只要是你喜欢的，就是合适的。
这是楼Sir看了这么多房子之后，最真实的感受。有人就是想买地段，所以他们并不在乎老破小。有些人就是想买品质，这类人也并不在乎环线。还有一类人就是想住在公司附近，即使公司附近什么配套都没有。
千金难买“老子喜欢”。
房是人家买，作为旁观者可以给建议，但不要替别人做决定。滚滚洪流向前，谁敢保证谁的路就是对的呢？
就像今天你还是自由的，但你能预感到你明天会不会被封吗？
昨天和朋友聊起房山，因为大家都住在朝阳，所以对房山的第一印象就是：
好远啊！
其中一个朋友还感叹：谁会买房山的房子啊？
但在偌大的北京，2000万人口500万个家庭，分布在17个区的每个角落，有宅地就能盖房，盖了房就有人买。
房山也是北京啊，当然不会例外。
前两天，楼Sir去探了中建学府印悦，售楼处沙盘上，今年3月开盘的一期已经有好几栋贴上“售罄”标签，营造的氛围是“卖的不错”。
◎中建学府印悦环线位置
楼Sir去住建委官网查看学府印悦的成交，一期725套房源，已签约202套，开盘7个月去化率27.9%。
◎中建学府印悦一期签约情况
Emmm，这成绩，不算太差，但也没有吹上天的资本。
项目二期的东西两部分，也分别在9月底和10月底拿到预售证，二期按照规划有681套房源入市。
这也意味着，中建学府印悦未来会成为一个拥有1406户家庭的大盘。
◎中建学府印悦效果图
一期还在卖，二期又加推，你看好中建学府印悦吗？
回到中建学府印悦，楼Sir认为，项目本身有优势，但也有缺憾：
1）距地铁站近，距地铁线也近。
2）周围大学多，但大学附属学校少。
3）项目总价低，但单价没竞争力。
“无效学校”多
周边大学多，难道是为了寻找青春？
◎学府印悦周边配套
中建学府印悦，之所以以“学府”来命名，就是因为周边大学环绕。据楼Sir实地探查，项目周围的大学有：
北京理工大学良乡校区
北京工商大学良乡校区
北京经贸职业学院
北京中医药大学良乡校区
首都师范大学良乡校区
中国社会科学院大学良乡校区
学府印悦周围这么多大学，目前来看仍属“无效配套”，因为其带来的附属教育资源优势，并未凸显。
目前，项目北侧直线距离1.9公里左右，是首都师范大学12年一贯制附属学校，此外还有距离项目东侧直线距离约1.7公里的北京理工大学附属小学、附属中学。
◎北京理工大学附属实验学校
而距离项目比较近的学校，是良乡本土的良乡小学、良乡中学，还有昊天外国语学校。
◎昊天外国语学校
此外，项目所在的良乡大学城，建成时间已经不短，在政策扶持下，“产学研综合体，未来硅谷“之类的雄心壮志，目前并未有明确落地。
楼Sir转了一圈，项目所在区域并未看到什么高新产业聚集。
配套商业方面，学府印悦西侧有家家福购物中心，讲真，比较low，此外，向东1公里是北京时代广场。
◎家家福购物中心
◎北京时代广场
而项目所宣传的两个龙湖天街，其实实际距离并不近。项目距西北龙湖房山天街驾车距离4.6公里，需要15分钟。而东北方向的首开龙湖熙悦天街，实际距离也要在3公里左右。
◎首开龙湖熙悦天街
医院方面，项目对面有一个鹏园医院，区域内好一点的医院是良乡医院，三级没甲。
◎鹏园医院
此外，项目周围的大学城公园建得不错。
◎大学城公园
“地铁噪音”大
再说一遍，可以离地铁站近，但绝不要离地铁线近！
距离学府印悦最近的地铁站，是西侧的“良乡大学城西”站，距离400米左右，算是地铁盘。
◎良乡大学城西地铁站
在本区域内未有成熟产业圈的背景下，学府印悦也将客户群体锚定在丰台科技园与丽泽商务区等产业园区的刚需客。
楼Sir大概算了一下，从学府印悦到丰台科技园，地铁上的时间为31分钟，如果算上到地铁站以及换乘的时间，单程用时大概在45分钟左右。
而到丽泽商务区，地铁上时间和总时间分别为46分钟和65分钟左右。
◎丽泽商务区
对于丽泽商务区和丰台科技园的上班族来说，上下班总耗时在1.5小时—2小时，不算最理想，但也可以接受。
但因为房山线是地上线，学府印悦不管一期还是二期，都紧邻地铁轨道，这就不可避免的会对临路的房子造成噪音污染。
◎项目紧邻长虹东路及房山线轨道
而且，房山线的往返运行时间是早5:05—晚23:14，这也就意味着，学府印悦所要承受的地铁噪音污染时间，要将近19个小时。
◎房山线
没办法，离地铁线太近了。
“价格优势”小
刚需更得看价格了。
从学府印悦的产品来看，一期户型包括63平1居-120平4居，二期则是追求“更小”，主打54平1居-93平3居刚需户型。
◎学府印悦项目效果图
其中，一居户型缺点就是朝向不好，基本上都是朝东、朝西。
◎学府印悦二期54平、59平1居户型
但1居的优势，便是总价低。楼Sir了解到，学府印悦二期开盘后，便推出54平1居特价房，总价在190万左右。
另外，74平两居与87平3居，是二期主推户型，没什么太大硬伤，户型方正，南北通透。
但74平两居卫生间是暗卫，87平3居只有一个卫生间，且两个次卧面积过小。
◎学府印悦二期74平两居、87平3居户型
虽主打小面积低总价，但学府印悦一二期的4.5万／平的指导价在区域内并不算低。
目前，在良乡区域，学府印悦与自家兄弟春和印象、京西印玥呈现“三足鼎立”局面，新房方面算是没有竞争对手。
而且学府印悦相较于另外两个兄弟项目来说，交通等配套优势明显，更可以放肆卖了。
但楼Sir发现，从项目一期目前成交的202套房子来看，学府印悦似乎并没有卖到“理想”价格，成交均价仅有4.17万／平。
◎学府印悦一期成交信息
究其原因除了买房人对良乡大学城区域的未来潜力不信任外，区域内次新二手房的价格竞争力也是很大的原因。
◎链家房山区域二手房地图
首先，学府印悦所在的良乡区域，二手房均价只有2.9万／平。
其中次新房方面，2015年建的首开熙悦睿府书香，二手房挂牌均价4.2万／平，2018年建的天恒水岸壹号，挂牌均价4.5万／平，而今年刚交房的华发中央公园，目前二手房挂牌均价只有3.7万／平。
区域内的二手房市场足够卷得学府印悦卖不动。
◎首开熙悦睿府书香
而城市界面更好，距丽泽商务区、丰台科技园更近的长阳区域，二手房均价也才3.7万／平。
◎长阳区域二手房地图
长阳的优势还在于，下地铁就是商业，西侧2公里1站地铁就是奥特莱斯。而且虽然没有位于大学的包围中，但随着北京四中、皇城根小学、北京小学的引入，逐渐成为了房山的新教育高地。
而且，从丽泽商务区或丰台科技园去学府印悦，必过长阳地区，似乎成了一只低调但却有实力的“拦路虎”。
这么看，学府印悦二期能卖出什么价，卖成什么样，等时间验证吧。
当大学围绕变成“无效配套”，离地铁近造成“噪音困扰”，价格优势被次新房狂薅，学府印悦是否还能成为京西刚需客的“必不可少”？
做决定之前，仔细想想。