地产界常说“水能淌金”，纵观清远楼市，一条北江催生了多少江景地产，而江景房的价格近年来一路攀升，一线江景房更是成为人们眼中保值升值的选择。
但近来却有业主向房姐吐槽：“我们的小区拥有一线江景资源，为什么3年来价格不升反降，而且降了好多！”
这个业主所说的小区就是凤凰海岸公馆。
据房姐调查，凤凰海岸公馆目前二手挂牌均价为8124元/㎡，但在3年前，均价却达到了1.11万元/㎡。
3年时间，均价跌了近3000元/㎡！
反观清城区房价在这3年间却涨了1000元/㎡左右，说好的一线江景房保值升值呢？
这究竟是什么情况？房姐特地去看了看该小区。
项目信息
开发商：清远市首宏房地产有限公司
物业公司：深圳彩生活物业管理有限公司
建成时间：2012年
楼栋数：3栋
层高：23-26
户数：241户
户型：128㎡-180㎡3-4房
【地理位置】
从地图上看，凤凰海岸公馆紧靠北江而建，北临北江三路，南靠连江西路，西邻富强北路，毗邻107国道。
项目旁就是富强路，新北江小学和清城中学就在附近，直线距离不到1000米。
但在学区划分上，它被划分在清城区南埗小学，而非新北江小学。
【交通条件】
在交通上，项目楼下就是公交站点，向北两端即是清远大桥和北江大桥，距离都不超过2公里，通达旧城和东城都算便利。
项目楼下就是公交站
虽然如此，但小区所在位置有些尴尬，由于区域老旧，营商环境较差，所以生活配套也很少，连去个南埗菜市场也要超过1.5公里，步行的话，起码得20分钟以上。
【小区环境】
小区大门设有门禁，不过房姐很轻松就打个招呼就进来了。从实地探访来看，小区目前的门禁管理宽松，陌生人可以随意进入。
由于该小区总共才3栋，所以小区内部不算大，但即便如此，绿化做得也还算不错。
小区内多是老人和幼儿在内，少见年轻人出入。在3栋住宅楼的环绕下，小区建有凉亭、休闲座椅和简易的儿童玩乐设施，麻雀虽小却也五脏俱全。
此外，小区最大的优点在于江景资源，3栋楼中，靠江的A栋高层几乎所有楼层户型都能望一线江景，B、C两栋也可做到大部分高层望江。
不仅如此，项目距离江边也只是一路之隔，走出小区，对面就是北江渔政码头。
楼下就是公交站，马路对面就是北江
房姐注意到，该路段并无斑马线可供行人通达北江边，许多小区的业主直接跨越马路，亦有推着婴儿车的老年人有说有笑推车穿行于车流之间，实在危险。
房姐绕了远路到达对面，能看到许多中老年人在此锻炼和休闲谈天，旁边就是渔政码头，侧头一看就是宽阔的北江江面，再往前就是江滨公园了。
【看起来不错，为什么房价上不来？】
回到最开始的问题：为什么小区拥有江景资源，但是房价却上不来？
房姐觉得这和小区所在的学区有很大的关系，小区所在板块属于城西板块，该板块目前最大优势在于新北江和清城中学的双学区优势，可惜凤凰海岸公馆不在此学区范围内。
反观距离项目500米不到的创富御水湾，同样的景观资源，体量也只有4栋住宅，但由于被划分至新北江小学，房价从2018年的10800元/㎡涨至如今的13000元/㎡，这其中必然缺少不了学区房的威力。
其次板块较老旧，缺乏商圈和生活配套，营商环境竞争力较弱，经房姐实地考察，周一早上10点，周边项目底商开门率不足3成，街道萧条。
房姐觉得，该片区大部分住户都是为了满足养老居住需求，虽然江景资源稀缺，极少有客户真的是为了追求江景资源而置业到这里，能便捷到达北江边也只是满足了老年人休闲有个安静的去处。
但楼下就是北江三路，车流来往密集，夜晚楼栋会受到噪音影响，能否真的安静休息还不一定。