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豪宅的三波潮流
在10年前，郑州的富豪们置业，只有一种产品选择，那就是别墅。
90年代末，郑州有了最早的别墅小区，台胞小区别墅。
最初为了解决回大陆就业、创业的台胞住房需求而开发的，所以最早住的也是大多是台湾同胞。
2002-2008年，商品房开发初始阶段，纯正的别墅区开始建设。
典型项目是东方今典、温哥华山庄、英协花园等。
这时别墅还是极其稀缺的，还只是少数顶级富豪的选择。
2010年-2016年，伴随着房地产的高歌猛进，别墅开发也迎来了井喷。
主城有金沙湖、迎宾路别墅区、鸿园、普罗旺世七期别墅，郊区别墅同步爆发。
限墅令之下，变着花样来开发，双拼、联排、叠拼统统都上。
只要沾上墅，就是豪宅，就能卖高价。
这个阶段，经济也处于高速发展期，大家普遍有了钱，对未来也非常乐观。
在国人刻在骨子里的别墅信仰之下，别墅购买热情达到了巅峰。
做生意有点钱的，中产高收入的，体制内的，都想去买一套。
买不起主城的，买郊区，买不起大双拼的，买叠拼。
我身边就有不少人去买，但是中产买的郊区别墅，去住的却不多。
等到真正要搬去住的时候，中产们还要在市区工作，还要考虑子女教育。
5+2的居住形态，大多数也并没有实现，反倒成了空置的负担。
2016年之后，富豪们多了新的选择，那就是北龙湖。
这个出世就被标榜为河南最贵富人圈的板块，此时进入快速开发期。
雅居乐拿下地王后，让北龙湖的洋房，成了富豪们新的置业潮流。
甭管会不会去住，得去买一套。
在2022年之前，北龙湖每年卖两三千套新房。
140㎡起步的的面积，更是吸引了众多投资客。
与此同时，别墅阵地基本只有郊区少量供应，市场逐渐冷了下来。
到了2024年，豪宅置业潮流又变了。
曾经锋芒万丈的北龙湖，在进入二手房市场后，直接快进到了大挂牌时代。
截止今日，北龙湖二手房已经挂牌了1449套，价格也大幅缩水，空置率更是高的惊人。
站在今时今日，往前看，接下来的豪宅将是大平层的风潮。
目前的新盘，但凡位置不错，开发商有实力，就奔着大平层去了。
被称为平铺的别墅的大平层，更大的面宽和尺度，更核心的城市位置，成为了富豪的新宠。
今年未来天奕的火热，即是验证。
至此，富豪们的置业风潮路径非常清晰。
由唯一的别墅，到10年前的北龙湖，再到如今的大平层。
豪宅的风潮演变，对应的正是老钱到新贵的豪宅客群变化。
新贵们，更喜欢新产品，新的居住理念。
别墅，如今成为了老钱们的留守，是钟情别墅形态的富豪们的小众选择。
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别墅二手房市场到底怎么样了？
自从2016年后，别墅市场就逐渐沉寂了，时至今日，有没有变化？
我们分类来看看吧，以下数据为贝壳真实成交，不排除其他渠道有更多成交。
一、二环边，两百多万的老破大别墅，这两年成交活跃了。
对，就是我们一开始提到的最早开发的台胞小区，二七区二环边。
光看图片，好像回到农村老家自建别墅了。
小区没有园林，没有配套，高大上的会所，就是原始的三层小楼。
目前自住比例不多，很多出租用来做办公、做仓库。
贝壳可查的信息是，2022年以前，两年还难成交一套，2023年成交了4套，2024年已经成交了3套。
价格还不低，1.3-1.7万/㎡，比起同龄的老破小，这老牌别墅还是卖出了2倍的价格。
究其原因，有主城回归，有一些专业经纪人推动。
二、主城主流别墅，挂牌少，成交稳定，顶级别墅区成交量往上走了。
1、东方今典，过去一年成交1套的节奏，今年已经成交3套了。
经开二环边，20年房龄，千万级别老牌别墅区。
郑州知名的几个企业老板都在这里居住，比如某通、某冰、某马老板。
目前挂牌4套，今年最新成交价3.5-4.6万/㎡，总价在1200-1500万，跟前两年的4万+相比，略有下降。
2、迎宾路3号，独栋别墅是两年成交一套的节奏，今年无成交。
惠济三所旁，贵胄之地，有洋房、叠拼、双拼、独栋。
小区成交主要是洋房大平层和叠拼，价格在2万/㎡左右，成交量无大变化。
目前联排挂牌9套，2022年成交价3.6万/㎡，1100万，今年尚无成交。
3、普罗旺世七期别墅，挂牌少，今年无成交。
金水北区的稀缺别墅区，只有2套别墅挂牌，挂牌价3.6万/㎡，预期高。
去年成交一套2.8万/㎡，1068万，今年无成交。
4、温哥华山庄，仅1套别墅挂牌，近4年无别墅成交。
东区CBD旁，位置优越，25年房龄。
基本只有洋房挂牌，每年会有两三套洋房大平层成交。
5、鸿园，叠拼成交稳定。
金水杨金板块，靠近北龙湖，目前仍有新房在卖。
二手房基本都是叠拼和平层洋房在成交，成交量没多大变化，价格还算稳定，叠拼2.2-2.7万/㎡。
三、郊区别墅，高总价的联排别墅成交极少，但叠拼成交变好。
1、思念果岭，挂牌量太大，目前降价后，叠拼成交量开始增多。
惠济五环外挨着荥阳，超大盘。
几千套房子，挂牌800多套，有洋房，有别墅。
今年成交比去年好一些，单一个悦庄组团，一个月至少两三套的成交速度，是低总价的洋房和叠拼以价换量的结果。
叠拼成交价在1万左右了，目前挂牌的墅类价格，0.9-2万/㎡。
这里的价格，跟房子的实际情况有关，但更多跟业主的变现着急程度有关。
2、普罗旺世理想国，叠拼比两年前降价15%，成交量明显往上走。
绿博片区，新盘时卖出刚需的流量，郊区神盘。
总共十几个苑，挂牌将近300套，其中大部分是洋房，小部分叠拼，联排较少。
选取5个苑来看，前两年少有成交，今年已成交十余套，但这个成交多是叠拼、洋房。
以3苑的193㎡叠拼来看，2022年1.9万成交，今年1.6万/㎡。
对比郊区普遍腰斩的市场，这是跌幅最小的了。
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豪宅市场是个圈
看过这些数据，形势很明了。
别墅二手房市场，不管是主城，还是郊区，已经有一些好转迹象了。
别小看一个小区那几套成交，本身挂牌量就不多。
别墅10套挂牌、一年成交4套，比刚需小区挂牌300套、一年成交30套挂牌，成交率要高的多。
别墅的成交量好转，是有一波钟情别墅的客户进场捡漏了。
主城联排挂牌价基本在4万+，而目前成交价多在3万上下。
作为豪宅最高形态，拥有占地面积，这个价格却跟大平层价格差不多，属实不算高了。
都说时尚是个圈，每十年就是一个新的轮回，那么这句话放到豪宅市场也非常适用。
大平层的奇偶错层露台，复式的大挑空，要的还是一个墅感。
北龙湖洋房大平层，山水园林的打造，地下空间的探索，要的也是一个墅感。
别墅作为豪宅的原点，即使形态变化，也依然想要寻回别墅的影子。
产品进化永不止，或许在不久的将来，放开1.0容积率限制的郊区，会有进化过的别墅归来。
本文完。