位于西湖区的西溪云庐，在二手市场上表现比较低调，其实成交量蛮不错的。
今年上半年总计已成交7套，其中5套是合院，2套是叠墅。
别看套数并不多，但是胜在“货值”大，一套合院售价三四千万元，一套叠墅也要两千万元，今年7月成交的2套合院，总价加起来接近一个小目标，是妥妥的西溪板块高端小区。
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6月份，杭州二手房成交量超过8000套，很多小区都创下了今年上半年以来的最高月成交量。西溪云庐在6月份却没有成交。
7月份受到高温的影响，是二手房市场的传统淡季，就连一些流量小区都出现了零成交，但是西溪云庐一下子成交了2套高总价的合院，这个成绩在7月的二手豪宅市场上还是比较亮眼的。
上周五，台风给连日高温的杭州带来一丝凉意，杭报房产来到西溪云庐小区实地探访。
西溪云庐实景
小区正门开设在西溪路与天目山路之间一条叫作至真路的支路上。隔着天目山路是西溪湿地公园，隔着西溪路是环西湖群山。
随着近两年钱塘快速路、文一西路快速路等路网干线全程通车，从小区出发到西湖、去滨江都很方便，去未科、去武林也都可以走快速路半小时通达。
从地段上讲，西溪云庐属于城市院墅，高净值人群完全可以用来作第一居所。这种既具备市区生活便利性又有景区自然资源配套的合院，带着天然的地段优势和产品稀缺的基因，交付后挂牌价和成交价一直居高不下，受到高端改善购房者的青睐。
今年成交的5套合院，包括7月成交的2套，都是资深中介小方经手的。他多年来深耕西溪云庐，对小区业主在售和成交的房子行情了如指掌。在小方的带领下，杭报房产去看了几套在售的合院。
西溪云庐实景
南区看的是一套建筑面积300㎡的毛坯合院，占地空间大，花园有150㎡，地上是两层，地下室也有两层大约300㎡，业主挂价4500万元。
北区看的是一套268㎡的精装修合院，花园40㎡，在中介机构挂价2880万元，但是地下室200㎡，需另计费用400万元。这套房子还没有满2年，有双税，估计税费大约也需要200万元，这样算来，合计售价大约3480万元。
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在1.1容积率地块上打造的西溪云庐，是代表性的中式风格低密楼盘。
步入小区，满眼所见就是大型江南园林展示，水榭花亭、长廊小巷等元素营造出传统东方院落群。
西溪云庐实景
杭报房产去看房的当天，正好下起了雨，漫步在西溪云庐的园区小径，白墙黛瓦，雨雾蒙蒙，有一种戴望舒的诗歌《雨巷》中描述的意境。
路边的石榴树上硕果累累，还有凌霄花从合院的高墙上探出头来，看起来如同一幅幅烟雨江南的水墨画。南区会所的亭台楼阁，小桥流水，打造出像苏州园林一样的秀丽景致。
西溪云庐实景
小区分为北区和南区，最北面靠近天目山路的是叠墅组团，其他都是合院。
根据不同的位置，开发商当时将这些合院一房一价销售，基本上2000万元起步，位置好面积大的，一手买入的总价都要4000+万元了。
南区有105套毛坯合院，比北区稍早些交付。
北区有43套合院，由开发商完成精装修，于2022年12月底到2023年初交付。其装修标准很高，达到7000+元/㎡。
杭报房产到精装修合院的内部参观了一下，房子地上有三层，卫浴产品用的是劳芬、当代等奢侈品牌，室内配备了电梯，墙面、地面的材料看起来也价值不菲，这样的标准如果业主自己装修，估计要达到1万元/㎡。
西溪云庐室内精装
据中介透露，小区交付后，来看房的意向买家，更倾向于选购南区的毛坯合院，因为南区的落地面积大，地上两层，地下两层，楼间距和院落空间更大。
西溪云庐去年总计成交合院13套左右，成交时间集中在年初和年尾。
2023年12月份成交了7套合院，有5套是毛坯房，位于南区，其中2套263㎡成交价都是3300万元，另外三套是267㎡、283㎡、300㎡，成交价分别是3650万元、3500万元、3550万元。
还有2套是精装修合院，位于北区，面积都是261㎡，一套不含地下室，总价略低，另一套的成交价是3550万元。
今年7月网签的2套，有一套是300㎡的合院，位于南区，成交价4400万元，花园面积有176㎡，地下室面积也有300㎡，在小区里面所处的位置还不错。
据了解，这套房子的原房东一手买入价大约2700万元，自行装修花了1000多万元。
今年春节前后，原房东挂价5000万元出售，来看房谈价格的意向买家是有的，但这些买家出价都低于5000万元。
原房东诚心出售，随行就市，先是把挂价调整到4800万元，依旧有价无市。于是，继续调整挂价，降到4600万元，这个挂价比较符合市场的需求，没多久，就出现了买家，最后以4400万元成交。
粗略一算，虽然比最初的挂牌价降了600万元，但原房东还是能赚到500-600万元。
西溪云庐实景
还有另一套合院的原房东，7月份才办好产证，刚开始挂牌出售，仅仅几天时间，就迅速成交了，比起买入价也涨了不少。
现在的二手房市场，房子一转手能挣上几百万元，也算是比较难得了。
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像西溪云庐这种上千万元的低密住宅，凭借着地段核心、交通发达、紧邻景区、大牌开发商等优势，在以价换量为主流的二手房市场，走出了成交价上涨的独立行情。
对于手上早已不止两套房子的终极改善群体而言，限购解除之后，房票不再是他们选择更大更好房子的障碍，只要符合他们的生活需要和心理价位，就会果断下手。
城西类似西溪板块这样的低密楼盘断档已久。要买到一手低密，一要靠等，二要摇号。
和家园颂庐示范区实景
在今年6月的红盘潮中，和家园推出了合院组团颂庐，面积200-280㎡，有100-200㎡的庭院，首开14套共有63组登记，中签率20.9%。
今年4月底，杭州市规划和自然资源局公示了“蒋村文新单元XH030203-01地块”的规划调整报告，这个地块恰好在西溪湿地公园的北面。
蒋村文新单元XH030203-01地块规划图
根据规划公示，这块由“商转住”而来的宅地，总用地面积约3.55万平方米，容积率只有1.01，限高15米，大概率会做成叠墅产品。
一些钟情西溪板块低密的购房者对此表示了期待：“最好也能适当设计些合院！”
目前这块低密宝地，何时入市仍未有确切消息。