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问答217期
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问：碧桂园锦里，万科悦府，蓝光雍锦世家，选哪个？
答：虽然都在大兴新区，但三家的产品完全是差异化的，比如碧桂园售楼部刚出，但地块很小，万科悦府备案价刚出，单价15000元/平起，登记人数很多，房源套数也多，核心卖点中小户型，地铁口，劣势周边区域面貌一般，没有太好公办学校，碧桂园同理；
目前看，蓝光的位置是最好的，虽然地块也不大，但小区户数少，定位改善，起步面积120平，最大200多，自带博物馆和17亩的公园，整体装标正常水平，但户型不错，同时地铁口，对面老城根，龙湖商业，是大兴最好的一块地；
预算都够的排序，蓝光，万科，碧桂园，预算紧张，选万科，同区域朗诗同样，输在小区规模上。
问：悦美国际均价一万三，金地中央公园二万，为何差别这么多？
答：产品不一样，金地基本都是大平层，最小面积127平，小区户数少，最核心的是紧邻西安城市生态公园，从登记人数看，还挺火；
另一方面，周边金地，海亮，万科的二手房成交价接近18000元/平，这个距离高新近，周边生活配套也方便，二手房的预期保证了新房的价格，同区域过往刚需盘居多但购买力不低，改善需求是在的；
悦美的价格确实挺香，虽然小区口碑一般，但种种过往都敌不过如今的价格，小区二手房和对面合能公馆相当，稳定在15000+左右，地段很好，生活方便，还有学校；
对于久久没有供货的长安区而言，算得上是刚需福音，两个小区受众不同，但各有市场，金地卖公园，悦美卖价格。
问：万科悦府的性价比怎么样，是之前的棚改项目用地吗？
答：19年底，万科以土地单价1523万元/亩，折合楼面单价6142元/平，拍下62.9亩土地，前身为范北村城改项目用地；一期安置房部分在一路之隔已建成，悦府为纯商品房，但容积率为3.7，算是比较高的；
同区域内，碧桂园，朗诗太小，恒大阳光城未上市，蓝光太贵，在一万五价格上，中等小区规模，一线开发商，地铁口只有万科一个，加上西安万科业主基数巨大，大家还是很认的；
登记人数也是轻松破两千，需要摇号，在同区域是有性价比的！
问：世园林语，白桦林溪，大华锦绣前城，三选一摇哪个？
答：都算摇号热门盘，且价格在同区域都有优势，其中历次中签率最低的是大华，一方面周边地价已经破万，土地稀缺，航天城目前建设接近尾声，学校，地铁，商业，公园都已建成，最主要的是临着曲江，外溢需求大；
虽然大华历来口碑一般，但在绝对的地铁口和性价比面前，弊端早已被人忘记；
其次是世园林语，因为是浐灞自己的国企，临着世博园的位置算是绝版了，小区密度不高，户型正常，且周边新房几乎没有，二手房价格倒挂，又有绝对的环境优势，所以排在第二；
白桦林溪此前也摇号，但位置比较挑人，高铁新城不如浐灞和航天，还在拓荒期，很多人是冲着经发的牌子来的，周边公园倒是不少，但人气，配套还是差一些，排在第三。
问：西安上班没房住，要不要卖掉咸阳的房子？
答：作为一个人口和产业外流的城市，咸阳的房子适合自住，不是投资，19年大开发商融创，龙湖，碧桂园，万科等集中进驻后，咸阳的房价也翻倍了，对于咸阳本地人这个价格很贵了，但西安的人又很少买在这里；
赌西咸合并的，如今也是人云亦云，从城市资源和房价涨幅上，西安比咸阳是要高的，怡心岛作为本地小开发商项目，优势临着沣河，距离地铁森林公园站也不太远；
二手房均价9700元/平，成交套数不多，如果要置换，赶早不赶晚！
问：西安没名额，林凯溢金湾和东望隽园怎么选？
答：这两个放在一起对比挺奇怪的，溢金湾的卖点在于一线河景，地铁口，公园旁，外加这里属于能源金贸区不限购，但定位改善面积大，在售户型137平起步，最大194平，单价16500+，总价很好；实际销量一般，周边竞品太多，220万起步的房子，开发商品牌又弱一点；
东望隽园在三桥地铁口附近，周边配套齐全，交通方便，但小区太袖珍了，只有两栋楼，基本没有什么活动空间；目前单价15700+，最小户型75平，最大户型112平，整体户型装修还行；
但输在小区配套和规模上，作为自住难受，投资面积大，占名额转手难，同样预算，自住可以看附近华润，中建，保利，万科二手房，投资的都去华润万象域的公寓了，价格更低位置更好。
问：试手气，摇上了御锦城15期，十年内不住，值得入手吗？
答：性价比确实挺高，主力区间都在12000元/㎡上下，在三环内，想要找到同类规模，带商业，有地铁，人气足，有学校的新房小区，御锦城是唯一的一个；
户型较老，两面宽边户和纯南中间户为主，15期位置在整个地块里一般，东城大道和快速干道都比较吵，距离地铁和凯德广场的商业较远，所以价格也低；这一批几栋楼位还行，南向的主要生活空间都在小区里
十年不自住，只能出租，预算多的话可以买来作为保值，毕竟群众眼光雪亮，758套吸引了2283组家庭，中签率不高，摇上放弃了可惜。
问：普通家庭摇中康桥悦蓉园，感觉周边人烟稀少，值得吗？
答：可能连康桥自己都没想到，自己最后一栋楼会以这种方式收尾，曾经首开13000+被说是价格高，如今却这么香，近11个人抢一套房；
一方面航天城的配套逐步齐全，学校，公园，地铁，商业渐渐完善，另一方面区域内新盘很少，要么高价，要么摇号，在曲江二期同时售完的大背景下，外溢到航天城的需求非常多；
同时航天之隔的长安也是断货好久，尤其是13000+的均价，吸引了全城的人，康桥品质不差，位置适中，学校公园都有，摇上还是不容易，属于买到不亏的。
问：自有绿地国际花都投资房，是等明年卖掉还是等软件新城？
答：在鱼化工业园，由于建设早，卖的便宜，国际花都的配套还算全的，住宅，写字楼底下都有商业，跨三环到地铁站也不远；
最大的bug在于学区，根据2019年学区，购房落户于绿地国际化都小区的业主子女，其对应学区小学为双旗寨小学，教育托管给高新；目前小区二手房均价15000+，低于周边新房；
作为高新软件新城外溢区域，不急着用钱先别卖，等待周边环境改善，软件新城配套起来，房价稳定后再出手，最主要是后期学校的改造；
软件新城的交通，商业，医院配套起来可以共享，但学校是覆盖不到的。
问：卖掉北辰大道辰宫双河湾，首付万科的房子怎么样？
答：买不买万科悦府，前面已经讲过了，但辰宫双河湾确实算不上优质资产，小区房龄久，开发商没名气，周边环境较差，没有太好学区，实在找不到增值的点；
虽然自金茂，华宇，龙湖后，未央区在售新房也都奔着改善来的，但未央湖的现状仍不容乐观，况且即便区域翻新做好后，房价有提升，但双河湾还是卖不上价格的；
小区目前二手房价格普遍在9000多，且房源众多，转手压力也不小，置换是肯定的，尽早挂出来卖掉，这个地方的小户型需求量不大，价格可以让步一些。
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