以案释法——小区地下车库车位“只售不租”违法

涉案小区地下车库车位属于规划用于停放汽车的车位、车库，车位、车库的归属，可由诉争双方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；合众公司、维佳公司强制以出售方式确定车位车库的归属并限制郭燕燕车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭燕燕的业主权利。故原审判决合众公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并无不妥。

地下车位租售限制权利

被告合众瑞通系涉案小区的开发商，被告维佳物业系小区物业管理方，二被告系关联公司。

2017年11月30日，原告通过与被告合众瑞通签订商品房买卖合同，购买南堰住宅小区（兰亭·御湖城）三期24幢1单元0709号商品房一套，建筑面积46.19平方米。

2018年1月1日，原告与被告维佳物业针对所购房屋签订《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》，约定由被告维佳物业为原告所有的兰亭·御湖城24幢1单元709室提供物业服务。原告自购入该小区住房后，即在此居住、生活，但原告未购买小区内停车位，平时租用小区地下车库未出售车位及地面车位用于存放自用车辆，被告维佳物业收取相应服务费，之后将费用转交被告合众瑞通。

2018年3月起，小区取消了临时车辆停放服务，亦一并取消出租地下车库未出售车位服务，而仅保留地下车库车位出售服务，为此，包括原告在内的多名业主与二被告发生矛盾，双方多次协商，至诉讼前，涉案小区基本恢复临时车辆停放服务，但地下车库车位仍然实行只售不租的管理办法。

为此，原告提起此次诉讼。另，小区地面道路及其他公共场所，二被告建设、规划部分停车位，用于小区内临时车辆的停放。小区至今未成立业主大会。

一审

判决如下：一、被告山西合众瑞通投资有限公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向原告郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用；

二、被告山西合众瑞通投资有限公司、被告太原市维佳物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郭燕燕公开建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况和资料，供其查阅；

三、驳回原告郭燕燕的其他诉讼请求。

二审

驳回上诉，维持原判。

一审法院认为

被告合众瑞通作为涉案小区地下车库车位的开发建设方，该车位并非占用业主共有及专有的位置，不属于业主共有及专有部分，被告合众瑞通可视为该地下车库车位的所有权人，其有占有、使用、收益、处分的权利，但应当优先满足业主需要，业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该使用权或所有权，现被告合众瑞通仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，该行为因与法律规定不符而应当予以调整，因此，原告关于要求被告合众瑞通将小区内建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位以出租方式提供给原告使用的主张，符合法律规定，应予支持。

涉案小区地面占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，系开发商及管理方为方便小区临时出入车辆而设置的允许临时车辆停放的车位，依法属业主共有，业主有权使用该停车位，但在使用时不应影响小区消防通道及相关设施的管理，故原告作为小区业主有权在符合物业相关管理规定的条件下进行临时停车，双方发生矛盾后，经协商，该服务已恢复正常，因此原告要求二被告停止实施阻止其使用业主共有部位规划的停车位的行为，无事实依据，不予支持。

二审法院认为

本案中，涉案小区地下车库车位属于规划用于停放汽车的车位、车库，车位、车库的归属，可由诉争双方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；合众公司、维佳公司强制以出售方式确定车位车库的归属并限制郭燕燕车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭燕燕的业主权利。故原审判决合众公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并无不妥。