决定商业成败且易忽视的关键环节——商业规划

大多数人做商业都是从已建成物业开始进行招商规划以及后期运营管理，因此他们往往把重点放在招商成功与否及后期营运环节，殊不知真正的商业筹备是从项目选址时就已经开始了，这个阶段的工作决定了项目后期运营成功与否的关键。具体来说包括项目选址和商业规划两方面，今天先说选址。好的选址意味着成功了一半，好酒不怕巷子深的时代已不复存在。好的店址将成为项目的核心竞争优势，它不可复制，具有唯一性，巨大的客流量将带来巨大的利益价值。那么，如何选择一个好的店址呢？它的标准是什么呢？

首先，项目选址不是一项简单的工作，必须成立由专业人士组成的项目小组负责，最后经过市场调研，形成选址报告，经公司决策层讨论通过后执行。其次，在项目选址的过程中，重点注意以下几点：

1、在确定好选址的城市后，选址人员要和当地政府商务主管部门取得联系并得到他们的帮助，从他们那里获得城市现在和未来的商业发展规划、可能的商业物业方，以及各区县相关经济发展数据。这项工作至关重要，将起到事半功倍的效果。

2、尽量在核心商圈选址，但随着城市的发展，许多具备潜力的次商圈也可以选址。

3、选择交通便利、人流量大的地点。如地铁车站交汇点、公交线路多及换乘点、道路主干道、城市广场、公园名胜古迹旅游胜地、已成型次级商圈、高校集中地等。这些地方可方便顾客购物，客流大，商业价值较高。但这种地段是经商的黄金之地，运营费用大，竞争也强，对项目的商业规划及后期运营要求也会更高。
4、选择人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。

5、根据自身的商业业态有针对性的选址。大型商业综合体、纯百货业态和社区商业对地点的选择是不一样的，如果公司有能力做全业态管理，那么可以在选址后，在商业规划阶段进行业态定位。

6、选址时要考虑项目的可视性。要求物业不能有任何遮挡物，比如路边较高的树木、其他建筑物等，店前要开阔。

7、选址时要考虑项目的亲近性。要考虑所选物业的道路及路面地势情况，顾客要能从路边直接进入店前广场为最好，尽量减少路边绿化带的长度。店前主干道与商场地面的高度差尽量小于四级台阶。

8、对于已建成的物业，要考察其是否符合商业物业条件要求，如消防、水电暖、排油烟、运输通道、电梯、停车场等，如不符合需向对方提出改造要求，如果是待建物业，需要在对方在设计建筑图纸时就把物业条件告知对方，按我方要求设计施工，以减少后期改造费用。
9、项目应选择在主干道的十字路口，避免选在有高架路的路边、以及附近有铁路、河流的地段。