小区配套部分要回公建属于“公用设施”由部门接收和管理使用

（2021）冀0591民初652号

原告：邢台市安联风度花园小区业主委员会，住所地河北省邢台经济开发区建业路与英华大街交叉口西南角。

负责人：朱海军，该业委会主任。

委托诉讼代理人：张闪闪，河北灜檀律师事务所律师。

被告：河北安联房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中山西路48号。

法定代表人：武新斌，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘雄刚，男，1974年9月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，该公司员工。

委托诉讼代理人：武爱华，女，1982年8月27日出生，汉族，住邢台市信都区，该公司员工。

原告邢台市安联风度花园小区业主委员会（以下简称安联小区业委会）与被告河北安联房地产开发有限公司（以下简称安联公司）所有权确认纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安联小区业委会负责人朱海军及其委托诉讼代理人张闪闪、被告安联公司委托诉讼代理人刘雄刚、武爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安联小区业委会向本院提出诉讼请求：1.确认邢台市安联风度花园小区4号楼为业主共有，并返还所有手续；2.判令被告向原告移交该房产；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系安联小区的业主委员会，该小区由被告开发建设并于2014年上半年通过竣工验收，已交付使用多年。小区的4号楼规划用途为公建配套设施，该公建配套设施在小区业委会成立之前，一直由被告管理使用。后小区于2020年12月成立业主委员会，业委会多次向被告主张移交案涉房产，但被告不予配合。综上所述，被告的行为严重损害了业主的合法权益，原告根据《中华人民共和国民法典》第274条等相关法律的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。

被告河北安联公司辩称，一、原告不具备其他组织成立的条件，不具有民事诉讼主体资格。原告诉求为主张对房产所有权进行确权，不属于物业管理活动，不是适格的诉讼主体，应依法驳回其起诉。首先，业主委员会不具有法人资格，其次其不属于具备诉讼主体资格的其他组织。其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。而根据我国《物业管理条例》的规定并没有赋予业主委员会拥有财产的所有权、支配权，业主委员会只是由业主选举出来，实行自治管理的民间组织，由物业管理产生的权利义务，最终仍由业主或物业管理企业享有或承担，其不能独立承担民事责任，因此原告不属于其他组织，不具有民事诉讼主体资格。业主大会的主要职责是代表和维护业主在物业管理活动中的权益，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，其权限范围仅限于物业管理活动范畴，根据业主大会的授权，负责处理业主大会的日常事务，业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，所以业主委员会如果要主张权益，也仅限于与物业管理有关的活动方可。本案原告要求将4号楼确认为业主共有，显然该问题并不属于物业管理活动的范畴，因此原告无权就4号楼所有权归属问题向被告提起诉讼，不是适格的诉讼主体。二、原告诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回。小区公建配套设施不等于公共场所公用设施，原告将公建配套设施等同于公用设施，属于认识错误，任意扩大公用设施范围。关于配套公建的理解，配套公建是指开发商按照国家及地方有关规定和建设规划许可，在住宅小区土地范围内，与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况不同，会有所区别。关于业主共有的公用设施理解，《民法典》第274条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分，（一）建筑物的基础承重结构、外墙、屋顶等基本结构，部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。通过以上对公建配套及法律规定的公用设施的分析，法定的业主共有的公共场所、公共设施仅为满足居民基本的生活需要所规定的，而所谓的公建配套则是为了提高小区生活品质所建，“公共场所、公用设施”并不能和“小区公建配套”在内涵上划等号。具体到本案小区公共服务设施来看，包括幼儿园、社区、卫生服务站、综合文化服务中心、商业服务、储蓄所、邮政所、菜市场、治安联防、配电室等内容，显然这些公共服务设施都不是司法解释所规定的应属于业主共有部分，且大部分都是为提高小区生活品质所建的配套设施，不能将小区配套公建认定为属于业主共有的公用设施。我国法律法规均没有规定小区公建配套因为业主共有。原告依据《民法典》第274条主张所有权，是对法律曲解，没有认识到公建配套与公用设施之间的内涵，随意扩大公用设施范围，不符合事实、法律精神。《民法典》第208条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。该法确立了物权法定原则，物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。在法律没有直接规定配套公建所有权属于业主共有的情况下，业主包括业主委员会均不得主张对其拥有所有权，否则就是对房屋建设方的侵权行为。同时根据我国《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）（八）公共配套建筑的产权归属；上述第八项规定了公共配套建筑产权归属可以由买卖双方进行约定，这也从另一个方面说明，我国目前对于公建配套的权属界定并没有统一规定必须归业主所有，而是可以由买卖双方对产权归属进行约定。本案原告没有提供证据证明所签订的商品房买卖合同中有关于公建配套归属于业主的约定，其应承担举证不能的法律责任。三、退一步讲，即使按照河北省及相关地市对于新建住宅公建配套的意见，对于公建配套设施应根据不同类型分别由不同政府部门接收、管理，其所有权也不属于业主，也不应向原告来移交房产。根据邢台市住房和城乡建设局安全生产领导小组办公室于2019年10月份关于转发《省住建厅等八部门印发关于加强基层社区非经营性公共设施建设管理工作的意见的通知的通知》，其中对项目移交程序进行规定，明确由建设单位出资建设的义务教育学校、幼儿园、医疗卫生、文化、体育、养老服务、社区服务以及公共厕所、垃圾收集和转运站等设施，无偿移交县（市、区）政府或指定的管理部门，社区、公交站、水气热电和邮政、通信等配套市政公用设施，无偿移交归口行业管理机构；物业管理用房和室外文体活动场地等，无偿移交业主委员会或物业服务企业；为社区的配套的便民市场（菜市场）产权归辖区政府所有。需要说明的是该文件发布于2019年10月份，是对新建小区配套公共设施进行的规范，也是在物权法施行后，政府逐步开始加强对配套公建的规划、建设、权利归属等进行规范，在此之前并无相关文件规定配套公建权属或移交问题。退一步讲，即使按照新文件精神，项目配套公建也不应由业主共有，而是按照不同类别分别由不同部门管理，而业主除了对于物业用房外，对于其他配套公建无权主张所有权。本项目物业管理用房规划在小区7号住宅楼，不在4号楼内，因此即使按照新的政策文件精神，业主对于4号楼配套公建也不享有所有权。四、本案4号楼部分房屋根据规划为商品房，具备预售条件，对于此部分商品房原告根本无权主张所有权。本案4号楼有共计751.52平米具有房产局预售许可证，属于可售房产。原告主张要求对整个4号楼确认为业主共有，侵犯了被告对拥有预售证房产的所有权，应驳回诉讼请求。五、本案4号楼公建配套设施建设由被告出资，4号楼规划为单独楼栋，其建筑面积没有分摊到小区业主的分摊面积；4号楼公建配套建设土地成本没有列入小区商品房建设成本，没有构成商品房对外销售价格的组成部分，因此原告主张4号楼为业主共有没有任何依据。被告在安联风度花园小区办理房产证之前已由有资质的测绘单位出具了小区各栋楼的实测报告，不动产中心等相关部门对实测报告没有异议。实测报告显示本案4号楼不在各业主所有购买房屋的公摊及房产证面积内。本小区土地价款加上契税，合计款项为7145.25万元，而在税金清算时，税务部门认可总扣除成本为6595万元，这其中约550万元没有进行抵扣，该550万元土地成本就包含了4号楼及幼儿园等土地成本，所以本案4号楼土地成本没有分摊到其他住宅楼中。4号楼公建配套土地及建设成本没有构成商品房对外销售价格组成部分。综上所述，原告不具备诉讼主体资格，不是适格的诉讼主体，其无权就房屋产权问题向被告主张权益，其诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。

本院经审理认定事实如下：原告安联小区业委会于2020年12月6日成立，并经邢台市襄都区火炬街道办事处备案。邢台安联风度柏林住宅小区的开发商系被告安联公司，在安联风度柏林小区内建有4号楼。该小区的建设工程总规划图载明，4号楼建设项目规划为配套公建，建设规模为地下一层及地上三层，共四层；一、二层为商业、三层为社区及文化服务，负一层为变配电室及水泵房。2013年10月14日，涉案4号楼一层、二层、负一层储藏室（18.08平方米）办理了房屋预售许可证，负一层其他部分及地上三层未办理房屋预售许可证。现4号楼未办理房屋产权登记。经现场查看，4号楼负一层为小区变配电室、水泵房，由安联小区的物业管理公司管理，被告安联公司将地上三层出租给一家检测公司办公使用。

上述事实，有当事人陈述、业主委员会备案证明、建设工程规划图、不动产登记信息查询证明、邢台市商品房预售许可证、庭审笔录等证据予以证明。

本院认为，一、关于安联小区业委会是否具有原告诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案中，安联小区业委会是依据物权法相关规定，由安联小区全体业主选举产生，并向政府行政主管部门备案成立的组织，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。

二、关于涉案4号楼的权属问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。原告主张4号楼配套公建属于“公用设施”，故应为业主共有。本院认为，配套公建并不当然等同于“公用设施”，配套是一个功能概念，与产权无关，不能理所当然认定住宅小区内的配套设施均属于业主共有。小区的公用设施主要服务于本小区的业主和居民，而像学校、医疗卫生、邮政、通信、警局等配套公建的服务范围更加广泛，涉及本小区外的社会群体，如果将配套公建中的学校、幼儿园、医疗卫生、邮政、通信等都认定为归业主共有，将会损害公共利益。关于4号楼一、二层，其规划用途为商业，商品房买卖合同没有约定4号楼配套公建归安联小区全体业主共有，4号楼也没有进行所有权登记，原告安联小区业委会也没有提供证据证明4号楼的成本实际分摊入了商品房销售价格中，构成商品房对外销售价格的组成部分，并且一、二层和负一层储藏室（18.08平方米）已办理了预售许可证，故原告安联小区业委会主张涉案4号楼的一、二层和负一层储藏室（18.08平方米）归安联小区全体业主共有的该部分诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于4号楼负一层的变配电室和水泵房，属于物业服务设备用房。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，物业服务用房属于业主共有，因此涉案4号楼负一层变配电室、水泵房属于安联小区全体业主共有，但负一层现由物业管理公司管理，被告安联公司并未占用，故对原告要求被告向其移交负一层的该部分诉讼请求不予支持。关于4号楼三层，其规划为社区及文化服务，根据《河北省住房和城乡建设厅等八部门印发关于加强基层社区非经营性公共设施建设管理工作的意见的通知》（冀建城建[2019]18号）规定，新建小区配套非经营性公共设施无偿向各政府部门移交，由政府部门接收和管理使用。虽然该文件系2019年出台，涉案小区不属于新建小区，但4号楼三层一直未进行权属确定及移交，故根据上述规定精神，现4号楼三层部分应由被告向相关政府部门移交，由相关政府部门接收管理使用，故本院对原告要求确认三层为业主共有并向原告移交的该部分诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、位于邢台市襄都区物业服务设备用房（即变配电室和水泵房）为安联风度柏林住宅小区全体业主所有；

二、驳回原告邢台市安联风度花园小区业主委员会其他诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取计40元，由原告邢台市安联风度花园小区业主委员会负担。

二〇二一年八月十日