这是本月第一篇踩盘报告
进入7月，购房者心中的“白月光”天府新区迎来一波取证热潮，万科·金域华府、天府公园未来城等众多热门楼盘相继取证。7月2号，海伦堡·玖悦府前脚刚取证，昨天，千呼万唤始出来的中信城开·麓山上院也取证了，仅一街之隔的两个“邻居”，如今撞到一起了，来看看哪个撞得赢?
海伦堡·玖悦府项目信息
开发商：成都欣弘腾置业有限责任公司
项目地址：海伦堡玖悦府
物业公司：海伦堡物业
物业费：高层3元/㎡
产品类型：高层、叠拼、商业
产权年限：70年
容积率：3.0
绿化率：30%
装修情况：清水（最终以开发商信息为准）
项目占地：约165.69亩
梯户比：2T4
总户数：2845户
车位数：约3211个
套数：483套高层
价格：清水均价15997元/㎡（预售证号：510110202132622），总价约150-224万/套
户型建面：约96.9-138.24㎡
登记时间：7月6日-7月7日
交房时间：2024年7月25日
中信城开·麓山上院项目信息
开发商：成都城达置业有限公司
项目地址：中信城开·麓山上院
物业公司：龙湖物业
物业费：高层2.98元/㎡
产品类型：高层、叠拼、商业
产权年限：70年
容积率：3.0
绿化率：35%
装修情况：精装
项目占地：约126亩
梯户比：2T4
总户数：1900户
停车位：2964个
套数：390套高层
价格：精装17358元/㎡起（预售证号：510110202132811），约190-270万/套。
户型建面：约108-139㎡
登记时间：7月9日-7月10日
交房时间：2023年6月
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区域分析
交通便捷，配套基本齐全
海伦堡·玖悦府地处城南麓山板块内，位于万安西路以南，蓉遵高速以西，南侧一街（丹石南一路）之隔便是中信城开·麓山上院。
交通方面：两个项目与地铁6号线麓山大道站相距1.1千米，步行约10多分钟；毗邻麓山大道、中柏大道、梓州大道等纵横交错的城市干道，驾车出行较为方便。
（麓山大道站）
商业配套：两个项目均自带部分商业配套，一街之隔的建发·第五大道规划有3万方的商业街、4500㎡的精品农贸市场。
（第五大道）
此外，两个项目北侧的万安镇老街餐馆、茶楼、菜市场、水果店、药店等基础生活配套一应俱全。五公里内还有约25万方的和悦广场和沃尔玛、山姆会员店等商业配套。
（万安镇老街）
教育配套：根据天府新区2021年的小学学区划片，两个项目所在的片区小学学区属于D区，包括四川天府新区第三中学小学部，四川天府新区第二小学，四川天府新区第六小学校，四川天府新区万安小学，四川天府新区白沙小学五所学校。从距离上考虑，万安小学最近。
（小学学区）
（万安小学）
另外，海伦堡·玖悦府西地块配建了一所幼儿园，中信城开·麓山上院一期也配建了一所幼儿园，目前由城投打造，后期移交给政府。私立学校则有成都实验外国语学校、麓山光亚学校等。
生态方面：蓉遵高速东侧规划有应龙湾湿地公园，大约距离两个项目1千米。
医疗方面：三公里范围内有普济医院、万安镇卫生院、奥亚医院、四川省省二医院，以及规划中的华西天府医院和万达国际医院等。
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产品详情
刚需刚改产品，户型南北通透
海伦堡·玖悦府总占地面积约165亩，分为三期打造：
一期为10栋高层物业，18-32F，1楼都规划为架空层；
二期规划为6F叠拼物业，合计15栋；
三期规划为高层物业（含部分安置房），还配建有一所公立幼儿园以及部分商业。
（项目沙盘）
首批次取证的是一期的5、6、7、8、9号楼，楼间距约为40米，视野较为开阔。其中，5号楼、6号楼为24F，7号楼18F，8号、9号楼为30F；户型建面96.9-138.24㎡，挂牌价14747-17327元/㎡，总价150万-223万/套，主力户型为105㎡和125㎡，共计483套高层房源。
（房源分布图）
下面就来看看主要的户型：
96.9㎡套三单卫（共计58套）：
105㎡套三双卫（共计184套）：
125㎡套四双卫（共计218套）：
135㎡套四双卫（共计23套）：
点评：此批次房源清水交付，户型的可改动性大，四个户型均采用竖厅设计，总体来说很紧凑，后三个户型，有一个次卧与观景阳台相连。此外，需要特别注意的是四个户型均没有生活阳台，客厅的观景阳台预留了一个洗衣机位。
中信城开·麓山上院总占地面积约165亩，分为两期打造：
左侧地块一期为高层产品，包含8栋2梯四户、4栋2梯六户的住宅塔楼。
右侧地块二期为高层+纯洋房布局，2梯4户项目整体容积率3.0，右侧地块由于洋房组团，更为低密，楼栋呈南北布局，通透性和朝向都较好。在两地块中间分布着商业，未来社区娱乐预计也集中在此。
（项目沙盘）
首批次取证的是二期的1、2、7、8号楼，均是2梯四户，1、2、8号楼均是26层，7号楼则是22层，挂牌单价为17358-19503元/㎡，总价189-271万/套，共计390套高层房源。
此批次高层只有以下两种户型：
108㎡套三双卫：
139㎡套四双卫：
点评：108㎡采用竖厅设计，139采用横厅设计，动静分明，两个户型都生活阳台、观景阳台以及飘窗，所以有一定的赠送面积。
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房君点评
有资格、资金的刚需刚改直接冲
1、价格“真香”。无论是清水均价15997元/㎡的海伦堡·玖悦府，还是精装均价18807元/㎡的中信城开·麓山上院，这样的价格在整个天府新区而言还是挺香的。毕竟该区域“双限地”的清水价格限制在21400元/㎡，周边同类品质的麓岭汇、三利麓山城等小区二手房价格为25000元/㎡左右，海伦堡·玖悦府、中信城开·麓山上院的价格优势就更明显了。
虽然中信城开·麓山上院的价格略高于海伦堡·玖悦府，但是2999元/㎡精装修（装修风格有点过时），外加“三大件”且品质高于后者，清水价格算下来可能比海伦堡还要低，性价比有点高。
2、相关生活配套齐全，虽然称不上高大上，但该有学校、商场、市场、医院等还是都有的。
3、开发商和物业：海伦堡在成都开发过海伦天麓、海伦国际等项目，不少项目后期交房都有点闹心，整体口碑一般；中信城开·麓山上院则是中信在主城区的首个项目，物业则是引进的龙湖物业，然而，两个项目高层物业费价格相差不大。
4、海伦堡·玖悦府采用了两梯四户连廊式板楼的布局，外立面大气，南北通透，但公摊较大，大约为22-24%，中间户型的隐私也会收到部分影响；中信城开·麓山上院则是采用两梯四户塔式设计，公摊大约为18-20%，此批次139㎡户型客厅和厨房部分视野会受到108㎡户型的遮挡。
5、两个项目的本批次高层房源与蓉遵高速间均隔着叠拼，现场感觉噪音不算很大，据海伦堡·玖悦府的置业顾问介绍高层距离高速约130米左右。
（高层距高速约130米）
6、项目周边的城市界面一般，东侧是蓉遵高速，北侧则是万安镇老街，短时间再拆迁的可能性不大，但老街的作为生活配套还是很香的，尤其是便宜、新鲜的蔬菜瓜果，对居家十分友好。再往南走则是天府新区汽车检测中心和一家4S店。
（4S店）
7、本批次房源中信城开·麓山上院能够使用公积金，海伦堡·玖悦府大概率不能使用公积金，这有点让人窒息，毕竟利息可能多出几十万。
8、交房时间，中信城开·麓山上院精装修交房时间为2023年6月，海伦堡·玖悦府清水交房时间为2024年7月，如果外加装修，两者的入住时间相差接近一、两年了。
9、购房资格，海伦堡·玖悦府价格优势明显，高顺位长社保买到就是赚到；中信城开·麓山上院也算是顺位靠后的不错选择。
现在问题来了，买房的你会选择性价比高、总价略高的中信城开·麓山上院，还是选择品牌口碑一般、总价略低的海伦堡·玖悦府呢？