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近期，有粉丝咨询，位于老仓山区域内的龙湖迪鑫九里晴川新盘如何？
此外，也有粉丝追问，如何入手湖滨小学周边的高性价比学区房？
1.
关键词：老仓山、刚改、小洋房
@哒哒
Yesir老师你好，我最近在老仓山看到一个九里晴川的盘，请问这个盘如何？分析一下？
Yesir答疑：
你提到的九里晴川全称为龙湖迪鑫九里晴川，位于鹭岭路以南，长安山北麓，处于老仓山上渡区域内。
龙湖迪鑫九里晴川所处地块
地段上，由于该盘处于二环内，周边道路规划成熟，北侧的鹭岭路向西可直达二环，向东对接上渡路，是连接老仓山烟台山风景区和台江上下杭的要道。北侧更与闽江大道连接，是抵达南江滨和仓山万达通道。
配套上，该盘医疗有福州肺科医院、福州市妇幼保健院等医院，景观有烟台山公园、老师大、江心公园等生态、人文景区。商业上近中亭街-上下杭，以及老师大学生街商业区。总体上来看，周边配套是很完善的。
回到龙湖迪鑫九里晴川本身，具体情况如何？据目前公开的信息可知，该盘占地面积约84.08亩，容积率1.5，绿化率30%，但由于该盘靠山，故实际绿化率还要更高。该盘限高36米，故小区整体楼高为9至13层的洋房、小高层，楼高较低，光照条件尚可。此外，该盘有要求配建3.34万方自持社会租赁住房，由龙湖自营。据案场沙盘显示，该长租公寓总共4栋12层，位于社区的西北处，另做隔断。
龙湖迪鑫九里晴川社区效果图
户型上，从社区效果图可以发现，该盘虽为一个整体小区，但在地里分布上还是分为西北-东南两段。目前首开楼栋是位于西北区的13、15号总高9层的洋房，1梯2户，主要户型为89平3居2厅2卫。此外，该盘还有在售125-165平的改善、顶层复式户型，得房率90%，预计2023年6月交付，为毛坯房。
价格上，虽然目前该盘尚未取得预售证，但据置业顾问透露，参考周边情况预计售价范围在2.9~3.3万元/平。作为目前老仓山二环内少有的新盘，龙湖迪鑫九里晴川在具有一定的地段优势，可结合周边因素后，再做购房决定。
2.
关键词：三叉街、地铁盘、升值
@开心得像一朵花
Yesir老师，想请问中骏世界城现在3.3w的价格，自住如何？从升值角度，还有空间吗？
Yesir答疑：
简单来说，该盘所处区位正位于当前福州“东扩南进”都市圈的首站区域，同时该盘周边3处地铁交互，亦有上盖一处大型商业综合体，从自住的角度来说，未来出行、生活配套便捷完善，是很不错的社区。
不过从后面追问的内容，想必你也关心该社区后续的升值情况。目前该盘的价格范围在32000~33000元/平不等，这个价格，虽然与周边新盘相比有一定优势，但与其周边的二手社区对比，则有一定价格差距。
以中骏世界城璟悦南侧的次新社区南台十六府为例，据中房研究数据显示，南台十六府近3个月均价为28096元/平。
南台十六府近3个月价格走势
南台十六府为2015年左右交房的次新社区，房龄至今6年，在中介平台上可以发现，该社区近期的挂牌价持续走高。但即便如此，目前该社区的实际成交均价仍低于中骏世界城璟悦。
随着三叉街配套水平的整体提升，必然会带动周边社区不同程度的普涨。这意味着在同一地段内，品质相近的社区，谁入手时的价格越低，自然升值的空间更大。而目前若希望中骏世界城璟悦的后续能够升值，那么房价则至少需要提升至35000元/平起步，才能带来升值。
如果从投资升值的角度来看，中骏世界城璟悦在当前的市场行情下，短期内升值空间不太明显。但若是以自住的角度来考量的话，中骏世界城璟悦社区更新，带来的社区配套和户型品质是一定比周边老社区要更优质的，所以关键还是想清楚自己购房的目的是什么。
3.
关键词：
@北窗传说
看了你上一期的回答，我近期考虑想入手一套湖滨小学周边的学区房！请问有性价比好的学区房吗？
Yesir答疑：
要想了解湖滨小学的学区房，那要先了解湖滨小学的情况。该校位于西湖公园南门，是一所有着70年办学历史的市级文明小学。学校自2001年以来学校连续三届获得市级文明学校、市军警民共建先进单位、市先进教工之家等荣誉，学校师生在在区、市、省、全国的各项比赛中获奖，教学水平在鼓楼区中属于前列学校之一。
该小学品质尚可，不过其对口中学为福州市第十八中学，在2020年的升学率中，排在公立校升学率的第七名，由于升学率上有所掣肘，故而也影响到划片小学周边的“学区房”价格。
2020年福州中考升学率
据福州市教育局官网提供的2020年湖滨小学学区划片显示，北起西二环北路，南至杨桥中路，共有17处街道巷弄的相关社区划片湖滨小学，具体社区可上网查询。由于该校的划片范围较大，故划片该校的学区房价呈现以学校为中心由近至远的递减。
例如位于湖滨小学隔壁的湖畔花园，据中房研究数据显示，该社区近3个月成交均价为39329元/平。
湖畔花园近3个月价格走势
而在《金山洋房值得购买吗？福州市中心这处改善二手社区，能入手吗？》第二问中提及的杨南新城，同样划片湖滨小学，据中房研究数据显示，该社区近3个月的均价为33460元/平。
杨南新城近3个月价格走势
由此可见，若想以相对较低的价格入手划片湖滨小学的学区房，则可以考虑距离湖滨小学较较远的社区。特别可以考虑杨桥路沿线，部分划片湖滨小学的学区房，目前该区域周边正在兴建地铁4号线，随着后续地铁通车，还将会拉动周边社区升值。