南京七月土拍报名流出！万科雨悦光年考察日记，南京买房

先说土拍的报名情况，相关地块报名房企名单传出了小道消息：

根据爆料的消息来看，河西南滨江G29地块最受欢迎，包括华润、中海、保利、招商、万科、建发、安居等21家开发商争夺。河西中天街东G28地块第二，20家开发商报名。

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报名意向最多的是中海(12幅)、保利(12幅)、招商(12幅)、金地(12幅)，除了河西与南部新城大校场“两极”之外，江宁百家湖与燕子矶G32地块的报名意向也比较高。而江北的地块，多少有些降温的趋势，报名最多的一块地，是金融中心G09地块。

点评：

南京二次土拍，竟然18幅地块无人报名，这是要凉了吗？

第一，哪些板块是真凉了？

在18幅无人报名的地块中，正方新城三块地，人居森林板块两块，截止目前无人问津，全军覆没。

第二，哪些板块是最大的赢家？

第三，报名的都是哪些房企呢？国央企占据大半江山，是绝对的主力军，其中，中海，保利，招商报名了12幅名列前三，民企继续收缩，最多的龙湖报名仅6块。

第四，哪些板块被冷淡了呢？报名集中在河西，大校场等一线板块，燕子矶还不错，而江北核心区热度有所降低，但好消息是仁恒进军将重仓江核，靠小仁一己之力能否提升热度呢？

不过根据以往的经验，这种意向报名信息与最终的实际名单还会有一定出入，只可以当做简单的参考。

前些天，考察团跟各位老铁提到了位于城南中央科创生活区的纯新盘——金基雅玥拿到销许的消息，当然了，这个“城南中央科创生活区”说白了，就岱山北部，只是在岱山中属于相对较好的。

以下为正文。

开发商

在去年的“520”土拍中，岱山新城G36地块竞拍36轮后触顶待摇号，2021年5月22日，经摇号，岱山新城G36地块最终被万科夺得，成交总价164000万元，楼面地价23117元/㎡，未来毛坯限价30000元/㎡。

万科这个开发商大家都很熟悉了，是国资背景的龙头房企，安全性较高。

在这里借着土拍多说几句，雨悦光年的前身地块在去年的五月土拍中还能触顶摇号，一方面的确是因为大环境因素的影响，KFS普遍认为楼市还有较大的可能性转暖，所以在拿地方面毫不吝啬，而另外一方面，则是因为地块的素质相对来说比较“有底”的：从地块出发前往河西南核心区域，驱车也仅仅需要十来分钟。然而并不是人人都能买得起河西南，“宇宙中心”外溢人群的需求，愉悦光年基本可以满足。

项目区位

项目落子于雨花台区岱山南路与单家村街交汇处。

点评：

客观地讲，项目区位多少有一点尴尬：项目本身与岱山三剑客+1的新房组团（都会澜岸、世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府+金基雅玥）区域位置有区别：雨悦光年的位置，位于岱山南，这点跟旁边的兄弟新盘首开南岸潮鸣一致。

优点是距离河西近，缺点嘛，安置房扎堆自然导致板块房价难以提升，而且影响城市界面更新迭代，对于板块住宅的热销也起到不利的作用。此外，周边仙灵陵园、岱山陵园等公墓的存在也影响到板块房源的去化，附近的绿城也一直受到这些因素的影响。

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项目附近的安置房

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红框为雨悦光年项目所在地，红色椭圆为岱山三剑客+1的新房组团（都会澜岸、世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府+金基雅玥）的所在区域。

交通方面，道路交通上，两个多月前，岱山东路北延跨秦淮新河大桥正式合龙，这座大桥南起岱山东路跨绕城公路立交桥，向北跨过南南河、秦淮新河，止于河西南的秦新路。相信从航拍就能发现，岱山与大河西区域之间就是近！

另外据说区域内多条道路正在积极推进，包括岱山东路北延在内的3条断头路陆续打通，其中岱山东路北延预计2022年6月建成，片区多条主干道路建成后缩短了与河西的距离、提升与雨花台区南部互通性！

公共交通方面，项目周边规划3条地铁线路，在建地铁7号线（预计2023年通车）终点站西善桥站距离雨悦光年项目直线距离约1.6公里左右，有15个站点可换乘，同时地铁S2号线（预计2025年通车）与7号线交汇换乘于西善桥站，可快速通达全城；

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另有规划地铁16号线西善花苑距离项目更近一些，但是客观地讲啊，16号线目前什么时候开始挖还是个问题呢！

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商业方面，未来愉悦光年的业主们，首先自己就拥有一个小商业，同时未来还可以仰仗周边安置房的底商——所以说离安置房也有近的好处！周边底商烟火气满满，生意相当不错。

项目自带的约600㎡商业

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另外居项目1公里左右有约2.1万㎡东来奥南城，基本可满足日常生活需求，另距离世茂商业体不远，不过因为世茂BL的问题，据说已经有了新的接盘方，具体信息我们还需要等待官方消息，后期业主们如果实在觉得不够逛的话，直接开车河西商圈走起，反正离得近不是？

教育方面，区域内有岱山第一幼儿园、力行小学、金陵中学岱山分校、岱山实验小学、雨花台中学岱山分校等多个教育资源，这个方面嘛，只能说未来业主们的孩子是会有学校上的，但是也不能指望太多！

项目户型+样板间

雨悦光年项目整体打造了14幢8-11层小高层低密住区，一梯两户设计，整体仅规划了688户。

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沙盘北向视角，未来拥有景观河

雨悦光年拥有建筑面积约89、108㎡、125㎡三种户型，1.5的容积率拥有80％-85%的得房率，总的来说还是很不错的。

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建筑面积约89㎡户型，三室两厅一卫户型设计，三开间朝南、户型方正设计、南北通透、动静分离，同时餐客阳台一体连通延展了居家空间，阔景阳台和明厨明卫。

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建筑面积约108㎡的三房两厅两卫户型，南向三开间约10米，总的来说空间感得益于得房率较高还不错；拥有全明双卫，主卧自带独立卫生间，套间设计，互不干扰；主卧套房带飘窗，U形厨房，总体来说不错。

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建筑面积约125㎡四房两厅两卫户型，南向四开间，约6.8米超大阳台，全明通透；中西双厨，洗涤烹饪合理分区；另外，该户型还设置洄游入户设计，这点比较新颖。

装修升级装修标准中，万科雨悦光年配备中央空调、新风系统、地暖智能家居三大件；厨房空间中，配备有方太或同等品牌的油烟机和燃气灶，美的或同等品牌的净水器、名族或同等品牌的凉霸也在交付之列。卫浴空间中，主卧马桶选用的是恩仕或同等品牌智能马桶，主卧卫浴同样采用了摩恩等知名大牌的恒温花洒等。

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细节方面，入口处定制级玄关柜、阳台柜以及卫生间的浴室柜等均包含在升级装修标准中。

周边新房二手房对比

周边还在售的新盘不多，目前电建洺悦华府目前剩下的房源不多，目前在售7号楼，户型建面约113㎡，精装修交付，销许均价约32751元/㎡，预计2022年12月交付。针对这个项目考察团前期也进行过考察，详情见稿件：

而就在隔壁的首开南岸潮鸣。应该是雨悦光年最大的新房竞争对手了，首开南岸潮鸣在售5、6、7、8销许，共248套房源（人才75套、无房75/100套），户型建筑面积97、118㎡，全装修销许均价32879元/㎡，首付6成，带包精装价3.6万/㎡左右。

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金基雅玥项目，简单总结一下，作为高层的话，可能未来居住舒适度要稍逊于雨悦光年项目，雅玥项目自带市政花园景观，同时还配备了会所，以及较高标准的精装水准，所以孰高孰低，还需要买房人自己考量。

不过最重要的，金基雅玥项目的位置相对来说，可能还是要比雨悦光年要好一些，当然价格也更贵——最后怎么选，还是要看买房人自己的偏好。

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至于二手房方面，这里面就不多做介绍了，因为旁边没什么次新商品房可以作为对比，而安置房小区的价格，也很难客观的当做参照依据，大家仅做参考就好。

项目销售信息

万科雨悦光年主力在售2-4、8、12、14-16#全装修房源，销许均价31486-32055元/㎡，户型建面约89、108、125㎡，首付3成，另有2000元每平米的装修包可选。

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现阶段的南京楼市，哪哪都属于“内卷严重”，整个雨花区域也难逃这一情况，岱山打出了“中央生活住区”这张牌，但仍旧要面对雨核、人居森林、雨花经开区、板桥等“兄弟板块”的夹击，可以说当前的雨花各板块之间的竞争，完全不输南京其他任意板块，在如此基础上，对买房人应该不算坏事：选择多了，自然能选到符合自己需求新房可能性也就大了。

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。