武汉厂房变住宅 业主收房才发现为工业用地

3月底，20多名武汉SOHO的业主再次聚在一起，面对项目负责人和新洲区房管局的负责人，要求项目实现民水民电，并完善各项物业设施，达到交房条件。

两年前武汉SOHO预售时，曾有个更为当地人所熟知的名字——“德成101”，项目的预售价格为3000元/平方米，其开发商德成控股位列湖北地产开发企业前十强，在当地颇有名气。在项目宣传册上以及招商人员口中，该项目并没有太多特殊之处。与该项目紧邻的华中地区最大的京东物流仓储中心也成为销售人员推销这一区域升值潜力的有力背书。

然而到了交房时，问题接踵而至。房子无法网签，水电价格都是工业价格，消防设施难以过关……当焦急的业主再次找到开发商才得知，该项目的土地性质为工业用地。

一年的交涉并没有实际的成果，新洲区房管局给中国房地产报记者的说法是项目符合当初的规划以及规定，开发商则坚称开发销售过程均合法。

更为诡谲的是，德成控股副总裁胡斌接受中国房地产报记者采访时表示，德成控股已经和德成101项目没有直接关系，该项目现在由阳逻港产业园开发公司负责，与业主进行协商的负责人也已经变为阳逻港产业园开发公司的相关人员。

德成101未了局

德成控股的官方微博，最新的一条更新停留在2012年11月24日：“德成101开盘遭遇千人抢房。11月23日，万众期待的德成101终于耀世发售。作为德成控股倾力打造的经典之作，以及阳逻港产业园唯一官方指定的品质配套住宅项目”。

购房者不知道的是，项目低廉的售价背后，是该地块工业用地的低廉成本。2011年，德成控股集团斥资45亿元在这里打造了阳逻港·华中国际产业园。作为德成控股旗下“华中系”产业园在阳逻港开发区的重要项目，以“第五代产业园”主题打造的产业园被贴上了“四大服务中心”、“六大功能分区”以及“十五类运营服务平台”等标签。

虽然远离武汉市中心，但是这并不影响德成控股对于项目意义的拔高，“作为武汉市亩产倍增计划的示范园区，产业园配套公寓德成101必将成为辐射整个阳逻港经济带60万人口的最佳投资选择”。随后，京东商城在武汉投资的华中物流基地将落户阳逻开发区的消息又给项目添了一把火。

然而及至交房，工业用地性质引发的一连串问题却让业主和德成控股僵持不下。

“当初从买房到贷款都是开发商统一帮业主办理的，贷款下来后我们才拿到购房合同。结果发现土地是工业用地。”一位业主告诉中国房地产报记者。

“实际上，武汉这种非住宅用地建公寓的现象在2014年以前很普遍，只是从政府到开发商对外都讳莫如深。”一位熟悉德成控股的人士对记者表示。

面对质疑，德成控股副总裁胡斌对中国房地产报记者解释：“德成101作为产业园的配套工程，当初申报的规划就是高层建筑，总规划面积符合7%的限制，且在宣传册上已经明确说明是50年的产权”。

对此，阳逻港开发区所属的新洲区房管局在给中国房地产报记者的回复中表示：“阳逻港·华中产业园项目是2011年取得土地、规划手续，规划性质为工业厂房、研发楼、办公服务用房。”不过，新洲区房管局同时强调，“园区不属于有明确生产用途的工业项目”。

然而，对于“不属于明确生产用途的工业项目”是否意味着可以建造公寓类产品对外销售，新洲区房管局并未进行解释。

开发主体罗生门

3月19日，当二十多名业主在新洲区房管局的邀请下与开发商商讨解决方案的时候，他们却发现坐在对面的开发商代表已经不再是德成控股，而是一个叫阳逻港产业园开发有限公司的陈姓负责人。

这位负责人向购房者解释称，德成控股并不是开发商，只是阳逻港产业园开发有限公司的房产代销商而已。

在接受中国房地产报记者采访时，德成控股副总裁胡斌也表示：“现在德成控股已经和德成101项目没有直接关系，该项目现在由阳逻港产业园开发公司负责，他们的负责人叫陈方（音）。”

实际上，德成控股想与该项目划清界限早已有迹可循。去年，项目名称就已由“德成101”更改为“武汉SOHO”。

不过，中国房地产报记者获得的另一份德成控股旗下15家子公司的介绍文件中，武汉阳逻港产业园开发有限公司更是赫然在列，隶属于集团旗下的地产开发事业部，其法人代表为徐海波，为德成控股董事长。

“以德成控股的招牌拿地，可以在与地方政府博弈时争取到最大利益，而用新成立的子公司作为实际开发建设单位，则可以让德成控股在出现问题时迅速置身事外。”前述接近德成控股人士透露。

德成的账本

公开资料显示，德成控股是武汉最早进入产业地产领域的企业之一，旗下拥有15家全资子公司和2家境外合作机构。早在2010年，德成控股就在汉口北开发建设了“华中企业城”和“华中物流中心”。

其中，位于汉口北的华中企业城产业地产项目是德成初入产业地产的代表作，开发企业为德成控股旗下子公司汉口北现代工业园开发有限公司（下称“汉口北公司”）。

华中企业城建设之初，德成控股总裁徐小波曾表示，要为鄂浙江企业提供发展基地；另一方面，为入驻华中企业城其他企业与在鄂浙江企业形成产业链合作方面搭建桥梁。

2012年9月，武汉市政府提出“服务升级”计划，打造现代物流业集群和现代商贸业集群是政策的重要一条，这直接推动了原本华中最大的小商品批发市场汉正街的整体搬迁，搬迁目的地正是汉口北区域，该区域的房价也随之水涨船高。

同期，德成控股旗下的汉口北公司主力推进华中企业城配套的“金寓”系列公寓的开发，并于2012年6月正式对外销售，当时的均价为4600元/平方米。值得注意的是，该项目的房屋产权年限也为50年。

与此同时，位于阳逻港的华中国际产业园项目一期也完成了土地招拍挂流程，与厂房、产业独栋项目同时开工的还有数幢高层公寓项目，2012年下半年，德成101正式入市，均价近3000元/平方米。

而中国房地产报记者在武汉市新洲区国土资源和规划局网站上查询到，2011年12月27日，阳逻港产业园开发有限公司以成交价格7785万元拿下项目一期用地，粗略计算，每平方米土地价格仅为259元。

得益于华中系产业园分割销售模式的快速回款，德成控股以30%的年增长率进入湖北地产企业前十强，预计到2016年集团总资产将达到200亿元，年销售收入超过100亿元。

2011年，德成控股总裁徐小波在接受媒体采访时曾表示，德成控股在2010年把房地产业务分为三大块：第一类是普通住宅，第二类是以华中系列工业园区及配套为主，第三类是城市综合体。

不过，了解德成101项目纠纷的一位武汉当地律师告诉中国房地产报记者：“虽然德成控股称工业地产为主营业务之一，实际上旗下的阳逻港工业园开发有限公司和汉口北公司并没有真正的园区运营管理能力。”

“名义是承接中小企业的产业平台，并承诺为旗下企业在汉浙江企业搭建合作桥梁，却在利用政策的缺失打擦边球获利。”武汉一位产业地产业内人士表示。

武汉工业用地“擦边球”何时休？

周翔宇/文

在德成101项目的纠纷中，一个关键问题是德成控股在工业用地之上建设的公寓项目是否可以像普通商品房一样对外销售，或者具备何种条件之后就可以对外销售。

查阅武汉市地方政府的相关文件可以发现，武汉对于工业用地分割销售的政策一直较为宽松，即便是2013年8月的新规出台之后，依然存在对于新规的解释模糊问题。

此前，业内人士一直称武汉为工业用地政策最“灵活”的城市，主要原因是2010年9月武汉市政府发布的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》（下称《意见》）。

《意见》规定，工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。

业内人士指出，《意见》实际上给工业用地的分割销售留下了“口子”。受益于政策的宽松，一大批武汉产业地产商迅速崛起，卓尔发展、光谷联合等一批武汉产业地产企业甚至实现了上市。亿达中国的首个外地复制项目选址武汉时，其内部人士曾对中国房地产报记者表示，原因之一就是看上了武汉“灵活”的工业用地政策。

德成控股也是在这一时期开始涉足产业地产的。

然而硬币的另一面，政策的“口子”也让武汉成为工业用地“变性”操作最为频繁的地区之一。主要表现形式一是低价工业用地之上建设的产业园区，引入的企业却不符合产业要求；二是成片工业地块被分割成小面积的商铺、公寓，然后进行分割销售。

其中最为典型的案例非卓尔发展所打造的汉口北商贸物流城莫属，其“擦边球”的本质就在于在低价获取的工业用地之上兴建商铺，并以接近周边正常商用地块商铺的价格进行出售，赚取巨大差价。

目前，全国还没有统一的法律法规界定工业用地上厂房或办公楼能否进行分割销售，不过可以明确的是，国家对于工业用地上的住宅是明令禁止的，居住功能的园区配套不能超过整体项目面积的7%且只能用于员工宿舍，不能够对外以住宅、公寓等名出售。

而近年来，随着一二线城市规模扩张接近“红线”，许多地方政府都陆续出台政策收紧工业用地，以提高土地利用效率来配合当地的产业升级和“腾笼换鸟”。

2013年8月，武汉市也出台了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发【2013】146号）。其中规定，开发企业不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。“146号文”也因此被认为很大程度上已经堵住了《意见》的“口子”。

不过，对于文件出台以前的项目，“146号文”第六条规定，经审定同意进行分割转让的，由区（开发区）政府（管委会）有关部门做好房屋后续使用的管理工作。

这一条款实际上给类似德成101的公寓项目下了一道免死令牌，这也成为德成控股始终坚持自己合规合法的最主要背书。

不仅如此，“146号文”第四条还指出，对于酒店类和发改部门在项目核准或备案批复文件中明确有生产用途的工业项目，房管部门不得分层、分套（间）办理该类项目的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。

而在新洲区房管局给记者的回复中，正是据此提出德成控股所开发的华中国际产业园“不属于有明确生产用途的工业项目”，因此不存在违规问题。

如此看来，新规仍然给武汉的产业地产商留下了“口子”。