720天「光速」封顶，超强的苏州中環来了

8月10日，苏州中環在金鸡湖畔正式封顶。

这个消息的释放，不仅让低迷的行业氛围为之一振，也让多年来一直徘徊在主流话题圈外的苏州商业迅速成为热议话题。

从2022年8月10日拿地，到2024年8月10日封顶，仅仅两年时间就完成了整个项目拿地、立项、定位、规划、设计、建造等一系列关键且细致的工作，苏州中環确实刷新了我们对港资项目操盘速度的固有认知。

而对于已有30多年历史的苏州工业园区，苏州中環的第一次正式发声，也再度将这片顶级规划下的「江南工业王者」，推到了历史发展的风口上。

写了上百个项目，苏州中環的确是极为罕见的「先天优势极佳、后天势能极大」的商业项目，因此，哪怕放在当下低迷的市场大环境来看，依然拥有相当强大的重奢品牌吸引力。

因此，CRR第一篇关于苏州中環的报道，我想，要先从金鸡湖聊起。

顶级规划的金鸡湖「右岸」

已经远超常规理解与想象

金鸡湖被不少苏州当地人冠以「经济湖」的别称，这一谐音十分有趣，也说明了苏州工业园区的雄厚实力。

凭借高水准的顶层规划和强有力的执行力，苏州工业园区连续八年蝉联国家级经开区综合考评第一，被认定为江苏省首个且唯一一个「外资总部经济集聚区」。

规划伊始，苏州工业园区就是奔着建设世界一流高科技园区的目标而去。

这意味着，园区不但要拥有热带雨林式的创新产业生态，更需要打造宜居宜业的城市环境，包括优异的生态环境，完善的生活基础设施，顶尖的学术、艺术和文化氛围等，对国内外高层次人才全方位吸引。

*苏州金鸡湖鸟瞰图

因此，从1994年打下第一根桩基开始，苏州工业园区的开发就是以金鸡湖为中心，如涟漪般向外扩展。

金鸡湖面积比西湖还大，将苏州工业园区一分为二。

湖西地区（即金鸡湖的左岸）距离老城区更近，著名的「东方之门」是湖西的地标。

相对应的金鸡湖右岸（即湖东区域）商业、文化以及艺术气息更为浓厚，诸如诚品生活、摩天轮、苏州国际博览中心、苏州奥体中心等文化、展览、娱乐、体育等设施配套更多地集中在这一区域。

*苏州金鸡湖右岸鸟瞰图

近几年，明显的趋势是苏州经济版图一路向东。

一方面，苏州工业园区的城市空间呈现自西向东逐渐扩大态势，右岸拥有更广阔的发展腹地；另一方面，右岸距离上海更近，能更直接融进上海大都市圈协同发展。

*图据《苏州工业园区总体规划（2012-2030）》

显然，无论从地缘经济还是城市空间层面，右岸都是苏州工业园区转型「高端高新」的核心承载地。

确实，这几年苏州工业园区的开发重点全面转向右岸，尤其是园区行政中心东移，更是加速了区域的发展，大量的高新技术产业、现代服务业和高端产业集聚于此。

一个比肩国际CBD的新中心正在崛起。

目前，右岸写字楼存量面积为114万方，甲级写字楼占比近7成，整体出租率约80%左右，其中90%以上为金融类企业。

*湖畔右岸的写字楼鳞次栉比

苏州第一高楼IFS，以及即将入市的新鸿基ICC、恒力总部等优质甲级写字楼均位于此，多元开放的国际化商务环境一目了然。

与之相匹配的是，一个全新的高端酒店集群也在悄然形成。

四季、柏悦、尼依格罗、洲际、凯悦、香格里拉、英迪格等国际著名酒店品牌都择址右岸，顶奢酒店华尔道夫也在建设当中。

不容忽视的是，550公顷环金鸡湖区域还是全国为数不多的开放式5A级旅游景区，也是唯一的国家商务旅游示范区的集中展示区。

作为城市级稀缺自然资源，金鸡湖景区以其卓越的业态布局和完善的设施配套，一直以来，都是长三角高端度假客首选旅游目的地之一。

产业升级与优美的生态环境相叠加，苏州工业园区尤其是右岸逐渐成为高净值人群的圈层领地。

目前，全苏州头部5%的高端住宅（单价超过5.6万/㎡），有近4成分布于右岸，尤其是一线临湖带，聚集了苏州最顶级的豪宅群，比如金鸡湖壹号、湖滨四季等封面级别墅，单价更是超过15万/㎡，直逼上海西岸。

*湖畔豪宅，可以俯瞰整个金鸡湖|图据网络

有一说一，在右岸环湖区域直线三公里范围内，甲A写字楼和高奢酒店的矩阵密度，实在是全国罕见。

类比上海南京西路CBD，金鸡湖右岸亟需高端商业补位，以撬动高能级消费力。

在商务文旅双引擎的驱动下，即将步入而立的「优等生」，继续向「世界一流」挺进。

2022年，苏州工业园区开启环金鸡湖区域整体规划升级。

最为瞩目的是右岸区域整体连片改造提升，规划力度相当宏大，且均由实力雄厚、行业领先的企业联合开发、大手笔投入，落地预期远超想象——

金鸡湖右岸环湖区域沿金鸡湖岸线总长约3860米，总占地面积63.46万方。

根据规划，在环湖步道贯通的串联下，该区域被切割成北区（时尚文化段）、中区（品质地标段）以及南区（水岸客厅段）三部分。

*金鸡湖右岸规划图|图据@苏州发布

北区依托苏州文化艺术中心，打造月光码头和湖景餐厅，塑造文化、休闲融合的滨湖岸线体验新空间。

南区打造功能复合、开放活跃的公共活动空间，未来还将建造游艇码头，成为滨水活动新场所。

中区地块作为整体规划的核心部分，包括苏州中環广场、文华东方酒店、苏州当代美术馆、摩天轮和艺术广场在内的「4+1」重点项目。

这支「王炸级」组团，无论哪个单独拎出来都称得上是苏州地标级建筑。

苏州当代美术馆，由著名建筑事务所BIG操刀设计，总建筑面积5.9万平方米，总投资约15亿元，充分展现「由园林构成的综合体」面貌，预计2025年试运营。

值得一提的是，美术馆将作为今年9月苏州工业园区30周年庆典的重要场地之一，并拟作为金鸡湖双年展的永久会址。

*苏州当代美术馆效果图|图据官方

「苏州之眼」，由幸福摩天轮升级回归，总高128米、共28个轿厢，每个轿厢可容纳25人，采用全球仅有8座的「回转式太空舱」轿厢，设计个性化空间主题，预计于2025年春节前后开启试运营。

文华东方酒店总建筑面积4.8万平方米，总投资约11.5亿元。

苏州中環广场总建筑面积19万平方米（地上10.5万平方米，地下8.5万平方米），总投资约32亿元，定位为地标级高端综合体。

目前，项目已结构封顶，预计于2026年开业。

*「苏州中環」项目效果图

放眼全球，每一座伟大的城市都有自己地标性的水岸，无论是香港西九文化区还是新加坡滨海湾，充满活力的水岸都是所在城市最繁华的区域之一。

能够俯瞰全城的摩天轮、标志性的文化机构、世界一流的购物中心、城市级事件活动……构成城市最具号召力的流量密码，也成为人们向往的滨水生活理想地。

金鸡湖右岸，无疑是苏州未来的价值高地。

也只有定位顶奢的苏州中環，才能肩负起这片土地的稀缺价值。

目前，环金鸡湖区域景观提升工程已初见雏形：11个风格各异的环湖驿站依次开放，灯光秀惊艳亮相，夜光跑道智慧炫酷……

环湖区虽未完全建成，右岸已凭借高颜值的滨水景观在社交媒体火速出圈。

*图据小红书

未来，环湖区域的慢行系统将更加完善：步行道和骑行道将全面满足市民散步、慢跑、骑行、轮滑等多元的慢行体验需求。

与此同时，依托得天独厚的内湖水资源，金鸡湖也将持续丰富水上活动，引入皮划艇、帆船等水上运动项目，引领苏州高端水岸生活方式蓄势待发。

*帆船运动|图源@Unsplash

上个月，我来到右岸，右岸街绿荫盎然，金鸡湖碧波荡漾，「苏州之眼」已经合轮，让我想起了新加坡的滨海湾。

毫不夸张地说，右岸堪称世界级水岸规划的「苏州样本」。

TA代表了苏州的现代化、繁荣和进步，其独特性不仅在于高规格的规划与投入，更在于对苏州未来全新水岸生活方式的前瞻性布局与引领。

一边是都市的高效与便捷，另一边是自然的宁静与美好，入则仕事、出则生活，这种罕见的城市规划，正在金鸡湖畔逐渐成形。

苏州重奢业态的多年「空白」

中環或有足够底气开新章

在经济运行的各项指标上，苏州一直表现优异。

2023年苏州居民人均可支配收入74,076元，同比增长4.6%，在全国仅次于上海、北京、深圳和广州（城镇居民）。

雄厚的经济实力有目共睹，本土高端消费「嗷嗷待哺」的消费需求亦不容忽视。

要知道，去年苏州工业园区的城镇居民人均可支配收入高达92,593.3元，对比上海城镇居民人均可支配收入89,477元还略高一点。

然而，苏州高端消费供给的不足且分配不均，尤其是顶奢商业的缺位，致使本土高端消费外溢到周边的上海、南京、杭州等城市等现象，也是不争的事实。

如何将外溢客群「锁在」本地，一直是苏州这几年来思考的课题。

当下物质生活富足，消费渠道多元，人们不再仅是产品的消费者，更是情绪和生活方式的消费者。

大家对于奢侈品的态度也不再局限于获得某个品牌的实物，而是希望同时拥有一种高端生活方式的综合体验，这种体验包括极具审美力的空间、能够参与的活动、极致的服务等等。

基于此，能否为品牌在地化叙事提供灵感与创意，营造创新的场景空间，成为品牌拓店的核心考量；而能否携手品牌为消费者提供超乎想象的极致体验，也是将消费者留在本地的关键。

这恰恰是苏州目前高端商业所缺失的。

从这个角度来看，苏州中環拥有无可匹敌的优势：极佳的金鸡湖景资源和地标级的「邻居」。

足够「稀缺」的背后，是足够的底气。

苏州中環位于金鸡湖正东方，与东方之门隔岸相望，是金鸡湖沿岸观赏东方之门日落的最佳景观位，这里平时就是苏州著名的夕阳拍摄地。

难得一见的是，苏州中環将在项目高层预留大面积公共空间作为人们观赏落日的打卡点。

站在项目内部，即可享有无与伦比的金鸡湖景，雕塑，摩天轮、水幕喷泉以及灯光秀一览无遗。

更重要的是，苏州中環不是孤立存在。

TA的高规格「邻居」，包括「苏州之眼」、苏州当代美术馆、文华东方酒店以及文化艺术广场，与苏州中環一起构成一组极具国际风范的组合。

从更大范围看，在右岸自北向南，从苏州文化艺术中心、月光码头、苏州当代美术馆，经过苏州中環，再到最南面的文化艺术广场，一条由环湖步道串起的「滨水文化走廊」即将形成。

鉴于香港置地一贯以来的强大内容策划力和资源整合能力，该区域最大看点则是未来苏州中環将如何与右岸丰富的艺术文化资源联动，为人们描绘「同频国际前沿的水岸生活」图景。

可以想象，未来在这条滨江文化走廊上，人们将享受流动的文化艺术盛宴，体验新潮有趣的滨水生活场景。

「艺术+」、「运动+」、「滨水+」等多元生活方式群落逐步形成，融合了金鸡湖夕阳西下的浪漫与诗意、艺术的前卫和先锋以及滨水运动的活力与松弛，有景更有生活。

苏州中環就位于这条滨水文化走廊的中心节点，是全新水岸生活的载体。

*「苏州中環」项目效果远景图

尽管目前签约品牌阵容尚未曝光，但基于中環高端产品线的能级定位，以及香港置地精细化运营的能力，我们有足够理由相信，苏州中環未来也将大概率呈现出苏州罕见的品牌集群，开启苏州高端商业的新篇章。

所谓奢侈，本质就是物以稀为贵。

由此看来，右岸所书写的苏州全新水岸生活方式正是如此，这也是苏州未来与国际前沿滨水生活方式接轨的关键所在。

香港置地「提速」商业布局

中環版图正在「高处」稳步拓展

任何一个时代都有勇者向前，香港置地进内地市场虽然相对其他港资较晚，但每个开出的项目无一例外都是极富长期主义思维的经典项目。

「中環」系列旨在营造城市级核心高端零售空间，目前布局「七城七環」：分别为香港置地中環、澳门壹號廣塲、北京王府中環，以及在建的上海西岸中環、苏州中環、重庆中環万象城和JLC。

环顾这幅中環版图，无一不是选址所在城市核心区位，占据城市稀缺核心资源。

值得一提的是，作为香港置地精品中環系列在内地的首个项目，北京王府中環稳扎稳打6年，近期焕新已是同类型购物中心的nextlevel。

近日，VanCleefArpels内地首个三层店、THOMBROWNE精品店、ICICLE之禾旗舰店陆续开出。

目前在营全国或北京「首店」近30家，拥有众多头部奢侈品及珠宝腕表品牌，如Dior迪奥、PRADA普拉达、GUCCI古驰、SAINTLAURENT圣罗兰、BottegaVeneta葆蝶家、Cartier卡地亚、TiffanyCo.蒂芙尼、BURBERRY博柏利、Rolex劳力士、Delvaux德尔沃旗舰店等，同时，Jaeger-Lecoultre积家及IWC万国也即将在王府中環开出旗舰店，2024年上半年整体销售同比增长13%，腕表类收入同比增长44%，王府中環已然成为名副其实的京城精致生活方式「目的地」。

要知道，在当下全球零售业市场艰难的背景下，王府中環仍能逆势上扬，背后是香港置地这间百年企业稳健的财务实力、强大的运营能力以及与奢侈品牌良好的合作力。

可以看出，作为城市建设的深度参与者，香港置地要为所在城市创作地标级「孤品」的信心。

这种信心来自超过百年的行业积淀。

回到苏州，我们相信，专注于打磨全面且坚持长期主义精神的香港置地会让苏州中環「成为最好」，依托其对空间创新和对前沿趋势的认知等等，将为苏州市民带来前所未有的极致体验。