买房有很多忌讳。
特别是对于楼层的选择，每个人心里都有自己的排序。
普遍来说，大家都不大会碰一楼和顶楼。
或者，还有一些比较“特别”的楼层。
因为这些楼层，相比其他楼层，会有很多的短板。
比如经常说到的，一楼可能会面临潮湿、阴暗、没采光、不通风的问题。
而顶楼，隔热比较差，还有漏水的隐患。
高层的话，还有2楼也经常会被嫌弃。因为承载了整栋楼的下水道，有反水的可能。
这三个楼层是公认的“差楼层”。
属于楼层选择鄙视链的底层。
但最近，有点颠覆我的认知。
因为很多新盘，在认筹当天，一楼反而最先被抢掉。
什么样的一楼，这么抢手？
我大概总结了下，就是价差足够大。
前阵子，象屿招商·公园1872开盘当天，认筹的前43个号，一楼的房源已经全部被抢完。
到123号的时候，1-3楼这种低楼层，全部去化。
简直活久见！
但看完价格之后，不得不承认，这个项目是懂定价的。
换做是我，我也抢一楼。
这是招商象屿一房一价表：
一楼94平的总价395万左右。
而同样的户型，次顶楼的总价521万，相差126万。
一楼的104平，总价446万。
次顶楼同样的户型，差不多要595万，相差150万。
一楼相比次顶楼，相当于打了75折。
即便按照整盘均价5.2万来算的话，一楼最低的单价只有4.1万，相当于打了7.9折。
同样，前两天普陀内环内位置的天汇玺更厉害。
一楼最低单价只需要6.8万，相对比次顶楼10.3万，直接打了66折。
106平的三房，只要725万，足足便宜380万。
6.8万，内环内，还有谁？！
在这种价差面前，很难不被诱惑。
在二手市场。
我也碰到过，一楼的涨幅比其他楼层更好的。
之前我们说过，一楼不要碰。除非是花园洋房的底复。
最近，我也专门去浦东一个15年左右的花园洋房小区看了下。
花园洋房一共5层。一楼底复，五楼顶复，其他二三四楼都是平层。
目前有一套一楼的底复在卖，价格是1450万。
单价只要7.5万。
要知道，楼上的户型，单价已经冲到12.7万了。
是不是感觉一楼业主割肉好惨？
其实，并不是。
我在中介那边大概了解了下。
一楼这套房子，虽然显示191平，但一楼面积只有128平，剩下的63平都是地下室。基本上是不能住人的。
然而我又问了一下当时一手买入的价格，是480万。
从15年至今，一楼的底复涨幅了202%。
不要觉得这只是挂牌的口嗨价，其实在3月份，已经有差不多的成交案例。
而其他所谓的3/4/5黄金楼层，虽然没有挂牌，但参照其他挂牌价格，大概只能挂1400万左右，而当初的一手买入价是535万。
黄金楼层的涨幅只有150%左右。
一楼反而成了妥妥的赢家。
但是大部分时候，选择一楼就需要更加慎重了。
特别是小高层、高层的一楼涨幅，是远低于其他楼层的。
过去，普涨的时候，一楼的涨幅会略低于其他的楼层。
那么未来分化，一楼是有可能，不会再涨，或者空间越来越小。
一楼的价格，会随着成交次数，涨幅空间越来越小。
好理解吗？
但就一套房源来说，第一波红利是最可观的，一楼也一样。
后面，随着不断地成交，涨幅空间就会递减。一楼递减的风险会比其他楼层高很多。
举一个栗子：
我一个朋友，在13年前后，买入一套浦东金色中环附近一个小区的一楼，89平的两房，总价在270万左右。
折算下来，单价在3万左右。
而当时的均价是3.4万。基本上是打了88折。
在2020年，他将房子卖掉，整个周期被拉的非常长，并且经历了多次的调价。
最终在21年上半年，800万左右将房子卖掉。
而同一时期，同楼栋，同户型的高层，总价卖出了1045万。
一楼跟高层的差距，相当于打了76折。
涨幅折扣从新房的88折，到二手市场的76折。
而之前的普涨。
经历了16年、20年的大涨，虽然有价差，但涨幅仍然算可观。
后面开始分化。
那么这套房子第二次进入二手市场的时候，涨幅会越来越小，甚至没有。
比如，当这套一楼再从800万，涨到1000万的时候，就会更难。
因为，价格已经到了如此地步，
1000万的选择空间会更大，为什么要选择一楼？
所以我们看到的是，从21年到23年这个小区目前成交，低楼层同户型，历经198天，4次调价，才以835万成交。
2年的时间，仅仅涨幅了4%
所以，你可以理解，21年花800万买这套一楼房子的业主，到现在还在赔钱。
所以，并不是所有差的楼层，都一定会砸在手上。
有些会涨的比所谓好楼层更多，有些的确涨幅会更拉跨。
不能一杆子打死所有的差楼层。
毕竟房子充满了个性化因素，是要综合很多标准去考量。
那么在什么样的情况下可以选择一楼？
有几个点：
①人车分流小区；
②绿化带足够宽，通过绿化带组成天然隔离作用，保障一楼住户隐私；
③价差足够大，一般一楼与标注楼层的价差在20%左右，超过这个价差才有涨幅空间；
④带地下室、带院子等附赠空间的一楼。
当然，对于很多没有电梯的老破小来说，很多老人会觉得居住在一楼更方便。
所以，即便没有院子，老破小的一楼也不会是最便宜的，因为便利性高。
选择差的楼层，越是豪宅，风险反而越大。
总价越高，也说明了在市场上选择的范围也会扩大。
就像前面提到的，钱都付到这个份上了，对瑕疵的容忍度也会更差。
当然，除非二手市场上，房东敢于像新房那样，直接干到7折，把自己的房子降成笋盘。
不然就真的很难卖掉。
前些年，房价基数低，涨幅空间大，不管是什么楼层，都能从普涨中分出一杯羹。
但是，随着上海房价基数变大，市场涨幅分化开始。
如果花大价钱接盘到差楼层，未来是不大可能赚到钱的。
这是很现实的问题。
所以，在新房市场，如果有倒挂，差的楼层跟均价比价差很大，打新或许还有盈利的空间。
但是在二手市场买差楼层，特别是一楼，还是要慎重再慎重。
大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。