珠海的CBD，在哪里？
初代CBD，凤凰君认为应属九洲商贸CBD。
2018年，一则“九洲商贸中心”规划的发布，将九洲大道两侧的3.68平方公里地块，定位为主城区内的商业商务中心、文化旅游服务中心、综合居住区。
也就是说，这纸控规，也相当于官宣九洲商贸中心为「珠海CBD」。
如今6年过去了，这里发展得如何了？日前，一个新盘的亮相，将大家的目光重新聚焦在九洲商贸中心。
01
亚洲豪宅专家首进珠海
26万㎡综合体，打造升级版“玖洲荟”
九洲商贸中心内的全新盘为保利达·亨达广场，位于九洲大道北侧、迎宾路西侧。
该项目是建面约26万㎡的综合体，涵盖商业、高端办公、精品酒店等复合业态。
整体由五栋塔楼、裙房(2-3层)和2层地下室组成，绿化率约20%，总停车位约1200个。
▲保利达·亨达广场效果图
日前，其首期项目——海澳湾展厅正式开放，分别位于玖洲道和山姆会员店。
▲保利达·海澳湾项目山姆展厅
据悉，项目首期海澳湾主要建设约4.8万㎡的酒店式办公及约1.2万㎡的商业街区。
二期主要建设约11.2万㎡的普通办公，以及约2.2万㎡的集中商业。
整体来看，保利达·亨达广场的商业总建面约3.4万㎡，将以精品mall＋活力街区构筑城市级精粹社交空间，以无国界餐饮、潮流零售、高品质生活配套业态为主。
▲商业效果图（图源/保利达·亨达广场公众号）
据悉，商业部分将由打造过“玖洲道购物公园”的商管团队进行运营，升级打造为“玖洲荟”，打造24H璀璨街区。
这意味着，九洲商贸中心内将新增一个商业中心，丰富商业业态，带来全新的商业氛围。
亨达广场项目此前为富华厂房，由香港保利达集团拟投资8000万美元进行改造，也是香洲区重点推进的大型外商投资项目。
该项目作为保利达城市更新项目，于2020年动工。
根据最新的航拍图，项目已经全面动工，一期的5栋建至10余层高，建设进度明显。
保利达·亨达广场，则是保利达集团在珠海的首个项目。
保利达集团擅长于高端住宅项目的开发，在香港和澳门两地开发的物业都是高端产品，在业内被誉为“亚洲豪宅专家”。
比如在香港坚尼地城的地标式气派豪宅加多近山、惠州江景豪宅江湾南岸、佛山大盘山语湖等。
▲香港保利达集团开发的部分项目
本次保利达首进珠海打造的商办综合体项目，也期待它未来会在珠海带来豪宅项目。
02
珠海CBD的现状如何？
城市的CBD，必须是财富流动、话题不断的中心区。
当前，片区内的商圈云集，富华里、玖洲道、利腾·金力湾等皆位于此。
其中，富华里是珠海热门的商业中心之一，入市以来高位运营，写字楼出租率接近100%，而商业街区出租率也高达98%，保持每年35%以上首店进驻率，近两年引入众多珠海首店，是片区内的人气发动机。
但远远不够，据不完全统计，九洲商贸中心涵盖的旧改项目就有13个。
同样作为旧改项目“大头”的富力新天地、国维中央广场，出现了不同程度的工程停滞。
从上图可见，富力新天地规划约187米的超高层天际写字楼，外立面幕墙只上至1/3处，精工美宅楼栋则还未脱绿网。
国维中央广场规划的约350米的钻石大厦，目前仍是一片坑洼空地。
▲钻石大厦地块实景2024.07.08
除了以上这些项目，规划中的旧改项目还有纬丰国际、龙光厨师宝项目。
前者清拆了部分楼栋，目前无最新进展；后者清拆完成后，目前被草地覆盖，没有最新动作。
从下表可见，九洲商贸中心的多栋商办写字楼建筑内，停滞了近半数。这些停滞的项目涵盖办公、商业性质。
商务办公氛围的形成，是CBD的重要基础。
这些项目的停滞，有开发商自身经营困难，也有开发经验不足的原因。同时，珠海的人气是否能支撑起CBD的需求，也是需要重点考虑的因素。
另一方面，珠海CBD位于核心位置，片区内的住宅项目价格涨幅不明显。在这种困难时期，原地踏步就是退步，退一步，恐怕就是退三步。
但若对比诸如新香洲的住宅项目，虽有一定程度的降幅，但“强学区”、“强配套”带来的支撑力占据上风，更适配珠海人的置业需求，显得CBD的性价比没有那么高。
03
九洲大道快速化，推动城市商旅文旅共建？
九洲商贸中心旧改项目的“复活”，或许需要天时地利人和。
近期来看，片区将有哪些新变化？
目前，九洲大道（前山立交-兴业快线）快速化工程在分节点逐个推进。该工程西起前山立交，东至白莲路，全长约3.8千米，设计时速60km/h，主要包括五大节点。
未来前山立交-兴业快线段将实现全程直行无红绿灯，可连续通行。
其中，白石路、迎宾南路节点将率先完工。从最新航拍图可见，白石路节点的高架桥雏形已现。
桂花北路、迎宾南路的快速化工程已动工。
整体来看，包括桂花北路、建业三路、兴业快线的整体节点预计在2025年下半年完工。
目前，九洲商贸中心内仅有九洲大道、桂花北路、迎宾南路、粤海中路四条主干道，其余多为两车道的小路。
除了商业综合体的出入口需要合理安排，改善片区交通，迫在眉睫。
左岸地产总经理李炳亮在接受凤凰君采访时也曾分享过观点和建议：
结语
当前，一个城市的竞争力重点从招商引资到留住人才。
而CBD是一个城市现代化的象征与标志，是城市经济、科技、文化的密集区、城市功能的核心。
我们说需要CBD，其实需要的是供人们生活、娱乐和工作的活力社区，这也是现在许多城市学家称为“15分钟社区”的例子。
但关于如何做好珠海当下最好的资源集中地，如今有横琴粤澳深度合作区、十字门中央商务区、航空新城等新区域崛起，成绩亮眼。
九洲商贸中心的路，或许还很长。