光谷版图很大，除了光谷核心，光谷中心城核心，还包括花山版块，光谷南和左岭版块。
光谷核心目前在售新盘价格约26500-30000元/平米，且新盘极少。光谷中心城价格约18000-27200元/平米。
在光谷核心不用担心买错楼盘，因为如果考虑新盘，目前仅旭辉千山凌云和正荣紫阙台相对可供货源多，其他项目几乎售罄。
当然7-8月，预计中建大公馆四期会首次加推，目前很多客户持币在等待这个盘。
在光谷中心城，其实也不担心选错盘，因为新盘也很少，或者两极分化，18000元/平米的中建星光城，一般人抢不到，目前CS费已经报到20万。而27200元/平米的翡丽天玺和光谷龙山湖，面积太大，一般人也买不起，投资价格也相对偏弱，因此最终在中间地段的价格，以光谷南山府的24500元/平米为界线，在这个价格以内的项目几乎开盘日光。
另外随着绿城光谷星河绘，光谷南山府、新城璞樾门第、碧桂园十里春风等项目高层的陆续售罄，未来光谷中心城可选楼盘也不多。
因此对于想买大光谷的客户来说，如果预算仅在200-250万左右，那可选区域，仅限于光谷南、花山、左岭等版块。
那对于这三个版块，如果选择咧？
01
对这三个版块的区域要先明确一下。
按花山版块主要在售房源分布来看（并非物理边界），北至武鄂高速、南至森林大道，西至三环线，东至四环线（福银高速）。
光谷南，目前没有明确的划分，大众的观点里，是以光谷，高新四路以南的部分称为光谷南。
左岭（光谷未来科技城）通常的范围，西至光谷八路，东至与葛店接壤的短咀里湖桥，北至武鄂高速，南至关豹高速。
从目前的几个名字可以看出，光谷核心、光谷中心城、光谷花山生态新城、光谷未来科技城、光谷南。
除了光谷南没有明确的定位以外，其实每个版块都有自己清晰的定位。
光谷核心作为承载光谷主要的产业（软件传统金融）、学校、商业、商务、居住等功能，未来也将持续强化这些功能定位。
光谷中心城是未来光谷的中心，以东湖高新管委会的搬迁以及光谷十四五规划的科创大走廊作为起点，未来沿着高新大道主轴发展，主要是承载了光电子、生物医药、高端金融和服务等产业。
光谷未来科技城，是光谷中心城的继续东拓，未来以左岭大道（千亿产业大道，未来会改名成未来三路，与现在未来三路同用这个名字）作为核心，主要吸引以华星光电、存储器基地作为代表的企业。
因此从产业定位来看，光谷核心代表着光谷的传统产业，光谷中心城代表着当今产业，光谷未来科技城代表着未来的产业。
而光谷南和光谷花山生态新城（光谷北），从本质上来讲，就是定位为光谷的两大居住区。
而目前光谷南在售高层房源价格约17000-18000元/平米，光谷花山房源价格约17000-18000元/平米，光谷未来科技城价格14000-15500元/平米。（如果考虑到距离很近，葛店的价格，则均价从9000-15500元/平米）
那这三个区域如何选择？
02
从目前的结果来看，花山以规划的地铁19号，花山新城站和花山河站附近的楼盘卖得最好，而花山更东边的花山花锦和交投华园则销售一般。
而光谷南，则以新希望锦粼九里为代表的少量楼盘卖得很好，而光谷南以西，更靠近三环的以美的雅居乐云筑为代表的周边楼盘则卖得相对较差。
未来科技城，则以世茂十里星河，即使强行绑定精装包也会开盘就售罄，而就在项目对面的中海光谷东麓，则开盘仅能去化一半。（价格实际仅高1000元/平米左右）
因此从这三个版块的成交结果来看，
即使是未来科技城，同样地段的楼盘，单价仅相差1000元的情况下，成交状况也会有截然的区别。
即使是同样的价格，同样是在位于光谷南，但雅居乐云筑却卖不过新希望锦粼九里。
同样在花山，价格相对更高一点，中交越秀知园开盘能售罄，而交投华园销售一般。
只有两种客户，会形成这样的状况，刚需购房者，初级投资客。
在光谷，200-250万是一个入门级的门槛，因此这类客户在选房时，对于同样的地段，价格便宜是王道。而同样的价格，则未来的升值空间是王道，或者哪个项目更热，则哪个就是王道。
同时，除了性价比，地铁是他们选择的第二重要考量因素，从本质上来说，不论是自己未来自住还是未来销售卖给别人自住，地铁在他们心目中占比很大，另外性价比高，则未来的溢价会越高。
当然他们也愿意为更好的地段或者产品，用更多的成本去买单，但通常这种新增的成本仅为1000元/平米以内，或者首付新增5万左右，超过这个成本，则会重新考虑用第一视角，性价比来考量。
从自住的角度来做选择，花山光谷南未来科技城。
从纯投资的角度来做选择，光谷南未来科技城花山。
从自住（低成本）+投资的角度为选择，未来科技城花山光谷南。
03
首先我们了解一下以光谷中心城的光谷五路地铁作为中心，到各个版块的距离。
以距离上来看：
从光谷五路地铁站到各个版块的距离位置，基本都在10KM范围以内，自驾时间也相差无几，目前的差别仅在，未来科技城，已经有开通的11号线可直达。
花山，未来依靠在建的地铁19号1-2站路可直达，而光谷南没有地铁可达（部分区域有有轨电车）。
以生态环境上来看：
从自住的角度来看，花山的环境绝优于光谷南和未来科技城，了解的人都知道，未来随着商业和地铁19号线（预计2024年）的通车，将还会更进一步的升值。
以产业规划上来看：
光谷南依托光谷中心城的生物医药和高端金融和商务行业，还将继续吸引更多的产业和上下游公司进驻该区域，目前光谷南已经有不少企业入驻，且生物医药类和高端金融类的产业链会非常庞大，从10个人的小作坊到上万人总部金融总部都会存在，而目前这些产业链的上下游企业还不具备规模效应，但一旦头部企业陆续入驻后，中小型配套产业将会以指数级的速度增长。
到那时，当这样的集群式产业链形成后，光谷南的发展，才会真正开始。
光谷未来科技城，主要以存储器和光电子科技等高新垄断性公司为主，未来产业的延展型空间非常受限，门槛非常高，此外，目前此类企业，不仅包含研发工程师，同时也包含生产线的流水操作员，对于研发类人才或者企业高管，他们更强的购买势力，未来在版块选择上，可能会更倾向于光谷核心或者光谷中心城，而流水操作员则大多选择就近置业，而且此类企业，有不少会给公司员工配置大巴车，专门从市区进行接送，或者直接在周边拿地，给员工配置员工房。
因此光谷未来科技城的人口流入，基于产业的门槛和产业链的延展空间，会非常受限制，未来的购买需求可能会有所限制。
同时从ZF的规划来看，但凡定位这种产业的区域，房价通常会被“控制在合理”范围，类比国际上苹果公司、特斯拉公司的搬迁就可见端倪。
以流动性（可替代品）来看：
花山可售面积相对有限，版图相对集中，不会有太大的扩展。光谷南则可以继续往南拓，但区域变化不大，而光谷未来科技城，往东紧邻葛店，且葛店在华润未来尚城规划打造的项目，各种配套都非常不错，因此未来科技城受价格挤压的可能性很大，可替代品很多，未来区域内二手房价格可能在9000-15000元/平米，而此时高价盘15000元的就相对更难出手。
当然葛店是鄂州，未来科技城是东湖高新，但是往后去，葛店是否并入武汉不说，但对于此区域的客户来说，对葛店还是东湖高新的抗性其实已经并不会太大，毕竟价格差已经被拉大不少，性价比还是王道。
因此，
从自住的角度来做选择，花山光谷南未来科技城。
从纯投资的角度来做选择，光谷南未来科技城花山。
从自住（低成本）+投资的角度为选择，未来科技城花山光谷南。