广州名牌小学的爆仓风险

编者按：本文为一位母亲读者投稿，正所谓经历买学位房的痛苦洗礼后，每位母亲都是房产专家，大家也不要浪费自已积累的经验和心得了，欢迎投稿。

每个人有每个人的观点，对错与否大家自行判断和吸收啦。

对于学区房这东西，在广州市场是很抢手的硬通货存在，同时，也是随机性很大的投资风险。

举个例，一个小区的配套学校本来是设计为10个家庭有1~2个适龄儿童上学的，但成了名校后，大家冲着名校去买来入学，就会被挤到10个家庭有5个适龄儿童要入学，再加上二胎政策，最后的结果，就是名校会大概率被挤爆。

比如大家去一些名校小区看会发现，下午整个小区是遍地小学生在走动和玩耍，周边建满补习班。整个小区都是浓厚的学习氛围，整个小区的晚上都是打杀声四起，因为要辅导作业。

所以，如果一个小区是大家冲着名校去买的，其实也要提防最后学位被挤爆的风险，越便宜的，小区越大规模的，越容易被挤爆。最后学位满了，不够用了，要调剂了，这是最不确定性的风险。

世上本来没有名校，挤的人多了，就成名校了，再挤，又没有名校了。

以下为正文：

天河区的小学里,成立于2004年的天府路小学算是口碑很好的一所名校.

虽然它没有任何省一级,市一级的头衔,但仍有不少家长对其青睐有加.

原因也很简单,师资优良,生源整齐,对口初中113东方在天河也属于前列.

不过其缺点也很明显,学校太小,简直是麻雀小学,且很难扩建.

由于其办公用房和专用场馆非常紧张，加上近年新生入学人数剧增,这给学校管理工作带来诸多挑战,很长一段时间,教师们只能在操场跑道旁边的板房内办公.

为此天河区教育局费了不小的力气,于2015年在翠湖山庄兴建了翠湖分校,教学班级也由24个扩充到44个.

当年天府路小学的地段调整,引起了好大的风波.

特别是华港花园的业主纷纷跑到教育局区申诉华港花园距离小学本部276米，而距离翠湖分校则有2600米，从华港花园到翠湖分校途经东方二路，东方三路，天府路，黄埔大道,相当不便,

甚至出现了老人们到天河区政府门前下跪的群体事件.

另一边,眼见着翠湖山庄,翠苑小区、易丰大厦等小区一夜间变成学位房，华江花园的业主不满意了，也前往教育局申诉，希望能被划入天府路地段。

尽管华江花园近年来都属于华融小学地段，但业主们认为天府路翠湖校区离他们更近。

经过一系列纷纷扰扰,最后尘埃落地的天府路板块学位划分为:

北部和东部上本部,西部上翠湖分校,南部上华融小学.

近年来,关于学校维权事件层出不穷.2020年6月17日,成都高新区嘉年华国际社区业主集体委托律师,把成都高新区教育部门告上了法庭.

学区划分行政争议，成都不是孤例。上海市浦东新区、南京市建邺区的教育部门都曾因为学区划分，被告上过法庭。这些案件有下面几个共同点：

第一，案件起因都是学生家长对小学的学区划分的合理性及透明度有异议；

第二，双方争议的焦点在于如何理解“就近入学”；

第三，已知的案例，无一例外均是家长败诉

而家长败诉，其实败就败在：就近入学≠最近入学,简而言之，教育部门要平衡地照顾大多数人“就近入学”。

目前广州适龄儿童越来越多是不争的事实，一方面城市化率越来越高，人口越来越集中；

另一方面二胎化等多种因素的叠加导致了适龄入学儿童近几年开始呈爆发式增长，无论私立还是公立都未能幸免。这几年的天府路小学地段变更,黄埔区怡园小学改摇号,今年广钢的学位不足,家长维权等一系列事件给我们的启示是,买学位房不能只看名校牌子,也要考虑学校的承载力.

而这些往往是没有孩子的年轻销售所不了解也不会提及的.

何为承载力,按照广东省义务教育学校办学条件基本标准,

新建1万户以上的居住区，必须单独配建中学,新建3000-5000户居住区，至少应配建一所小学.

完全小学和初中原则上不超过36个班，九年制学校原则上不超过54个班.

以黄埔区学位房新星万科东荟城为例,楼栋总数28栋,户数8230户.

根据2017年5月万科东荟城业主的联合诉求书，当年销售东荟城时，销售人员称凡是小区业主均能就近入读小区内的幼儿园和小学，公告栏也写着“18个班幼儿园、36个班小学”。

但是，实际移交时的情况是，A区东荟幼儿园只有12个班，东荟小学24个班，C区加拿达幼儿园9个班（注：C区无小学规划）

8000户的刚需大盘,小学仅仅24个教学班.这绝对是不够的,因此这几年东荟城业主屡屡维权.

黄埔区教育局原计划效仿天府路小学六年级搬到113东方校区,将东荟花园小学五、六年级搬到玉岩中学，与玉岩中学联合教学，但东荟花园小学家长极力反对分流，最终通过加建新教学楼,从原先的24个班扩建到现在的44个班.

而2020年,东荟花园小学一年级就招生了10个班,加上其黄埔区成绩第一的名头打响后,越来越多人为了学位买入东荟城,未来44个班够不够,仍然要打一个问号.

由此可见,如果不考虑学校的承载力,只冲着名校的头衔去买房,是可能会遭遇学位维权风险的.

尤其是有些不错的小学附近有口碑一般的”菜小”,一旦出现爆仓风险,有可能会分流到菜小.

这是花高价买学位房的家长所不愿看到的,也是我们应该预见并避免其风险的.

2016开放二胎,2017年广州户籍出生人口达到20万,而2014年广州户籍出生人口仅有11万,那么2023年,2024年广州小学入学将面临前所未有的压力,未来哪些学校可能有风险呢?

就拿新广较多的天河区和黄埔区来说吧.

1龙洞小学

龙洞小学是龙洞辖区仅有的一所公办小学，现有三个校区，分别为龙洞校区、世纪绿洲校区、宝翠校区。宝翠校区属于宝翠园配套小学，却实际接收宝翠园、育龙居、林海山庄三个小区学龄儿童。龙洞小学校长崔效锋表示，按今年户籍适龄学生人数摸查结果，要开5个教学班，这样需将仅有的10间专用课室改为教学课堂，这样学生的人均用地面积将远达不到国家标准。

另一种方法，如果课室无法增加，就只能控制招生人数而优先招收宝翠园小区适龄儿童，若学位仍有富余，再摇号录取其他小区儿童，摇不到号的地段适龄儿童或面临被分流到其他校区的困境。

如果被龙洞小学省一级的名号所忽悠,买入了育龙居、林海山庄,倘若日后分流到了龙洞校区,不仅路途远,而且由于其生源大多为龙洞村民子女,成绩并不理想,则悔之晚矣.

2华康小学

华康小学由于可以直升广州中学,近几年热度不低,其招生地段中的德欣小区,德埔小区,

由于楼龄老,单价低,有小面积可供挂户,更是备受家长青睐.

不过从位置上看,德欣和德埔离华康小学隔了一条车水马龙的天河路,上学往往得从石牌桥地铁穿过去,并不方便.更大的风险在于,石牌西路将新建一所海关小学,离德埔小区不过数百米,且不用横穿马路.一旦上学地段调整为海关小学,不能直升广州中学,其价值也会明显下降.

3玉泉学校

不过这几个大盘年轻人多,生育率高,而小学和幼儿园学位均供应不足,这几年闹了不少次维权.

2019年玉泉学校小学部一边“赶工”一边上课,导致孩子流鼻血家长讨说法还上了新闻.

为了减轻玉泉学校的学位压力,2020年黄埔区教育局将岭南雅筑划到了云峰原著配建小学,并兴建了刘村新村小学,饶是如此,小学一年级还是招了12个班,成为了黄埔区招生班数最多的小学.

不过从户数来看,未来这一块仍存在比较大的风险,据了解这一带年轻人多,二胎生育率挺高的.

未来一旦玉泉学校爆仓,中海誉城和金梦,春树里可能会分流到云峰原著配建小学,甚至绿地杉禾田配建小学,那估计又要维权了.

4科峻小学

科城山庄和老黄埔的黄埔花园一样号称公务员之家,配套的科峻小学成绩也可圈可点,我就认识不少为读科峻而买入科城的买家.黄埔花园的怡园小学学位闹的沸沸扬扬之后,也只能以摇号而告终,可见并非公务员之家就一定安全.

科城山庄6000户仅仅配建了一所24班的科峻小学.

这几年在入住率不高的情况下,每个年级已经全部招满且无法插班.未来三期全部入住,学位也可能爆仓.如果由于高速噪音问题小学不能加建,教育局最可能的做法是分流到玉山小学.

玉山小学招生范围是公租房萝岗和苑和水西居委辖区.

因为是新学校,成绩未知,不过可以参考同为公租房的瑞东花园配建小学怡瑞小学,成绩在黄埔只能算是中等.因此家长也要承担从名列前茅的科峻分流到成绩一般的玉山小学的风险.

二手房学位有风险,那新房呢?在我看来,新房风险也不小

1黄埔中央城

这个号称科学城第一大盘的楼盘据说有一两万户.

未来可能只有茅岗的富力南驰·富颐华庭可与之比比规模了.

很多人对其宣传的2所九年一贯制学校感兴趣

且不说和回迁居民共读这个所谓的名校,成绩能有多好,仅仅2所学校能不能保证读书问题,就要打一个问号?在这点上,还不如最近据说是名校落空的品秀星樾,人家5000户配套了一所45班九年一贯学校之外还预留了一块教育用地呢.

2保利天汇和珠江花城

这两个盘都是6000户配一所36班小学,着实拥挤了些.

3实地常春藤

8000户的规模和东荟城相似,而且买家大多是冲着二中开元的名号来的,

但其小学仅仅38个班的配置,实在是小牛拉大车,后续学位不足是显而易见的.到时候如何解决?

天河区教育局的做法是把高中外移腾出场地给初中,比如华附搬到知识城,广州中学搬到渔沙坦

把初中外移腾出场地给小学,比如龙口西小学从原有三个校区的基础上，增加了帝景校区

实在没有空地了,就原地扩建,比如华景小学,骏景小学.

这么看来,二中开元要么原地扩建,要么把其中学改为小学,缩小中学规模.

这也是冲着小学直升其初中而买常春藤的买家不得不承担的风险.

说了这么多有风险的楼盘,哪些可能是名校又没风险呢?

在我看来定位为改善区的牛奶厂的5000户配套的灵秀小学和奥体东小学,生源整齐,学位充足,假以时日定能成为天河区学位新星.

而黄埔区的绿地杉禾田,区区944户,却配建了广大附中(36班)、广大附小(24班),及公立幼儿园(12班),学位妥妥的没风险,且户型以三房四房,叠墅为主,未来很可能会是附近刚需小区置换的对象.

根据北京上海的经验来看，如果是专门为了孩子买学区房一定要尽早落户，热门学校这么多等着读书的人，限制落户年限和6年一学位是大势所趋,尤其2023,2024年是二胎入学高峰期,估计2023年会是广州学位房的一个价格小高峰,希望大家尽量早规划,避免买入有爆仓风险的楼盘,省钱更省心.