Part1
华为研发中心的搬迁为什么带动的是房地产租赁市场？
据上海市发改委公布内容显示，华为上海研发基地（青浦）2020年9月启动，在2024年6月竣工交付。占地面积约2400亩，总建面约20万平方米，总投资约120亿元。约有2.5万名科研人员进驻，进入中断芯片、无线网络和物联网等领域的研发任务。
随着华为研发中心的员工陆续入驻，对于居住空间的需求激增，直接带动了周边房屋租赁市场的活跃度。一时间，各类房源信息满天飞，中介公司忙碌不已，房东们更是乐见其成，纷纷上调租金以期在这股租房热潮中分得一杯羹。于是，媒体纷纷跟进报道，将这一区域的房屋租赁市场描述得如火如荼，甚至出现了房租价格大幅上涨的新闻。
从地图中可以清晰地看到华为研发中心坐落于上海青浦与苏州吴江的交界地带，这一区域水系纵横交错，历史上曾是上海重要的农田保护区。随着长三角一体化发展示范先行启动区规划的实施，该区域才开始进行商业开发。尽管征地工作已完成，华为等项目也在逐步推进，但该地区仍缺乏必要的居住和生活配套设施，且保留了原有自然行政村的特色，因此整个区域尚未充分准备迎接华为的入驻。
就房地产开发而言，该区域主要集中在沪青平公路沿线的上海朱家角、青浦新城两大板块，以及苏州吴江的汾湖镇板块。这意味着华为员工迁入后，将主要依赖这三个板块解决居住问题。其中，青浦新城板块的生活配套设施最为完善，房地产开发以普通住宅为主，且地铁17号线直达，交通最为便利。相比之下，朱家角的住宅产品更偏向于旅游度假，户型偏大，且多数楼盘不在地铁沿线。汾湖镇的开发起步较晚，虽然住宅项目众多，但前往华为研发中心的交通相对不便。因此，尽管该区域的房地产市场有一定热度，但并非最为活跃。
Part2
新房二手房表现平淡，租金价格出现普涨
分析华为青浦研发基地周边区域的新房市场，其表现显得相对平淡。具体而言，紧邻该基地的朱家角板块，在10月份的新房搜索热度相较于9月显著下滑。该板块内在售房源本就稀缺，且主要集中于中端别墅，尽管购房者的整体热情不高，但电话咨询量却与9月持平，这可能意味着，在经过一段时间的观望后，部分购房者开始展现出购房意向，且在这些咨询中，对公寓项目的兴趣更为浓厚。
转向青浦新城，这里的项目主打刚需产品，恰好契合了工作年限较短的高端研发人才的需求。随着华为青浦研发基地的正式入驻，该区域楼盘的搜索热度和单个楼盘的咨询量均有所上升。
观察二手房市场，10月份购房者的找房热度普遍有所上升，而青浦区域的热度增长尤为显著，快于吴江汾湖板块。这一趋势可能部分归因于上海楼市政策的放宽，但华为落户青浦对周边地区的正面效应同样不容忽视。
当前，青浦新城与朱家角板块的新房与二手房挂牌均价大致维持在2至3万元/平方米之间。若以平均每套90平方米计算，房价大约在250万元左右，这对于华为员工而言，购房压力相对可控。
相比之下，汾湖板块的房价更为亲民，单价介于1至1.5万元/平方米，意味着总价多可控制在150万元以下。对于部分华为老员工而言，两三年的薪资积累便足以全款购置一套房产。
因此，二手房市场的较低价格以及购房后即可入住的便利性，对于华为员工而言更具吸引力。
华为正式进驻该地区后，租赁市场显著回暖。观察今年华为周边三大区域的租金表现，均呈现出明显的上扬趋势，相比之下，上海与苏州的租金却持续下滑。
具体到各区域的租金增长幅度，吴江汾湖镇的房租增长最为突出，特别是自下半年以来，房租结束了下跌趋势并开始回升，至9月时，该区域的租金相较于年内高点，涨幅已达22.7%。紧随其后的是朱家角板块，其9月租金相比年内低点上涨了16.7%，而青浦新城的租金涨幅则相对较小。
值得注意的是，汾湖板块因租金基数较低，单位面积租金仅为27.7元/㎡/月，以100平方米的三居室为例，月租金不足3000元；相比之下，青浦新城与朱家角的月租金则需达到4000元左右。