01房屋买卖合同网签的含义根据《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）附件——房屋网签备案业务操作规范：
房屋买卖合同网签备案，是买卖双方当事人，通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同，并进行备案的事项。是房屋交易的重要环节。
用户可根据备案号对合同进行查询。因此，网签备案可以让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。
02房屋买卖合同网签的具体操作根据住建部2020年3月26日发布的《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号），可将房屋网签备案基本流程总结如下：
1.备案办理主体
新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。
存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。
存量房网签备案，通过买卖双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。
金融机构提供贷款的，宜由金融机构办理。
也就是说，新开发商品房和存量房（二手房），都是可以办理网签备案的。
2.备案办理机构
经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等可通过市、县住房和城乡建设部门提供的网签备案端口办理，让当事人就近办理、当场办结。
买卖双方当事人自行成交存量房的，双方当事人可通过互联网或手机应用软件（APP）登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。
3.备案核验
（1）提交材料：新建商品房网签备案，需提交买受人身份证明。存量房网签备案，需提交买卖双方当事人身份证明。通过信息共享未获得房屋产权信息的，还需提交房屋权属证书。
（2）核验方式：通过信息共享等方式获取核验所需信息，完成交易主体和房源信息自动核验。
（3）办理时限：即时自动核验。
（4）核验要求：属于以下情形的，无法通过网签备案，也就不能获得合同备案编码。
买受人：属于失信被执行人；属于限制购买房屋的保障对象；属于实施限购城市（县）的限购对象；属于不具备购房资格的境外机构或个人；或属于其他依法依规限制购买情形。
出售人：出售人不属于房屋所有权人；或属于限制民事行为能力的自然人。
交易房屋：未取得预售许可或现售备案的新建商品房；属于按政策限制转让的房屋；不满足上市交易条件的政策性住房；存在抵押、查封等限制交易情形的房屋；或其他依法依规限制转让情形。
4.备案办理流程
第一步，录入合同。
房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，自动生成网签合同文本。
第二步，签章确认。
买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。有条件的城市，可以采用电子签名（签章）技术，在网签备案系统中予以确认。
第三步，备案赋码。
核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码。
第四步，网签备案信息载入楼盘表。
网签备案后，将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。
根据各地实际情况，各地房地产主管部门制定的房屋网签备案具体程序可能有所区别。
03房屋买卖合同网签备案的效力1.法律效果
（1）房屋买卖合同是否网签备案，不影响合同本身效力。
网签备案是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：
（2）房屋买卖合同网签不具备物权效力，房屋所有权并未移转。
在刘希波、邓杰再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申350号]中，最高法认为：
（3）房屋买卖合同网签，尽管不具备物权效力，但可能作为法院裁判的依据。
在刘某诉赵某、王某房屋买卖合同纠纷案[(2011)二中民终字第17982号]中，北京市法院结合一房二卖合同纠纷审理实际和目前的法律规定，确立了以下规则：
2.实际效果
经网签备案的房屋买卖合同，可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。
在商品房预售交易中，买卖合同签订后网签备案是重要的程序之一。在网签备案完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。
从买方的角度，可以将网签备案作为一种风险防范措施。
对于一手房买卖，当然可以及时查询、催促网签备案，防止开发商“一房二卖”；
对于存量房（即二手房）买卖，特别是要过较长时间再交房的二手房交易，买方应主动事先设置、并积极推动办理网签备案手续，一旦备案，卖方就难以再次出售了，买方风险会小很多。
04商品房网签的查询方式网签信息在各地住建部网站都可查。
拿北京楼盘网签查询举例，查询流程：
进入「北京市住房和城乡建设委员会」官网；
进入信息公示界面后，点进任一楼盘名称，可看到详细楼盘表，具体到门牌号房屋所处状态。
05商品房网签备案相关规定1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（针对商品房预售）
2.《城市房地产开发经营管理条例》（针对商品房预售）
3.《城市商品房预售管理办法》（针对商品房预售）
4.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）
附：备案流程图
以下为住建部于附件提供的各类商品房网签备案流程图：
（1）新建商品房买卖合同网签备案业务流程
（2）存量房买卖合同网签备案业务流程
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