提问：睿智的房姐您好！之前的几个提问都没有回答的，麻烦这次一定帮忙分析一下，谢谢！我目前情况是我名下有一套房武昌名邸公馆151.23平，我弟弟名下有一套房复地133平，目前我们住在复地，名邸公馆暂时空置，我准备把我弟弟名下复地过户到我名下，然后再卖掉名邸公馆，大概可以卖440多万，除去之前贷款到手250个，再加上复地抵押贷款资金，大概可以凑800个左右，然后买光谷东！1，目前卖掉名邸公馆是否划算？151平单价28700卖掉，435万。2，光谷东之前星河汇，南山府都没有抢到，准备用我弟弟首套房资格买龙山湖，是否可以？3，目前龙山湖剩余房源不多，纯投资角度该如何选：(1)4号楼4楼230平单价19000，前面有3号楼视野不开阔；(2)5号楼2楼230平单价19000，前面没有楼栋视野好但是基本是底楼了；(3)9号楼4楼270平单价22600前面没遮挡东边能看湖，就是价格比较高。(4)等后期678号楼开盘，价格会比9号楼还要高，但是有可能拿到中高楼层。纯投资角度该如何选择。（龙山湖已经交了五万定金）4，有没有其他更好的组合方案？目前不考虑其他城市，因为没有房票也比较麻烦，想先在光谷东建仓，以后有多余资金再慢慢开发一线城市房票。麻烦房姐一定帮忙分析一下，谢谢！
回答：你好，感谢大额付费！
如果月供能力不错，建议保留名邸公馆。武昌滨江的次新盘，只要品质不是太差，都可以长线持有。
总的来说，在光谷东，单价2万是个分水岭。选筹差异非常大。
过去5年，光谷东的产业和人口迅速导入，属于快速扩张的新区，均价还没有破2万，刚需盘的单价能逼近甚至超越改善盘。而在人口导入放缓、改善需求占主导的市场，越是高端的产品，会慢慢和普通产品在价位上拉开越大的差距。
大平层如果户型不错，地段或景观有稀缺性，未来也会很坚挺，很热捧。
正常大众客群我更建议买入80-120平的高赠送率3/4房，这种产品平衡了流动性和收益性，比较好卖又有做改造溢价的空间。
当然如果只剩一张房票，可以入手龙山湖最合适买的面积是160和190，230平勉强可以买，单价1.9还不错，适合长持。
如果房票充足，建议入手知识星球内推荐的楼盘。
提问：新人首问，房姐你好，看了你对房产还有事业甚至人生规划的犀利见解，非常开拓眼界，直接进了圈子，希望你百忙之中能为我提点一二。本人在皖南三线小城市芜湖（不知道你有无了解这儿的房价），小孩两岁半，本地今年刚出六年一学位政策，担心两年后学位紧张，准备买双学区房。基本情况：和老公名下各一套婚前有商贷的房产，现打算把我父母住的房子贷款还了（就是我婚前所贷），利用剩下的35w贷款买师范附小附近的小两室，可选的只有90年代的老房子（挂价1.4）、2010年左右的安置房（挂价1.5），赭山春秋等商品房（挂价1.6-8已突破心理价位且能买得起的只有一室）。现在矛盾的地方是，三年后入学现在买是否早了，不买又担心后面又一波涨（五月新政出来学区房已开始涨），问题一：学区房今年是否可以入手，选哪类的比较适合我家的情况。问题二：父母住的房龄也比较老了且多层顶楼，本打算是先为父母置换改善型住房的，可惜学区新政又出来了，所以其实问题一二是相矛盾，手头资金不足，只能有个先后；问题三：老公家有个门面和房子待拆迁可以用来投资，对于我们这样的小城市的楼盘是否还有值得投资的区块，或者眼光放远点去其他城市实现资产增值？感谢指点迷津。
回答：你好，我们虽然不鼓励继续买入三四线城市，但是也不能一棒子打死。三四线几年来涨幅也是不错的，东南部和西北部三四线城市存在较大的差异。身边人持有的常州、芜湖、马鞍山等城市近两年都是翻翻的行情，而且有个芜湖亲戚2016年买套房80万，2017年就以130万出售，本金翻翻，三四线城市也有二手市场，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格；三四线城市核心地段的学区房在短期内保值能力还不错，但是建议只考虑小户型，1居或者小2居，非笋误入。考虑未来流动性，建议入手次新盘学区的小户型，如果是单纯自住，建议入手一套90年代的老破小。
内地省份，因为资源的倾斜，很多省内第二城，未来不可避免的会被省会持续拉开距离:
江西的九江安徽的芜湖河南的洛阳陕西的榆林今后慢慢的，省会会胜出。这是必然的。现在的经济模式是有关部门主导的，各种优质资源会向省会倾斜。原来，苏州是远远超过南京的，现在，南京快速上升，和苏州基本差不多了。宁波原来是优于杭州的，现在宁波远远逊色于杭州。柳州大连也是。一省双雄是历史形成的。经济大市往往是沿海大港口，自然属性优越。省会往往是腹地，现在是资源倾斜堆起来的人造景观。研究这个问题的目的是，预测未来。现在，青岛，厦门还领先于省会，但这个趋势也快了。济南，福州必定会越来越好所以投资建议首选省会城市，例如武汉重庆成都杭州等等都是值得买的城市。
提问：房姐，能否分析下，如果发生战争，对房价短期和长期的影响。
回答：你好，全世界应对战争，经济危机，债务危机，地雷的方法都是印钱抵帐让债务一分不值。因此，你如果拿着很多的房贷，任何黑天鹅都对你有利，还有一定历史概率债务归零。中国目前的经济体系，一定依赖货币超发，通货会一直贬值。如果遭遇世界政治和战争变局，通胀可能更厉害。以上，论证楼市长线看涨。但如果世界发生类似战争性变局，可能还能继续涨。如果你相信中国未来的经济会越来越好，那就坚定看涨，继续加仓。如果你不相信中国的经济会更好，那就一套都不要买。
提问：房姐您好！坐标武汉，10月份孩子满18周岁就有房票了，手上200+，看到了大华锦绣时代，其中133和151的房型比较满意，一层一梯，地理位置也比较成熟，就是担心以后会像有些小区办公的会很多，严重影响居住环境，不置可否入手？
回答：自住可以入。青山目前价格也不低了，产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。
提问：入圈1年，从楼市小白，学到不少，从购房资格都没有，在武汉成功入手白沙洲东原启城两套均价1万5的精装一手房，楚河汉界的环球国际中心185万入手的105平写字楼一套，带精装带租约9500一个月，请房姐检阅！
回答：还不错，写字楼租售比能保持在6%以上，可以作为稳定的先进奶牛。武汉房票全部用完，考虑适当配置一些写字楼没有问题。
提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的学区房，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请万能的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！
回答：你好，感谢付费！
多军的标准是：
1.标的尽可能性价比高
2.贷款尽可能多买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。
因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。宝坻旅游地产割肉出来，投资性价比高的二线城市。
以上为“武汉房姐”微信公众号粉丝提问精选
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。