笔者按：3月14日，郑东新区官网公示了郑政东出（2020）17号地的规划方案，备案名“北泷苑”。这是一个知名度很高但是又很低调的项目，曾经闹得沸沸扬扬的永威金桥西棠停摆事件，与这个项目有直接的关系。这里面的恩恩怨怨不是本文重点讨论的内容，笔者也说不清，反正现在永威已经退出，开发商是“河南中光城市运营管理有限公司”，据说是“电建操盘，金桥实控”。
项目位置项目位于北龙湖南岸的龙湖内环西路东、龙湖内环南路北，这个地块虽然不在北龙湖的核心位置，但两面环水，绿地环抱，而且向北可以一眼望到北龙湖，不可多得。周边有多所知名学校（这个不好说，因为传言太多了，比如各种省实验中学、小学……），距离地铁站（在建6/8号线小营站，据说附近还可能建一个正弘的重奢商业）只有600米，配套的级别不比核心位置的项目差。综合起来这个位置非常好，要不然当时也不能捆绑产业用地出让。
这个项目是北龙湖南岸少有的高质量纯住宅地块，亚新星云湾是一个“产业+住宅”的融合地块，虽然是分开的但总有点不纯粹，南岸的其他剩余的住宅用地在素质上不及这块地，所谓物以稀为贵，北岸的保利璞悦已经打了个样，这块地开盘的价格估计也不会低。
项目规划其实这个项目的容积率指标并不太优秀，1.699的容积率在北龙湖区域不算低，所以项目大量采用了一梯两户的点式楼，整体看来有点密密麻麻，很多楼斜角之间的距离大都在12-15米左右，最少的仅9.5米，这对全玻璃幕墙的私密性提出了很高的要求，不过现在的建筑材料技术应该都能解决这些问题。
项目规划23栋七层洋房，西北角规划有幼儿园，规划住宅375户，停车位1011个（地上12个地下999个），平均每户2.7个车位。北龙湖的家庭一家两三辆车很常见，但这么多车位未来肯定是少不了捆绑销售了。
住宅“公建化”外立面趋势越来越明显，之前的住宅是墙里嵌着玻璃窗，现在是玻璃幕墙嵌着柱子。与之前北龙湖一众的国风住宅不同，这个项目采用了四面东西南北全落地玻璃窗，真正的全明住宅，超大窗墙比带来的是极度宽阔的视野，相信未来的居住体验也会不同凡响。
户型展示此次规划公示只公示了10号楼的标准层户型图，一梯两户，私家电梯厅设计。
户型跟建筑的外立面一样，简单大气。一层/顶层3.5米层高，标准层3.35米的层高在北龙湖也是优秀级别。260㎡左右的四房两厅三卫，入户就能看到一个环幕般的大客厅，这种视觉冲击肯定令人印象深刻。
户型有很多与众不同的地方，比如全屋无阳台（衣帽间那个也不算的话）、主卧不朝南设计、卫生间中置等。结合项目点式建筑规划和全玻璃幕墙的立面，户型这样设计能理解，但也觉得很别扭，毕竟违背了很多传统对于优秀户型的判定原则，只能说以后看样板间的效果再说户型到底好不好了。
规划上看一楼是个两室两厅两卫的户型，没有地下室，入户门在标准层客卧的地方，这个设计有点奇怪。
综合分析这个项目刚刚公示规划，具体什么时候开不得而知，入市时会再详细介绍下这个项目，特别是外立面效果和户型样板间，实地看才能有真实体验。
不管是不是电建操盘，这个项目从品质上说已经要打问号了。因为从目前北龙湖已经交付的项目来看，并不是一水的高品质，高端豪宅更加考验开发商的能力和良心，没有了永威的这个“北泷苑”，能否达到市场的期待？
项目毛坯限价37300元/㎡,装修价格限价5600元/㎡，加一起是42900元/㎡。目前北岸的保利璞悦199㎡的已经到了4W+，255㎡的5W起步，按理说这项目不会低于这个价。特别是未来周边可能有名校落地，在解决了北龙湖最大的教育问题之后，项目价值会进一步释放。所以就像前面说的，捆绑车位是少不了了，问题只是车位一个多少钱，一套房要捆绑两个还是三个的问题。