2020年豆豆爸上海购房记

2009年3月从武汉来到上海，2014年结婚在上海郊环买了一套85平米的房子，到2019年的时候，老婆开始计划二次购房，目的是改善学区和上班交通。虽然老婆一直在研究上海各地的住宅，但是因为我工作实在太忙，直到19年11月拿到上海户口后，我才开始正式思考再次买房的事情。

回到正题，我第一个思考的问题，是要不要再购房？以前觉得资金压力大，目前的生活环境还算不错，上班通行时间确实有点长，但是因为有地铁，时间勉强可以接受。但是随着年岁渐长，越发觉得时间太过宝贵，一天少1个小时的通勤时间已经很让人兴奋了。

关于好学校/差学校，我一直很怀疑他的真实作用，但是给小孩提供力所能及的教育资源，确实是我们做父母的责任。因为现在小区附近没有进的了梯队的小学和中学，所以离开是不得已的选择。

因为主要是从刚需角度考虑，所以投资/保值这个维度倒没有细想，家里的储蓄都是老婆打理，我从来没有理过财，不过，如何更好的让财富增值，确实是个必须思考的问题。因此，第二个问题就来了，上海的房价走势会如何？研究了很多，发现观点千差万别。有人说，政府调控这么严，坚定不移的强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，所以房价的金融属性会逐步剥离，房子的价格如果只看钢筋水泥这些基本成本，一定会逐步回落。

不过，我还是更相信另一个基本规律：供需关系。上海的净流入人口长期排在全国前列，经济发达，就业机会多，城市现代化程度高，教育医疗配套完善，所以有着经久不衰的吸引力，这一点已经能保证房价不跌。有一种观点，说越是限购的地方，说明真实的市场需求大，所以房价的潜力越大，不然是没有必要强制干预的。上海的限购政策有多严，看看下面的图就知道了。

外地单身人士在上海无购房资格

已婚人士不管是否上海户籍限购都很严厉

思考完以上2个问题后，第三个问题就来了。是直接买二套，还是置换？我一开始的想法是把现在的房子卖掉再买，这样手里资金充裕，看房会有更多的选择；我老婆觉得现在的房子卖不出价，所以坚定直接二套。秉着尊重老婆的一贯态度，我基本也放弃了置换的选项。

紧接着是第四个问题，预算和房屋要求？上海是既认房，又认贷，所以，不管怎么样，我们都算二套，也就是首付七成，这个现金压力是非常大的，这大大限制了我们购房总价预算。

新房还是二手房？这个问题太好回答，二手房，因为新房基本没有学区，交通也一般。

尽量3室。总面积不小于90。如果实用面积高，可以适当降低。

尽量在地铁1公里内。如果有学区，可以放宽到1.5公里。

对口小学闵行二梯队。最好中学也有对口学区

房龄2000年以后

单价控制在5w内

现在回过头来看，这些理想条件根本无法全部满足。如果不亲身看房，根本无法理解现实的gap；也只有不断看房，才能不断调整心理预期。

19年12月，向奋斗了3年多的公司提出了辞职申请，虽然被大佬们多次挽留，但是还是毅然决定离开，这样，终于有了一点空闲时间开始实地看房。

第一站去了老婆精心研究了快1年的蔷薇*村，这几个小区的优势非常明显，离即将开通的地铁15号线步行距离1公里内，对口闵行二梯队蔷薇小学，中学晶城中学虽然一般，但也不算差，关键是单价还低（不到4万）。但是看了2个房子后，我实在没有兴趣，因为是94年左右的老小区，居住环境一般，而我一直对老小区有很深的抵触。

后来也在附近看了几个稍微新一点的小区，没有看到特别心动的。直到春节前一周，看了晶采坊晶欣坊，才感觉这才是真正的好小区：房龄新（13年后建造），电梯房，离2020年底开通的15号线朱梅路站只有200米，对口的蔷薇小学新校区就在小区对面，晶城中学在同一条路上不到500米。

当时晶采坊有一套1楼的74平的房子，正常市场价400万左右，但是当时中介说可以争取到370万。虽然面积有点小，虽然是电梯房一楼，但是考虑到如此好的地理位置和相对便宜的单价，我们一度非常想搞定这个房子。不过后来了解到，这个房子因为是老人过世留下的，涉及到子女继承和遗产税，所以才挂价这么低，后来也就不了了之了。再后来，这边的房价一直涨，加上得房率实在过低，我们也渐渐放弃了这2个黄金小区。

2020年1月23日疫情爆发，整个中国陷入巨大的恐慌之中，所有人都宅在家里，流动经济基本瘫痪。整个2月3月，房产市场几乎白板。这个对我们的购房计划产生了很大的冲击，房价会跌么？现在还是买房的时机么？

整个市场看上去很糟糕，无数企业倒闭，很多人失业，恒大新房疯狂大抛售，据说一半以上的房地产开发商要倒闭

我当时的想法是，房产开发商需要快速回笼资金活下去所以新房会降价，这势必会引起二手房同步下跌；经济衰退，购买力下降，根据供需关系，房价也会走低。我当时的预判是，20年7月份前，房价会到低点；疫情彻底结束恢复生产后，房价回暖，所以5，6月份是最佳购房时机，因为3，4月份大家还不怎么敢随便出门。

很显然，我这个分析是完全错误的。因为从4月份开始，上海二手市场火爆异常，直到现在，地段好的小区都是持续上涨。这个原因其实也容易理解，疫情期间压制的购房需求被大量释放，受疫情影响最大的是本身没有购房能力的人群，真正有钱有资格买房的人受疫情影响不大。当然，中间政府又有各种降息政策，降低首付啥的，这些让专家们可以继续研讨，我还是继续讲述我们的购房历程。

根据老婆的研究，我们的目标开始转向这个小区：银兆公寓。此小区离地铁15号线不到800米，房龄还可以（2007年），动迁小区没有增值税，对口蔷薇小学。老婆看上一个92平1楼的毛坯房，带个小花园。不过我对这个小区印象不佳，一是物业管理失位小区楼道比较脏，二是租客太多鱼龙混杂。不过后来因为房东不怎么诚心卖，这个房源没有实质性进展。直到现在，这个小区的挂牌价一直高的离谱，房东们都坚信地铁通了以后房价会大涨。

最后，终于来到了重点---徐汇华泾。

4月份的时候，我老婆加入了华泾的一个家长群，里面天天在讨论徐汇一梯队的小学高安路一小华展校区，20年秋季招收第一届学生，周边的小区瞬间成为学区房，房价开始疯涨。

当时，正值上海开始实行公民同招、不挑生源、摇号录取，北京的多片划区有燎原之势，考虑到学区房政策未来的不确定性和学区房的代价，我开始犹豫起来。

然后，有件事情对我触动很大，一次团建，我们组的几个实习生在一起聊天，他们的谈话内容让我觉得不同的群体认知和视野真的太不一样，这几个新同学都来自于中国的顶尖名校，他们纠结的事情是选择阿里还是腾讯的offer，究竟是跟着科学院院士继续做科研还是去常青藤留学。然而，很多的大学毕业生，他们毕业纠结的是这个公司工资高1500，那个公司看上去大一点我要不要去，我是学java呢还是php。

这让我觉得，如果进一个老师、学生、家长都优秀的学校，对小孩潜移默化的正面影响是非常大的，小孩从小在格局和世界更大的环境里长期耳濡目染，他会成长的更快更多。我想，也许这就是学区房最大的意义吧。

明确了这一点后，那前面的顾虑还是没去除---上海一直在推进教育公平化，均衡师资力量，是否真的还有买所谓学区房的概念？这个问题其实也好回答，优质的教育资源中短期内肯定是稀缺的，要想抹平不同学校的差距肯定不是一朝一夕的事情。不管政策如何变，就近入学是基本原则，而就近就是学校附近的小区；并且大家都可以看到的，在最新的改革方向上，上海的公立学校明显被加强，因为民办学校很难再有持续的好生源保障。

另外，从房子保值程度上来讲，最大的利好因素不是房屋品质，不是商圈，不是生活配套，不是交通便利等等；而是优质的学区，学区的价值大到可以抵抗一切风险。因为对于中国的父母来讲，一切都可以将就，小孩的教育不是儿戏。这种理念一旦形成正循环，对学区房的信心就会只上不下。

除了对口小学，对口初中也非常重要，华泾这边对口的紫阳中学我们了解了下，在徐汇是能进梯队的，考虑到徐汇整体的教育水平比其他区高，紫阳中学的水平应该接近闵行二梯队。上海现在大概有600所初中，紫阳大概排在100名左右。

坚定了这个想法后，我们开始把重心转向华泾，深挖之下，发现华泾的优势远不止如此，潜力之大，难以想象。

华泾是4条地铁交汇的地方（20年底通车的15号线，24年建成的机场联络线，家门口的19号线和23号线）

上海地铁15号线2020年底正式运营

上海机场联络线华泾西站在建

人工智能小镇在建，徐汇滨江版块规划中。。。。

华育中学，位育中学，徐汇中学这些一流学校统统聚集在此。。。。

华泾优秀中学林立

于是，我们开始重点看华泾的房子，这个时候已经是6月份，跟3月份比，华泾对口的小区单价涨幅平均超过了15%；最后看下来，在保证面积的情况下，只有名人花苑在我们预算范围内。这是当时对名人花苑的分析：

徐汇华泾名人花苑潜力巨大

当时名人花苑的房源大概有4套，因为只有一套楼层还可以（4/7)，所以我们基本确定就是这套了，但是约房东当面聊的时候，离我们的心理预期还差一点点，但是中介比较强势，自以为是的怀疑我们不是真心想买，我们“一气之下”就决定算了。

买房过程中，发现中介之间竞争激烈，各怀心思。我们当时的想法是，房子是谁最先带我们看的，我们就找谁成交，人要有契约精神；如果是还没有中介带看，我们优先选择小骨朵，因为她在我们这边投入的时间和精力最多，人非常真诚，可以交朋友的那种。在这里，特别要感谢下链家的任小姐，相当专业和用心，当时因为几个中介为了一个房源弄的乱七八糟，我一度想转到链家。

任小姐分享的高一对口小区的情况(房价变化大，所以隐去了）

回到上面，4楼的谈崩后，我们立即联系了小骨朵，开始谈另外一个房源，虽然几经周折，最终还是定了下来。

接下来就是筹首付，这里特别感谢毛家胡家周家的亲戚，还有老婆的好闺蜜智慧，借钱非常爽快，真的是让我们很感动。家里人就是家里人，一定要好好珍惜！

这里有个小插曲，申请了工行的税费贷信用卡，专门用来交房屋交易各种税收的，但是整个办卡过程超过2周，并且完全不透明，效率真的是低到吐血，于是弃用了。农商银行的税费贷流程短一点，材料简单点，买房的朋友都可以了解下。一定要根据贷款金额、还款周期、使用限制、还款方式综合来判断，没有绝对的优劣，要根据自己的实际情况来判断。不要被各种不到3%的低利率给蒙蔽到。

然后就是过户，缴税，办产证，迁移户口，终于在8月份全部搞定。

最后再总结几点心得：

如果没有特别偏好，在上海买房最重要的是地段，地段最保值的是学区，不要只看外墙漂不漂亮，要看周边是否有稀缺的资源配套

假房源到处都是，如果要确定房源是否存在、挂牌价多少，建议看链家（贝壳找房）

挂牌价才是小区最真实的价格反映，各个统计机构查看的网签价格基本都是做低后的价格（为了减少税费）

中介水很深，自己买房一定要多了解情况，有自己的独立判断