口流动性在过去10年没有收缩，而是继续表现得异常夸张。流动人口中，大量的人都是要租房子的。
我拿到一份测算，这近5亿人户分离人口按1.5亿户算，平均每户每年花在租房上的费用大约预测2.4万元。那么，这个租赁住房的市场，最大可能是一个高达3.6万亿的巨大市场。实际也许没那么大，但一定是一个数万亿级的市场。
也就是说，这个市场，对房企而言，实际上是一个无比巨大的市场，比瓜众们想象的要大得多。这解释了为什么这个钱赚的这么难，但像万科、龙湖这样的房企巨头，还是愿意把它列为“战略性业务”。继续按上面的测算，假如这个3.6万亿的市场最终机构化率（因为租房市场最终的主导还是个人房东）是15%，单一家房企巨头市占率是10%的话，那么，营收规模大约在540亿。
看巨头上半年财报，也可窥一斑。
万科泊寓截至6月底，继续保持国内集中式公寓规模全国第一，布局33个城市，开业14.8万间，服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年实现营收13.2亿元（+25.6%）。其中的万村业务开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%。泊寓还为多个城市提供超过3万间人才房。在价格上，城市泊寓均价是1991元/间，万村（加上管理费）是1260元/间。万科在这个业务上，还在亏钱，但是NOI率做到了5%以上（属于优秀级别了）。
龙湖的信息少点，截至6月底，冠寓开业9.4万间，整体出租率94.1%，其中开业超过6个月的冠寓，出租率95.5%，上半年实现营收10.7亿——龙湖的开房量比万科少了36%，但是营收却只比万科少了19%（万村太坑了）。而且，非常厉害的是，龙湖直接在半年报里透露：2021年，冠寓将“开启盈利元年”！
从这两个巨头的半年报能够看出几点：
1）长租住房的需求庞大，底盘商业逻辑很扎实。这一点，从两家都高达95%的出租率，可以看出来。如果做一个生意，可以搞到95%的出租率，那说明底盘需求是极为旺盛的。这一点也继续印证了市场判断：大城市内部，租赁住房市场的结构性矛盾非常突出，“新市民”+“新青年”的一部分，对高质量租赁住房的需要非常的强烈。从万科、龙湖的开房增长也能看出来，龙湖2017年开房量是1.5万间，万科2017年开房量是3万间，截至今年上半年，分别是9.4万间、14.8万间，增长5.3倍、3.9倍。
（万科泊寓开业）
（龙湖冠寓开业）
2）这个业务可以赚钱。如果没有很明确的信心，我想龙湖吴老师那么稳的一个人，不至于在财报里讲“我今年就能盈利”。这就有了很好的说服力了，这个市场底盘逻辑稳，而且的确可以赚钱，长租住房从起步到今天也就5年左右，已经很不错了。就是万科受到了万村的拖累，NOI率也做得非常优秀，赚钱是迟早的事儿。重要的事情说三遍，真的能赚钱。只要你用心做，提高自己的竞争力。这是最重要的结论，说明巨头们的这个业务判断没错。依据上面的测算，这些巨头的远期增长有机会扩大20倍。
3）赚的是个细水长流钱。长租住房你要说能赚很多钱，那是瞎胡扯，这个行业就跟开个包子店差不多，能赚，但有多少利，一眼见底。而且，很容易受到政策左右，比如说现在住建部要求各地控制租金涨幅，对长租住房运营商而言，会构成利空（如果覆盖的话）。最终，这个业务提升的是企业价值，因为现金流会非常的稳定。
现在发生了什么样的变化？
政策支持。顶层设计释放的信号，就是要大力推动租赁住房。那么未来的市场一定是：政府、企业、集体、个人四类力量的共同混战。可以预想的一种情况将是：
万科、龙湖这些企业负责这个行业的高质量租房市场，面向支付能力强的“新市民+新青年”人群，让他们能够“租好房”。当然同时少不了为政府分担解忧，做一些人才公寓/人才住房的贡献。
政府针对城中村展开大规模的综合整治/柔性改造工作，这些也会引入房企巨头来做，用以满足支付能力较低的“新市民+新青年”人群之需要，让他们能够“住的便宜”。
也就是说，未来这个租房市场本身，也是要分层的。我认为大概再需要1-2年的时间，市场的玩法就会比较明朗了。
但对于个人而言，这个租赁住房大潮的影响，我认为要分两面看。
一方面是那些去租高质量长租公寓的新青年，其实这个是一个自由的市场选择，是个好事。有相当一部分的年轻人的确需求不一样了，支付能力也不一样了，消费观念也不一样了。这是青年人自己的事情，不需要外人来评头论足。
值得讨论的其实是第二部分的人群，就是接受了政府/企业的资助，以非常便宜的价格“租”到了不错的“人才公寓/住房”。我们经常会在深圳看到，政府放出来的租赁住房，单位租金都是20块/平米，非常的便宜。为了能够留住人才，各地政府也都是下了血本，给到新青年、新市民更多的资助。
关于这个问题，我和后台的朋友们也交流过很多次。应该说，站到个人的角度，有喜悦，有担忧。喜悦的是，如果你是“人才”，有条件接受到政府的帮助。那当然想不要想，先住进去再说，每个月可以省至少一大半的钱，一家人在大城市里也会活得不那么辛苦。
担忧的方面是两点，一是，受到资助的人群其实很少，并且很不透明。这个很容易滋生很多黑箱操作，大部分的新青年、新市民，要么是不符合政府的“人才条件”，要么是不符合政策的“户籍条件”。最终，都是受到政策高度倾斜支持的大公司员工，才能够享受得到。大部分同学，都得不到。
二是，从大量的实践来看，住在政府提供的房子里，尤其是长期住，是“有风险”的。这个风险有点像“温水煮青蛙”，因为很便宜，人的压力会减轻，慢慢的会耽于这种状态，反而赚钱能力越来越低，变成了俗称的“养懒汉”，导致越来越买不起房。另外，我观察到更大的尴尬是，很多企业给到员工的这种房屋，可能都都是附带条件的，你接受了，就得呆在这个企业、这个城市。往往会影响到跳槽等等职业转换，长期的话也会失去很多好机会。这是我观察到的，我身边有个同学也是拿到了政府资助的企业人才房，正是这样的情况，必须呆在这家企业不能走。
这个，不单是“人才公寓”有，更是会出现在那些政府提供的“安居型保障房”里。当然，这是站在个人角度讲的，不涉及到政策不好，因为站在政策设计的角度，当然是希望能够济民之苦，让更多的人活得更轻松，增加保障这当然是值得提倡的。但是站在微观的个体角度，这个“风险”是的确存在的，越是受到的照顾好，越是离买房越远。虽然我们也不能说买房子就一定是人生意义，但是在大城市里最终买到一套房，永远都很重要。
这样的情形，在香港以及国外，都发生过。香港公屋里住的人，多年以后下一代还要住在公屋里，政府给的资助，没有让他们变得更好，反而继续造成了“代际贫困”。
所以，是不是下面的做法更可取：年轻人一方面可以学着善用政策的帮扶，让自己在大城市里的生活压力小一些，攒下的钱多一些。但是同时，又要时刻提醒自己，不能让自己被一套房子绑住，学习抓住更多更大的机会是上策。人和人的区别，就像操场里跑圈，一圈两圈看不出来，十圈八圈差距就很大了。
还是要清醒的意识到：这个政策其实是一架梯子，不是一个托底。一旦你把它理解为可以安享的福利，就大错特错了，那肯定也不是政策所期望的结果。