广州TOD“流量霸主”，是谁？

集高铁、城轨、地铁等轨道于一身的TOD，究竟有什么魅力？

我们都知道，产业和轨道“双剑合璧”，往往能带来人流、资金流入，带动区域经济和产业发展。这样的发展路径，早有珠玉在前。

广州火车站，吸引无数人南下“掘金”，培育一批专业市场；广州东站，带动天河北商圈崛起；广州南站，更是战略要地，通达大湾区乃至全国。

据乐居不完全统计，目前，广州已经有至少16个规划或在建的TOD项目，分布在白云、番禺、天河、荔湾、增城、南沙和花都等区，包括汇聚1条城轨+2条高铁+6条地铁的白云（棠溪）站、地铁14号线/15号线等万顷沙枢纽等等。

TOD的吸金能力，对楼市发展的影响不容小觑，甚至成为片区楼市的“风向标”。从TOD项目的轨道规划、周边配套、周边楼盘，我们也可一窥未来的发展空间。

（部分线路规划，以官方最终批复为准）

TOD模式：TOD中的公共交通主要是指火车站、地铁、轻轨、高铁等轨道交通及公交干线，以轨道站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，建立中心广场或城市中心。天河

广州东站-天河北商圈崛起

作为中心老城区第二大的交通枢纽，2016年7月，广州市政府采购网挂出“广州东站地区城市设计及控制性规划调整”采购公告显示，广州东站规划要结合以人为本的TOD发展模式，建设TOD枢纽型城市综合体。

目前，广州东站规划有地铁11号线、18号线途径。其中，地铁18号线（广州东-万顷沙）预计今年通车。

沟通广州、东莞、深圳三市的穗深城际已经开通。早上广州叹早茶，中午东莞逛街，晚上再回到深圳，一天安排妥妥的。

目前，地铁广州东站附近暂无新房在售，二手货量不多，价格在5-10万元/㎡不等。

★轨道：1号线、3号线、11号线、18号线；国铁：广深、广九、广梅汕、广汕客专、京九客专、穗莞深城际

★配套：东方宝泰、国泰酒店、中山六院、天河希尔顿、体育中心、中泰国际、保利中汇

天河北二手标杆，楼龄20年的天誉花园，楼下就是广州东站，而且对口名校华阳小学，成交很旺。链家成交价格数据比较“分裂”，既有5字头，也有7万+。目前贝壳放盘价在6-10万元/m²，100m²以上的大户型为主。

白云区

白云（棠溪）站-规划16万人+7大片区城市更新广州白云站（棠溪站）是广州铁路枢纽规划“五主三辅”主要客站之一。去年的《白云站及周边地区控制性详细规划》透露，将统筹白云站推进周边7大片区的城市更新，用地面积接近800公顷，规划人口超过16万人。

2020年8月，国家发改委官网公布粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，白云站规划引入地铁12号线、22号线、24号线等。

未来，白云站将汇聚1条城轨，2条高铁、6条地铁交汇（8号线北延段、12号线、24号线、22号线北延段、佛山6号线东延线、29号线），建设成为站城融合的综合发展区。

从2019年开拆，白云站便开启了快速建设的模式。2021年正式进入车站主体施工阶段，预计2023年建成。目前白云站周边以旧厂房、居民自建楼为主，随着TOD片区建设，人流来往将大大刺激枢纽周边范围产、商、住成熟。

白云站周边地区效果图

★轨道：地铁12号线（在建）、地铁8号线北延段（在建）、地铁24号线（规划）、22号线北延线（规划）、佛山6号线东延线（规划）、地铁29号线（规划）

★高铁：京广高铁、广清线

★配套：汇富国际商贸中心、乐嘉广场

目前白云站周边坐落多个住宅楼盘，如新盘金地仰云、元邦明月翡翠、广州佳兆业白云城市广场以及次新盘保利紫云。

其中，元邦明月翡翠在售建面约40-86㎡一至三房，均价约4.3万元/㎡。

保利阅云台在售建面约79-110㎡平复式三至四房；小坪村旧改项目广州佳兆业白云城市广场首期将推出5栋建面约79-123㎡三至五房住宅单位，具体开盘时间以及价格待公布。

嘉禾望岗-周边住宅密集

据2019年11月广东省政府采购网显示，嘉禾望岗周边地区城市设计优化与控规修改项目招标，将对周边127公顷的区域进行TOD模式进行综合开发。

目前，嘉禾望岗周边居住配套较为成熟，但办公体量不足。嘉禾望岗以TOD模式深度开发，规划地块范围主要为居住用地和商业金融用地，将给周边片区带来产业机遇。

★轨道：地铁2号线/3号线/14号线、地铁14号线二期（在建）

★配套：嘉大广场、岭南新世界MALL@PARK、第八人民医院、华师附中、蔬菜公园等

目前，该片区周围住宅密集。二手房有岭南新世界、万科云山花园、托斯卡纳、华发四季名苑、依云小镇等，均价在3-5.6万元/㎡。

包含新盘有新世界云逸、新世界云耀等，均价在“5字头”。

其中。靠近白云嘉禾望岗站的新世界云逸，在售建面约80-180㎡三至四房，价格约为5.5万元/㎡，货量已不多。

附近的新世界云耀主推建面约120-170㎡四至五房，价格待定。

太和TOD-周边仅一新盘在售

白云太和TOD规划在2018年6月出台。

和龙科技创新谷太和居住组团位于太和镇，广佛东环城际线（在建）太和站位于项目报批范围内东北侧。北接白云机场，东接中新知识城，西连白云新城，有地铁14号线和广佛东环城际途径。

太和TOD规划图

据悉，该项目规划定位为TOD集聚发展的大型综合安置区，结合广佛东环城际线太和站的开发建设，在其西侧规划连片商业商务用地，在南侧规划宜居社区。

目前周边配套较为缺乏。根据规划，片区将规划增加了1所九年一贯制学校、2所幼儿园，还配备了社区服务站、星光老年人之家等。

★轨道：地铁14号线，广佛东环城际

★配套：九年一贯制学校1处、幼儿园2处、紧邻和龙创新谷有2个商业地块

番禺

番禺广场-广州南部公共服务中心+交通枢纽

番禺广场站，既是南沙前往市区的必经站，亦是地铁18号线与22号线唯一交汇点（远期）。番禺广场将践行TOD理念，未来发展为广州南部公共服务中心及重要交通枢纽，番禺行政文化及市民活动中心。

除已经建成的地铁3号线，番禺广场未来还将增加地铁18号线、22号线、17号线。其中，地铁18号线从番禺广场站出发，快线1站到冼村（即珠江新城），2站到广州东站，2站到万顷沙枢纽。

番禺广场周边地块规划效果图”

★轨道：地铁3号线、地铁17号线（预留站体建设空间）、地铁18号线（在建）、地铁22号线（在建）、地铁3号线东沿线（在建）

★配套：永旺梦乐城、万科里，番禺广场地下商业体、基盛万科中央公园

目前，距离番禺广场约3公里范围内，有约4个新盘在售，价格约为2.6-3.5万元/㎡左右。如番禺·星尚花园目前处于尾盘阶段，在售户型涵盖建面约210-270㎡复式产品，均价约2.5万元/㎡，毛坯现楼交付。

天颐华府在售建面约262-312㎡别墅单位，总价约2600万元/套。新城市·星海墅在售建面约300-745㎡别墅，均价约3.5万元/㎡，现楼发售。

二手楼市方面，目前番禺广场片区二手均价约为2.8-3.2万元/㎡，房源多集中在片区西侧。

汉溪长隆-珠三角地区“1小时”城市圈

汉溪长隆站是3轨交汇的站点，汇于地铁3号线、7号线和佛莞城际轨道线。其中佛莞城际预计2020年开通，起点广州南站与广佛环线相连，终点望洪站与莞惠城际相连，对实现珠三角地区“1小时”城市圈，以及粤港澳大湾区交通建设具有重要的意义。

★轨道：佛莞城际、地铁3号线、地铁7号线

★配套：保利与奥园的裙商、长隆乐园、汉溪储备地块、保利大都汇、奥园城市广场

汉溪长隆枢纽附近新盘项目较多，如长隆珑翠、藏珑府、越秀·和樾府、粤海广场等新盘，均价在4-6万元/㎡。

藏珑府在售5栋建面约102-140㎡三至四房，均价约46500元/㎡。越秀·和樾府二期开售，首推建面约96㎡三房，价格约5.4-6.2万/㎡。

广州南站-未来投资超千亿元

据去年广州南站商务区全球招商推介活动，广州南站片区未来将引进广州华侨城莲花湾项目、恒大文商体项目、复星大湾区国际健康城项目、正佳文商旅项目、新技术产业集群项目、国际医疗产业中心等12个项目签约，预计总投资额超千亿元。

目前，地铁7号线西延段、以及贯通白鹅潭和番禺广场的地铁22号线正在建设中。

南站附近的住宅项目较少，大多是公寓项目。目前在售住宅有臻尚苑、万科世博汇、恒大冠珺之光，指导价格为3-4.4万元/m²，建面约99-166m²三房。

★轨道：地铁2号线、地铁7号线、地铁7号线西延顺德段（在建）、地铁22号线（在建）、广佛环线（在建）、佛山地铁2号线（在建）

★配套：奥园越时代广场、路福联合广场、万科世博汇的会展中心、星级酒店、甲级写字楼等商业配套

臻尚苑在售建面约96-118㎡三房住宅，均价约4.4万元/㎡，带装修现楼交付。恒大冠珺之光均价约20000元/㎡主推建面约25-95㎡商服类物业。

万科世博汇在售建面约28-45㎡商服类产品，具体均价约为2.5-2.7万元/㎡。

新城西-打造“产+站+城”TOD

2019年，番禺区国规委对番禺区智能制造产业园发展规划项目进行公开招标，规划以“产+站+城”TOD模式协同发展。

招标文件显示，番禺智能制造产业园将围绕片区内地铁3号线东延段轨道站站点与停车场，以TOD“轨道+产业+社区”的模式开发。

目前产业园周边以居民自建楼和旧厂房为主。TOD中心所有配套皆未建成。交通上，暂时仅有地铁3号线东延段经过。其优势在于，产业上毗邻番禺智谷与思科城，住宅上靠近超级大型社区亚运城。

★轨道：地铁3号线东延段（在建）

★配套：金龙城财富广场、亚运城配套

该站西侧靠近新盘金龙城，主推40-92㎡平层及复式，均价约1.8-2.3万元/㎡。东侧靠近番禺置业热区亚运城板块。

花都

广州北站-与白云机场形成“空铁联运”枢纽

广州北站TOD项目位于广州市花都区新华街道，国铁广州北站西侧。总投资近180亿元。周边生活配套完善，学校、医院、商场等应有尽有。

目前，广州北站正在加紧建设成为集国铁、高铁、城轨、地铁于一体的大型综合交通枢纽，由于临近广州白云机场，同时也能够对接机场的换乘需求。

广州北站△

广州北站△

★轨道：地铁9号线、广佛城际环线、穗莞深城际线、地铁8号线、广河高铁、广湛高铁、京广铁路、武广铁路、广清城轨

★配套：金锣湾商业购物中心、秀全公园

广州北站周边在售楼盘较多，价格不等且差距明显。其中，森悦华庭在售建面约115-297㎡三至四房，均价约3万元/㎡。

新力荔红花园目前在售建面约139-149㎡一线滨水叠墅单位以及建面约95-116㎡低密花园洋房，均价约2.1万元/㎡。

天马丽苑·悦璟湾在售99-128㎡三至四房均价约2.2万元/㎡。祈福万景峰在售60-140㎡二至四房均价约2.3万元/㎡。

△广州北站

南沙

庆盛枢纽-粤港澳大湾区科技创新节点

据此前发布的《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示，庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点。

2019年6月，南沙庆盛枢纽综合体项目已正式开工。地块临近南沙大桥，快速畅达广州主城、东莞、深圳宝安，交通区位优势明显，未来或将被新鸿基打造成继广州天环广场、天汇广场等之后又一个指标性项目。

★轨道：地铁4号线、22号线、知南快线、广深港客运专线

★配套：广大附中南沙实验学校、香港科技大学广州校区

目前庆盛板块仍是整个南沙楼市的洼地，附近约有2个在售新盘。如美的云筑在售建面约82-127㎡三四房，均价约20000元/㎡。中海熙园主推131㎡叠墅，总价约590万元/套起。万顷沙-粤港澳大湾区科技创新节点

万顷沙板块，位于南沙区东南部，被深圳、中山、佛山环绕，优势得天独厚。目前，片区内保利电商港、普洛斯南沙物流园两大项目已投产。

其交通规划更是“活力十足”，预计未来片区内共有地铁4号线、NS1、NS3、18号线、15号线、南沙疏港铁路等约10条线路通过。其中，18号线延伸线或改为南沙至中山、珠海城际铁路，可串联串联南沙、中山、珠海三地。

目前附近有珠江源昌花园、中国铁建海悦国际、中建弘阳德信·湾璟壹号、广州恒大阳光半岛等新盘，价格在2.1-2.3万元/㎡。

★轨道：地铁4号线、NS1、NS3、15号线、18号线、知南线、南沙疏港铁路

★配套：万顷沙中学、珠江中学、南沙区中医院

南沙湾-规划24万人口+4条轨道

在自贸港、粤港澳大湾区规划助力下，南沙湾TOD近来热度高居不下。南沙湾地区定位为粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区的海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。

规划图可看到，围绕轨道交通站点构建TOD模式下的15分钟复合生活工作圈，片区规划人口达到24万，居住用地面积411.57公顷，学校约有20余所，规划有幼儿园、医院、商务、艺术传媒用地等。交通方面，不仅有地铁4号线助力，还有规划中的地铁15号线、深茂铁路、赣深客专南沙支线3条轨道经过，日后通往东莞、深圳等地将便利不少。

★轨道：地铁4号线、地铁15号线（规划）、深茂铁路、赣深客专南沙支线（规划）

★配套：华师第二附属中学附属南沙小学、ULC剑桥国际高中、广州英东中学、南沙天后宫、蒲洲花园

由于有大湾区、自贸港规划加码，单是“粤港澳大湾区的海上门户”这一定位就足够高大上，也让该板块近年热度持续走高。

目前南沙湾住宅楼盘较多，如广州星河山海湾、华海山屿海、富力伯爵山、中交蓝色海湾等，均价普遍在2.8-3.5万元/㎡以上。

荔湾

西塱-4轨交汇+靠近广钢新城

西塱不仅是广州的四轨交汇点，其凭借着4轨交汇TOD的独特优势，串联起东西南北各个方向的资源，在城市中心“稳坐江山”。其中，地铁1号线直通广州东站，换乘一站至火车站、机场、广州南站；广佛线成为大动脉，串联两市5大区；10号线连接4大区，10个换乘站便捷通行；22号线串起广州新兴片区，向南通至邮轮母港。

★轨道：地铁1号线、地铁广佛线、地铁10（在建）、地铁22号线（在建）

★配套：广钢的商业、医院及教育配套

西塱靠近住宅区广钢新城。目前北区有中海花湾壹号、金融街·融穗华府等项目，均价50000-55000元/㎡。南区有葛洲坝·广州紫郡府、保利和光晨樾、保利东郡、保利碧桂园·公园大道等项目在售，精装均价50000-70000元/㎡。

增城

新塘-3高铁+2城轨+2地铁

广州在建的TOD项目中，新塘TOD是其中实力较强的一个。

投入运营后，新塘TOD将无缝连接广深两大机场，高速联动整个粤港澳大湾区的各市，成就珠三角城市群东部“黄金走廊”以及广州“东大门”的交通节点地位。

目前凯达尔枢纽国际广场已经封顶，作为广州东部交通中心的重要部分，项目包含穗莞深城际轨道新塘站，与已开通的地铁13号线和预留的16号线无缝对接。

★轨道：广州地铁13号线、16号线、广深、广汕、京九支线、穗莞深及穗莞深城际琶洲支线

★配套：凯达尔枢纽国际广场商业部分

由于近年规划利好不断，新塘一跃成为增城的置业热门板块，目前，不少新盘项目已经站上“3字头”，如广汇尊府、保利天际。

其中，保利天际主推约116-125㎡三至四房均价约3.5-3.8万元/㎡；广汇尊府主推涵盖建面约92-130㎡空中叠墅产品，价格约为3.3-3.9万元/㎡，预计2023年4月收楼。

官湖-时代中国操刀旧改

根据规划，官湖站将成为地铁13号线与23号线（规划中）的换乘站。目前时代中国已经签收官湖村旧改，投资金额63亿元。值得一提的是，由越秀和广州地铁联合打造的广州东TOD上盖物业品秀星图，在售均价2.7万元/㎡。

比起新塘TOD，官湖体量不算大，但是不过轨道、居住、学校、商业联系紧密，生活便捷。

★轨道：地铁13号线、地铁23号线（规划）

★配套：规划建设商业中心、新零售商业街、广州图书馆品秀星图分馆（在建）

周边新盘较多，价格比新塘TOD稍低一些，大部分楼盘房价在“2字头”，如越秀TOD·星图、中森茗苑、阳光城翡丽山、锦绣天伦花园、山璟轩等新盘。

中森茗苑在售建面约67-88㎡二至三房，均价约2.1万元/㎡；锦绣天伦花园目前在售建面约48-104㎡一至三房，具体均价约20000元/㎡起。山璟轩在售建面约85-87㎡三房，均价约23000元/㎡。

二手盘房源也较为充足，大东汇、锦绣天伦花园等盘，在售均价为1.7-2.3元/㎡。

石滩-规划4条国铁+3条地铁+1条城际

根据2018年广汕铁路、汕汕铁路项目发布了沿线土地综合开发方案研究及站场TOD综合开发规划专题研究的招标公告，增城石滩也将开发TOD。

据悉，石滩TOD未来规划引入8条轨道，包括4条国铁、3条地铁及1条城际。国铁方面包括广汕铁路、东北客车联络线、赣深客专增城支线、赣深客专松山湖至增城联络线。

★轨道：8条轨道，包括4条国铁+3条地铁+1条城际

★配套：石滩广场、石滩第二中学、石滩中学、石滩港侨中学

目前石滩片区分布多个楼盘，包括敏捷绿湖首府、时代天汇、嘉御豪庭、金众江悦府等，价格在1.8-2.5万元/㎡左右。

写在最后

在广州规划和建设中的TOD项目中，处于城市中心的广州东站，商业、生活配套最为成熟，趋向饱和，未来可发挥空间不如广州南站、庆盛、白云站、广州北站等TOD。