说直白一点：
人能居住的住宅楼盘，容积率5就是一个极限，超过5的楼盘基本上也是接近建筑垃圾，而改善型楼盘的容积率极限就是3.5，超过4还来说改善、还来说高端的就是耍流氓。
再说一个更直白的：
郑州的住宅日照规定是大寒日这一天的日照时间不能低于3个小时，我问了不止两个做建筑规划的资深技术人士，求证一个问题：容积率在3以上的楼盘要想处理好日照要求，好不好设计？他们的回答都是：已经很难处理并达到要求。
很想请教下面这么多容积率在4以上的楼盘都是怎么处理日照规定要求的？对了，有一个方法叫筒子楼。
注：对于一些大盘来说，分期、分地块的容积率不一样，数据可能有出入，仅供参考。
什么是容积率？购房先看容积率
就是一平方土地的可以盖多少平方的建筑，只能盖0.5平方容积率就是0.5，能盖1平方容积率就是1，能盖2平方容积率就是2，能盖5平方容积率就是5。
容积率的概念就是代表着土地上的建筑密度，所以，几百米高摩天大楼的容积率都是很高的，比如郑东绿地中心的容积率就是14，对于商业项目来说，可能越高越好，因为代表着高端和地标，但对于住宅项目来说，很多情况下，可就不是越高越好了。
今天讨论的是住宅，当然，土地上的建筑面积越少，代表着入住的人就越少，车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少，你就越自在越方便，当然，你独享的资源越多，就要付出更多的代价，这就是别墅与高层的区别，显然，高层小区的容积率要远远高于别墅。
而不同种类小区的容积率又有何区分？购房先看容积率
一张图说明一个最基本的道理：容积率越低的房子越值钱，因为住着越舒服。
直白一点：容积率越低的是别墅，容积率越高的是筒子楼和安置区。
再用一个表格加强一下：
关于一个城市的楼盘容积率，来说说郑州和杭州的区别：购房先看容积率
1、我们在杭州考察时，杭州市区楼盘高于2.5容积率的都不多。
2、而郑州目前容积率普遍都在3.0以上，除了一些限高区域（如郑东新区北部区域）或特殊规划区域（如龙湖CBD），郑州城区的城改项目容积率现在普遍都在5.0以上了。
3、郑州容积率偏高的最大原因当然就是：郑州人太多，地太少，郑州又没钱。
4、但容积率偏高的背后原因还是：郑州的土地很多都是开发商在做土地一级整理运营，拆迁成本太高，容积率低了开发商不赚钱，为了推动改造和互相支持，只能一次次的拨高容积率，多出面积，多卖钱，因为购房者不懂啊。
5、归根结底还是：经济决定着上层的建筑,咱木钱啊。
6、杭州的土地都是政府在做一级整理，政府有钱，不需要开发商考虑这个成本的问题。
7、另一方面，郑州缺少像绿城这样的开发商在做购房教育和全民教育，让大家明白什么才叫房子、才叫小区，而我们大多购房者心中，只看价格，对什么容积率、楼间距、绿化率、层高、开间、物业、外立面等诸多和成本与价格息息相关的东西一概不知。
8、今天就先来说说最关键的一条：容积率。
诚然，我们也知道开发商和政府的难处，但是回到购房的基本面，我们还是要面对问题、说实话。
现实还要面对，来梳理一下郑州在售的300个住宅楼盘吧，它们的容积率都是多少呢？
举例图解容积率案例：购房先看容积率
容积率接近7的金成时代广场规划图（全是塔楼的高层）：
容积率5的亚星盛世星苑（塔楼或板塔结合的高层）：
容积率4的恒大绿洲（板楼或板塔结合的高层）：
容积率3的东润泰和（板楼高层、楼间距有保障）：
容积率2的正商林语溪岸（小高层或洋房）：
容积率1.3的鸿园（别墅为主）：
必须远离、城改高密度项目：容积率高于6的住宅楼盘有哪些？
看点：
1、基本上，容积率高于5的小区你就不要去碰了，真的不是人住的地方。
2、容积率达到5.9的华润悦府已经彻底和高端豪宅无关了，但可以算是刚需中的豪宅，千万以后不要再宣传是纯豪宅了。有人说，那香港、东京、纽约、悉尼等地的城市中心地带摩天大楼都是名符其实的豪宅啊，亲，请说人话，这是郑州，这是大郑县。
3、天宏咖汇和中林国际因为都是一栋独楼，占地较小，竖起了一栋楼，性质和写字楼差不多，而且都挨着路边。
4、清华城这个6.4应该是商业住宅混合地块的容积率，不是纯住宅区域的。
5、升龙天玺、金成时代广场、宏光协和城邦、恒祥百悦城都是城改项目，从2014年开始的城改项目容积率都是很高的，没办法，拆迁成本太高，容积率低了顾不住成本，这是现实，但郑州楼市不管这个，只看这个小区还能不能住。
6、很多朋友问过宏江中央广场的事，内购能不能买？我都是一句话，不要买！先不说价格和开发商的问题，6.07的容积率，你能明白代表着什么吗？恒祥百悦城也是有很多朋友来问内购能不能买的同样问题。
建议远离、城改高密度项目：容积率5-6之间楼盘
看点：
1、其实以上楼盘均建议放弃就是了，容积率达到5，已经不是人住的地方。
2、所以，对建业五龙新城（也说叫富力城）也不用再抱有期待了，也是接近建筑垃圾了。
3、风口浪尖上的升龙天汇广场，容积率也是高达5，你还非要去买吗？非要拱到人堆里去和保安打架吗？
4、小铺村城项目：明天世纪，也不用期待了，不远处的东润泰和、中海锦苑容积率才3。
5、城改项目康桥金域上郡，不管康桥再怎么用心，一个容积率5已经彻底和改善无关了。
6、现在7000元内购的豫森城，先不说现在一个证没有的风险问题，容积率5.5，你可以想像到以后住进去啥感觉吗？你以为你买了沾了多大便宜吗？
7、谦祥兴隆城、银基聂庄、物华国际、升龙城、光合世界，沙门、南陈伍寨、后牛庄等城改项目，这些已面世或将面世的项目，容积率都在5以上了，怎么住？
7、仔细看看，你会发现，上述楼盘都是近期的城改项目，唉，没办法，拆迁成本高，其实村民在争取更多补偿的时候害的也是自己，这些房子以后很多都是建筑垃圾。
谨慎对待、城区刚需类型、容积率在4-5之间的楼盘：
看点：
1、这些容积率在4-5之间的楼盘，其实也没啥大的意思，但基本上可以算是刚需盘了，只是算能住。
2、溪山御府4.7的容积率也是基本上告别舒适和改善，人挤人，人挨人。
3、永恒理想世界也是城改项目，和源升金锣湾差不多都是要在5左右，那个密集，那个黑压压啊，但又都占着双地铁。
4、反正，基本上，容积率高于4的楼盘若是打算长住、或改善选择，建议慎重考虑。但投资嘛，求租金的话，比竟这些高密度社区都在城区成熟位置，如果又有差不多的学校的话，可以考虑。
5、绿都紫荆华庭也苦逼的到4了，偏高了，但小区东北角有个60亩的小公园还可以稀释一下密度。
多多考虑的、可以居住的：容积率在3-4之间的楼盘：
看点：
2、但郊区楼盘容积率在3-4的就要慎重，郊区楼盘不要考虑容积率在3以上的，牺牲了距离，就要赚到低于3的容积率。
3、综合以上楼盘，你会发现，这些容积率3-4的楼盘有几个类型，一是以前的老楼盘，二是非城区楼盘，三是城区非城中村改造项目楼盘。
4、这也说明，郑州新楼盘容积率也是这几年才又提高的，以前没有这么夸张的。
5、所以，从某些层面来说，买二手房并不见得是不好的选择，有得有失，老的小区可能有些破旧，停车不便，没有电梯，但也有好处和优势，比如是多层得房率高，比如送的有地下室，比如容积率都不高。
看点：
1、这些楼盘做好了品质都不错，不会出现人压人的情况。
2、但是问题出来了，你会发现这些楼盘中的很多都比较远，都不在城区，牺牲了距离，大多分布在南龙湖、港区、上街、荥阳、惠济等。
3、郊区盘不是不能买，而是一定要注意以下几点：一、你一定要亲自实地去看，去感觉交通距离和周边环境；二、你一定要注意你的工作区域和活动区域，不要横跨整个郑州。
4、在郑州目前所有的郊区区域中，我们不看好平原新区、郑上新区，我们看好白沙、惠济、高新，谨慎看待南龙湖和经开新区。港区未来应该也是值得期待的，但短期都是纯投资客购买，销售比较吃力。
最爽的低密度舒适之选、均在郊区，容积率在1-2之间的楼盘：
看点：
1、容积率低于2，就是典型的洋房和别墅小区了。
2、最低的莫过于德宝方顶，可惜和你我无关，跑上街去了，谁去住？对了，是上街人。
4、去买以上楼盘中的郊区盘，请参考上面我们说的关于郊区楼盘选择的标准和看法。
（完）
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