2024年外国人马来西亚房产购买指南（下）

续上一篇讲解了外国人是否可以在马来西亚购置房产的基本要求后，这里也来谈一谈，如果真的想要购置房产了，需要注意些什么，以及费用大概是如何的。

尽管购买房产的程序因代理商或开发商的不同而有所不同，但当外国人决定在马来西亚购买房产时，通常会采取以下步骤：

步骤1

与供应商签署开发商的销售表格或购买要约表格以进行转售交易。

步骤2

申请融资购买房产。（各银行的贷款审批流程有所不同，审批时间取决于所购买房产的类型，例如新推出的、在建的或已竣工的）

步骤3

向律师提供以下文件：-
(i)护照复印件
(ii)通讯地址及联络电话
(iii)外国购买者的所得税号和所得税提交地点（仅适用于购买转售房产）

步骤4

从签署销售表格（或购买要约）之日起，签署销售和购买协议（SPA）、共同契约（如果适用）和其他交易文件。

向开发商/供应商支付定金。

步骤5

律师向州政府申请认证。买方须向律师提供以下文件：
(i)一(1)份经过认证的SPA真实副本
(ii)一(1)份经过认证的外国买家护照真实副本
(iii)一(1)份经过认证的章程副本（如果购买者是外国公司）
(iv)最新成交租金及物业评估收据（由卖方提供）
(v)NLC第433B条规定的申请表

步骤6

根据《2015年附表H住房开发（控制和许可）（修订）条例》第三附表（“附表H”）或SPA支付剩余购买价。

步骤7

根据附表H，开发商应在SPA签订之日起36个月内（​或相关机构可能批准的较晚日期）交付该房产的空置所有权。

空置财产交付后，必须签发竣工和合规证书，如果是高层房产，则开发商必须申请分层所有权。在转售交易的情况下，卖方应根据买卖协议的条款将空置所有权交付给买方。

根据马来西亚国家银行（BNM）的规定，根据其常见问题（FAQ），非居民（外国人）可以借入林吉特，为马来西亚实体行业的活动提供融资或再融资，包括购买不动产。所以，是的，外国人有资格在马来西亚获得住房贷款。然而，在马来西亚获得抵押贷款很大程度上取决于个人的财务状况、购买目的和财产类型。

首先，通过MM2H买房获得住房贷款确实是一个不太复杂的过程，因为它是一个完善的政府计划，提供5年期签证。因此，银行不会那么担心您可能会突然带着未偿还的贷款搬出该国。

如果您未参加MM2H计划，您获得抵押贷款的能力会有所不同，具体取决于抵押贷款是来自马来西亚本地银行还是外国银行。据联昌国际银行的一名官员表示，除非您是高净值个人（拥有价值100万令吉的资产），否则您可能需要在马来西亚居住5年或以上。此外，您可能还需要马来西亚其他形式的资产（储蓄、股票）作为抵押品以获得住房贷款。当地银行对于从开发商处购买的房屋（包括新推出的、在建的和已竣工的）和二级市场（转售）也可能有不同的程序。

至于外资银行，汇丰银行按揭专家表示，外国申请人的要求（借款人的贷款资格和提交文件）与马来西亚申请人非常相似。然而，融资利润率也将在60%至80%之间变化，具体取决于借款人是马来西亚的非居民还是居民外国人。

以下是您需要纳入房产购买计划的一些重要成交成本：

印花税

印花税是在出售或转让财产期间对您的财产文件征收的税。税项包括：

您财产的买卖协议(SPA)的印花税–只需RM10

转让文书的印花税——转让备忘录（MOT）或转让契据（DOA）。根据2024年财政预算案宣布，对于外国人（非公民和外资公司，不包括马来西亚永久居民），财产转让文书将征收4%的统一印花税，自2024年1月1日起生效。

贷款协议印花税——统一利率为贷款总额的0.5%。

2024年法律费用（SPA和贷款协议）

2023年7月15日，《2023年律师薪酬令》（SRO2023）在宪报刊登并植入。SRO2023管辖马来西亚有关涉及不动产（土地和建筑物）的买卖协议（SPA）和融资协议的法律费用，如下表所示：

代价/贷款价值

SRO2023

SPA和贷款协议的费用标准

首RM500,000

1.25%（最低RM500）

接下来的RM500,000

接下来的RM2,000,000

接下来的RM2,000,000

接下来的RM2,500,000

接下来的RM7,000,000

1.00%

若代价/贷款金额超过RM7,500,000

超出部分可协商，但不得超过该超出部分的1%

根据《住房开发（控制和许可）法》（“HDA”），可享受SPA/贷款协议的折扣

RM500，如果代价/贷款是RM50,000或以下

如果代价/贷款超过RM50,000但低于RM250,000，则为适用费用的75%

如果代价/贷款超过RM250,000但低于RM500,000，则为适用费用的70%

如果代价/贷款超过RM500,000但低于RM1,000,000，则为适用费用的65%

如果代价/贷款超过RM1,000,000，则为适用费用的50%

房地产利得税(RPGT)

这可能不是购买成本，但外国买家应注意，房地产收益税（RPGT）将针对从房产处置（未来）中获得的利润征收。如果外国人在拥有房产后的前五年内出售房产，他们将需要按应课税收益的30%缴纳产业盈利税，而如果他们在第六年起出售房产，则只需缴纳10%的RPGT。

简短的回答是肯定的。

根据法律规定，如果有遗嘱，遗嘱执行人需要申请遗嘱认证（执行死者遗嘱剩余愿望的法律程序），以分配财产。如果没有书面遗嘱，受益人需要申请遗产管理书（LAD）。这两个程序都将提交给马来西亚高等法院。

同样，NLC第433B（1）（e）条文也规定，外国人只有在获得州政府批准后才能在马来西亚拥有和继承财产。

鉴于马来西亚目前在经济和政治方面发生的一切，您可能会想，为什么还要麻烦呢？随着越来越多的数字投资选择（加密货币、NFT、元界房地产）的出现，购买房产，尤其是用于投资，似乎没有必要。

尽管如此，从长远来看，投资房地产仍然是实现资本收益的最佳投资工具之一，马来西亚住宅市场仍然对亚洲各地（尤其是中国和日本）的买家有吸引力。

最近对全国近350名房地产经纪人进行的一项房地产调查进一步证实，超过三分之二的受访者预计马来西亚房地产的海外购买将在18个月内（​​即到年底）恢复到新冠疫情之前的水平。

马来西亚也是许多计划移民或与家人定居的外籍人士的首选。巴生谷内的许多地区一直供不应求，尤其是著名国际学校附近的房产。

由于外国人可以在马来西亚投资和拥有房产，因此如果房主或投资者决定离开马来西亚，所购买的房产可以轻松出租或出售。此外，对此类学校附近房产的需求也一直在同步上升。

然而，如果马来西亚财产以资本利得处置，则需缴纳资本利得税或不动产利得税。

据国行称，虽然马来西亚通过重新开放经济活动继续向流行阶段过渡，但该国的国内生产总值（GDP）在2022年第二季度实现了8.9%的强劲增长（2022年第一季度：5.0%）。这是由于劳动力市场状况稳步复苏支撑的内需增加。

在金融状况方面，由于贷款需求强劲，特别是购买汽车和房屋，贷款支出仍然强劲。总体而言，企业和家庭的贷款偿还情况都令人鼓舞。

就马来西亚平均房价而言，NAPIC报告称，房屋中位价为32万令吉，比2021年审查期间高出8.4％。中位价的上升表明，有些购房者拥有坚实的财务基础，对高价房产的兴趣。

另一方面，租赁市场的增长看起来充满希望。iproperty统计最近的一份报告指出，2022年上半年租赁房产的搜索量增加了34%。吉隆坡和雪兰莪的高层单位租金中位数最高，与2021年下半年相比实现了两位数百分比增长。

该报告进一步指出，3个不同价格级别的高层房产——低于RM1,500；RM1,500至RM2,500；超过RM2,500的租金价格也出现飙升。

随着越来越多的消费者在房产选择中寻求灵活性和财务优势，租赁市场的积极前景为财务稳健的房地产投资提供了机会，充分利用租赁房产的利润潜力。

在马来西亚，靠近轻轨、地铁和单轨铁路等公共交通的住宅物业备受追捧。由于交通拥堵，尤其是下班后，便捷的通勤被强调为租户、居民和投资者的首要任务之一。这些房屋大多是高层公寓，可能产生更高的租金和资本价值。

目前的热门房产大多位于与综合换乘站相连的地区，例如吉隆坡中央车站（连接6条铁路线，即KTM黑风洞-士邦岛线、KTM丹绒马林-巴生岛线、轻轨格拉那线、ERLKLIAEkspres线、ERLKLIA交通线和KL单轨线）。

同样，蒂蒂旺沙站也预计在不久的将来成为众人瞩目的焦点，将成为拥有5条铁路线的综合换乘站–MRT3环线、MRT布城线、轻轨安邦线、轻轨斯里八打灵线和吉隆坡单轨线。

马来西亚是一个外国人友好的国家，生活成本相对便宜。确保您的资金井然有序，祝您找房愉快。不要忘记融入马来西亚的多种族社区！