买房人生大事，万不能买错选错

买房人生大事，万不能买错选错！

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：房长，您好！崇文门地区居住属性是否好？比起丽泽如何？未来房价有增值空间吗？如果选择崇文门，您有推荐的盘吗？三居，中档盘，谢谢您！

房长回答：

崇文门带有一些学区溢价，优势是地段稀缺和配套好，但缺点是没什么发展空间了，也非改善板块。它的标盘是可以跑赢大盘的，比如国瑞城、富贵园、本润家园，品质不错。一般些的新怡家园、新裕家园、新景家园、新世界家园，楼龄新、品质也还可，但崇文门板块整体从远景上来看其实不如丽泽，虽是老城区地段配套都没问题，但自身产业不够强，而且产品做得不够纯粹，建筑形式和社区管理方面有点落伍。我觉得你要短持（5年及以内）可以入标盘，太长时间不建议，虽然目前当地房价多半是由地段配套撑起，其次才是小区房源自身属性。但长期来看，地段配套所撑起的价值，由于具备稀缺性，还会继续保持上升，但小区房源属性优势会逐渐被拉平，这样难免会影响一些价值空间和涨速，所以我建议要入短持为主，不建议长持。

二、星球会员提问：房长好！目前我的情况是，准备买婚房，老婆在望京上班，自己是知春路互联网公司码农，预算上限大概在1100。

因为想着两个人上班都方便，就只考虑了北边的房子。我们看的条件比较苛刻：离地铁站近，纯南北通透（纯北向客厅的都没考虑），人车分流品质比较好的小区。因为家里老人有学区房所以不需要考虑学区，也不太想为高学区溢价买单。

（1）目前看了一圈发现合适的房子很少很少，我们这几个月也看了不少片区；清河，西三旗，新北苑，老北苑，林萃桥，小营，望京，崔各庄，丽都，酒仙桥……感觉合适的房子非常的少。不是荒就是贵，要不然就是又荒又贵。请问房长我们是还有什么地方该看但是没看到吗？房长有什么推荐的片区吗？

（2）目前我们还比较满意的就是新北苑和老北苑。新北苑的福熙大道（2011年），中铁建国际城（2011年）有纯南北通透的房子，而且小区品质比较好，但是均价也要9万4了。不知道价格是不是有些虚高。另一方面老北苑的房子便宜些，也有些南北通透的房子，但是多是2004年～2006年的房子。所以同样的预算，老北苑能买到更老更大的房，新北苑会买到更新更小的房。请问房长在新北苑vs老北苑的居住舒适度，保值升值，生活体验有什么看法吗？

谢谢房长！买房大事，感激不尽！

房长回答：

1、看来你对小区房源属性的要求还是挺高的，根据你的预算，从你看的这些片区来看，已经比较全了。还有西二旗、马连洼、西北旺、回龙观、来广营这几个板块也是涨幅不错的，可以都看看。比如当代城市家园（西二旗）、百旺家苑、天秀（马连洼）、中海枫链山庄（西北旺）、首开国风美唐、公园悦府（回龙观），北纬40度（来广营）。以上都是当地的标盘，你可以再抽空去看看，多比较比较。你应该是主居住改善，辅投资的买房目的，这需要根据你自己的看房体验来选择，因为个人有个人的喜好，我不好给你建议。我只能从升值的角度给你一些建议，纵观这些板块，以当地标盘来看，西二旗（当代）、马连洼（天秀、百旺）、望京东（慧谷阳光）、回龙观（公园悦府、首开国风美唐）、西北旺（中海枫链），这几个板块的标盘近两年来涨幅都是靠前排的，来广营（北纬）、新北苑（福熙大道、润泽悦溪、国际城）稍弱，主要是这两个板块，前者还在规划发展当中，后者自身没什么产业，主要依靠望京等地的外溢。我觉得你要比较注重短期升值（5年及以内），那你可以选涨幅排名都靠前的板块标盘，如果可以长持，那么来广营和新北苑也是不错的。我之前讲过望京今后的发展是向东北发力，你像07年底，当年北京楼市最高峰时期，知语城、宜景湾、北京香颂都达到了19000，花家地、新城、西园这些老小区也都在13000左右。而当时望京东的橄榄城才13000，并不受追捧，国风北京等也差不多，北面澳洲康都才12000。今天再看价格差，已经比较明显了。再说北纬40°，同为08年初才15000不到，现在也到了8万，升值速度超过望京西部南部和四惠，未来有希望赶超望京。

要选新北苑那也没问题，板块整体的居住品质和氛围是以上板块中最好的，也是改善板块。新北苑的优势是他随便哪个小区品质都很好，小区和房源属性比较优势大，且具有稀缺性。但问题是产业不行，靠吃外地的，所以它的涨幅落后于望京东北。但因为它的中高端居住氛围已经基本形成，所以填补了产业缺失的短板。福熙大道10年初开盘，当时1.9的价格，润泽11年开盘，2.6，而那时大盘也就2万出头，现在你再看看，这两盘已经基本涨到了望京次新的价格，未来还会有空间，但就是得长持。

2、新老北苑，顾名思义，一个开发的晚，一个开发的早。但早开发的房价却跟不上晚开发的，说明什么？价值属性跟不上了，那么这个属性就是刚说的小区和房源品质属性，还有就是板块的纯粹性（这点非常重要，我不仅几次讲过，一个改善板块，如果产品类型不够纯粹，即夹杂品质层次不齐的盘，很容易影响当地的居住氛围，那也就很难吸引金贵圈层入住，他的价值潜力自然是有限的）。老北苑是一个偏居住的板块，投资是不行的，你如果觉得居住体验还不错，那可以选，如果想追求更高品质以及更高价值潜力的，那是新北苑好一些。房子也是商品，也遵循物以稀为贵的准则，那这个稀从哪里体现，即地段、配套（含学校）、小区和房源品质属性，这几个主要方面来。这几项越是比较优势大且稀缺的小区房源，就越具有价值潜力。照我看，无论福熙大道还是国际城，价格都是比较合理的，不算虚高。在北京限购政这么严厉的情况下，去年这两小区还能迎来一波涨幅说明什么？那是真有流动性，也真有人接盘。不然房子都卖不出去，业主怎么会抬价呢？而且你现在面临的问题，其他和你预算相同买房人也会这么想，因为咱的预算夹在不上不下的中间位置，要么可以牺牲品质去选择地段更好的或者选择面积更大的楼龄老的，要么牺牲面积等换品质，但你要从升值的角度来看，是以预算来分圈层的，就拿1000万总预算来，买居住房源，越往下的人当然也看中品质，但更看重的是实用性，其他方面差不多就好。而1000越往上走，当然也重视实用性，但更看重的则是品质的提升。这也就是北京分为刚需（600以内）、低改（600-1200）、中改（1200-2500）、高改（2500以上）的这几档的原理，因为预算区分了人群的接盘能力，同时也区分了他们对品质追求。所以你去买更高品质盘的改善房源，也就预示着你未来的接盘侠也是更重品质的人群，而这部分人群往往都有较高接盘能力，那你的房子增值方面也就还有继续上浮的空间，为什么很多纯投资客明明首付不足，却非要加很高杠杆去撬动中改、高改盘，因为他们知道这样的盘更有空间，接盘侠更有钱。当然，并不是老北苑不能买，而是老北苑的居住氛围和房子的整体品质比新北苑要弱很多，板块的带动效应也较弱。这里也就筑年华、山水蓝维等个别是鹤立鸡群的，保值问题不大，也算略跑赢大盘，但涨幅方面就比福熙大道等弱些了。以上供参考。

三、星球会员提问：想问房长，卖二手房两居室想换三居室，现在怎么卖有什么好策略能价格高一些呢？房子去年刚为自住装修好品相好，本来想跟父母一起住，但现在因为家里原因得照顾两代老人，两居室不够住了

房长回答：

我不知道你是不是首次卖房，如果首次卖房一定要学会以下几个技巧，买卖房其实打的是信息差，你比别人获得更多的市场信息，你就更有优势，尤其是在定价方面

1、学会定价

如果你不是太着急卖房，就不要直接去找中介，因为中介有他们的套路。如果市场好的情况下，他们的想法是如何快速且尽量高价卖出你的房子，但他们不会站在你的绝对立场（也就是利益最大化的立场），因为对于他们来说卖的快比卖的高，更贴合他们的利益，即如果能卖的更快，那么他们宁愿鼓励你降一点价格来卖，这和你的利益导向是不同的。如果市场形势不好，那他们的想法就是如何能卖出去房，这样就不太会顾忌你的挂牌的价格是否是市场价，或者比市场价低多少。举个例子，比如你的房子市价是500万（可你并不知道你房子值多少，能卖多少钱），中介就可能会给你建议480来卖，因为这个价格有优势，有利于他们卖房，但最后亏得其实是你。所以为了以防中介压价，你就需要扮演买家角色，乔装打扮成一个很真诚的买家，去附近几家中介店里买房询价。比如你家的房子是3层，80平，带电梯的，南北朝向。那你就尽可能让中介带你去看同类型的房子，比对和自己房子的优缺点。如果没有同类型房子，就找这个小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型、楼层去估计自己房子的价格范围。价格范围确定后，就需要找一个亲戚朋友扮演卖家，来向中介要你这个小区的历史成交价格（最好找到和自己房源户型相同的历史成交房源，这样一是看流通情况，二是结合价格范围以及历史成交来确定你的房子卖多少钱合适）

①、合理售价（根据之前对市场的了解，预估出合适价位）

②、市场报价（这个是用来还价的，一般比合理售价高5-10%，因为房产这种大额交易，没有不讨价还价的，不然就不会有谈判环节了，尽量多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心）

③、心理底价（低于这个价格绝对不要卖，但如果遇到买家付款方式比较好的，比如全款这种，那可以适当让一点，因为你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势）

举个例子，如果你的房子合理售价定为500万，心理底价是490万，市场报价为520万，如果你的房源在小区里有绝对优势（装修、楼层、户型、房龄、竞品房源多少等），大可以继续往高报价。

接下来就是试探市场热度。先定一个比市场价稍低一点的价格（有绝对优势的可以比市场价高），然后去找一家中介签独家速销协议，然后每一周都观察下每次看房的人数，其中的意向较大的人数，如果有效意向人数很大，比如每周有10几20组，那么你再往高里定价也没问题，如果较少，那就要调整价格，直到调整到每周有2组左右的意向买家来看为止。

2、学会和中介打交道

中介的性质其实是为了撮合交易，相当于买卖双方的一个沟通桥梁。你把房子托付给中介，一定要识别清楚你的中介具不具备以下几点：

①、是否有能力把你家房子的卖点描述的足够清晰，足够打动人

这点其实非常重要，如果你的房子有绝对优势，但中介说不出来，那也卖出去高价甚至吸引不了买家。通常如果中介不会这套说辞，你是可以帮助他的，比如你的房子所处的地段有什么优势，周边有什么比较好的配套，升值潜力如何，小区的环境、建筑、人文、物业等等有什么亮点，从买家的角度去阐述出来，提供给中介，这样对你来说就会有利的多。要知道，再专业的中介，都没有你自己懂你家的房子。

②、在谈判面前，中介是否能站在你的立场上帮你说话

北京是霸王条款，中介费都由买家来出，除非像链家这样以业主是大，一般的中介都会向着两边说话，以达到尽量促成交易的目的。你如果你想你的利益最大化，那就要学会舍弃利益，将中介拉拢到你这边来，方式其实就一种，那就是假设你心理底价是500万，那么你告诉中介，如果你能帮我以505万的价格卖出去，并且谈判时站到我的立场角度来说，那么这5万就是你的了。此处要注意的是，如果中介并不是你的人，千万不要向他释放心理底价。因为你如果底价是490万，那么中介给的买家的底价很有可能也是490万，那你其实买家就有更多的砍价空间。

3、如何多卖钱

其实和任何卖房子的原理都一样，就好比一个新盘要开盘，他们通常做得就是①、提炼亮点特色及绝对优势②、包装亮点特色及优势

①、提炼亮点特色及绝对优势

这点就需要你对自己房子有个清晰的描述，和你告诉中介你家房子亮点优势如出一辙，比如附近有几家大超市，你平时是怎么生活的，到地铁走路几分钟，有什么便利性等等，尽量以买家的口吻来描述你买到这套房子有多么方便和便利，住起来有多么舒服，价格有多么公道和实惠等

②、包装亮点特色及优势

这点就是你要注意中介拍的挂牌照片，看起来是否宽敞、敞亮、干净整洁以及是否有生活气息。自己房子的装修、清洁度等和同户型在售的房源相比是不是有优势，如果没有的话，尽量装扮的更打动一些，如花点少量的钱刷个强，弄一些小摆件等等（这点其实对于女性买家非常受用，因为基本都是视觉动物，男性买家看了也不会排斥）。另外如果你要是自住，有买家来看房，也尽量热情一些，因为根据我和无数房东交流的卖房的心得来说，有时卖的不是房子，而是缘分，买卖双方虽然是博弈状态，但彼此较为融洽的沟通、而且你的品行上更折服于人，其实在谈判环节你是更有底气和说服力的。

4、学会谈判

千万不要指望中介来给你去谈，中介只能起到帮扶作用，最终的环节只有你和买家建立起一定的沟通和信任桥梁，对方才会买你的房。

一般情况下，买卖双方坐下来聊，卖家肯定会去强调自己的房子优势优点在什么地方等来去介绍，但相反，如果一个买家肯坐下来和你谈价格，肯定已经掌握了足够多的缺点信息。那最后的结果就是买家用房子和小区的缺点挑毛病，试图砍价。而你又有优点去辩护，最后撕破脸谈崩的可能性都会有。

所以最有效的方式是，先说自己的房子的缺点，事无巨细，然后客观的表述你为什么要卖房，有多么客观的理由表示你不太想卖但又不得不卖（诉苦），然后再将优点逐一表达出来。这样一来买家无法再挑你的毛病，二来买家会认为你非常有诚意，自然就有了好感（信任关系也好建立），如果他们听完还能坐下来谈，显然是事先就没有把房子的缺点太当回事（而是把价格作为主攻的方向）。那你就可以继续说一些房子的优势，有可能他们不知道的优势（或者一些生活中和邻里、社区的一些和睦相处，充满欢乐的故事），这样让他们有更多意外的获得感，价格自然就不容易被买家压下去了。切忌，无论买家还是卖家，打感情牌非常重要，因为人的情绪一旦上来，就没有那么理智了，原先坚守的一些原则也会适当被打破，同时打感情牌也是相互理解和沟通，并且促进成交的最好方式。

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