撰文配图：颜云峰预计阅读时间：7分钟
说到房子，每个国人心中大抵都是有过一个别墅梦的。
而早在1600多年前，东晋的五柳先生就已经过上了让后世一代又一代人，都羡慕的别墅生活，关于居住体验他如是说：
光是想象他诗句里所描述的这番场景，我们都能感悟到一种天地自然的和谐美。
院落的篱笆旁满是盛开的菊花，抬头看到远处苍翠的山岭，云山雾罩的场景在晚霞映衬下美得惊人，天空中时不时掠过归巢入林的飞鸟。
如此生活，对于整日浸淫在喧嚣城市里的人来说，有着难以抗拒的魔力，而别墅又恰好能承载这样的梦想。
01都知道别墅的好，但现如今我们能看到的别墅项目是越来越少了。
就在去年4月，住建部下发了《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，在《通知》中明确提出：其实，这并不是第一次对别墅进行调控，从1994年起，就陆续出台了相关文件管控别墅的打造。
●1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地
●2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制●2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目●2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外●2016年，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制
▲限墅令不断升级
尽管每次出台的文件侧重点不同，但可以明显看出一个趋势：政府对于别墅类用地的管控在不断收紧。
从最开始对别墅项目、高尔夫项目进行限制，发展到后来严控银行审批、限制“类别墅”项目，再到现在的暂停办理别墅项目建设审批手续。
在限墅政策下，尽管无锡有着联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品涌现，但真正的独栋别墅却早已近乎绝迹。
最直观的影响是，目前无锡市场上已经没有容积率在1.0以下的住宅地块。同时摆在我们眼前的，还有三个不得不认清的事实：
1、别墅开发或将成为绝唱；2、别墅产品注定日益稀缺；3.别墅价格将水涨船高。
此外，还值得一提的是，在去年的限墅令出来后，最先激起千层浪的就是无锡旁边的大上海。
有关数据显示，2019年4月上海别墅成交21套，环比增长133%，同比增长75%。
▲上海九间堂，单套最贵高达2.4亿
别墅购买浪潮已至，无锡也不例外，迅速被裹挟其中。不过无锡的别墅市场比我们想象中的要复杂很多。
首先是存量问题，据贝壳的统计，目前无锡在售别墅的项目有40个，而普通住宅类有120个左右，供应量上就能看出无锡的别墅过于饱和。
其次再看价位，现在无锡市面上的别墅，套总价低至三百万，高达上千万不等。
参差不齐的价格有直接代表了产品力的强弱！
而这两个方面结合起来，正好能精准地揭示无锡别墅市场的现状：不缺别墅，但缺好别墅。
02所以，无锡的好别墅都坐落在哪里了？这个问题的答案，想必大多数人在第一时间内会想到——蠡湖。
环顾蠡湖四面，南有宝界山，北有蠡园、蠡湖中央公园，东南为长广溪湿地公园，西南则为闻名已久的鼋头渚公园。
毫不夸张地说，在自然环境上，全无锡都应该找不到比蠡湖，更适合作为别墅的选址地。
▲蠡湖风光（via网络）
试想一下，每天早上醒来推开窗，目光所及处：青山一水尽，方外是浮云。坐拥如此景色的别墅，才称得上好。
当然，除了环境秀美是必需，地段也格外重要。
不过对于别墅产品而言，鉴赏地段的优劣，并不能像普通住宅那般简单。那种一定要紧靠地铁，最好小区门口就有公交站点的评判体系，是不适用于这里的。
好别墅的地段，必须遵循的一个原则是：结庐在人境，而无车马喧。
既有生活的烟火气息，又没有闹市的喧哗嘈杂，同时满足这两个条件的，当属蠡湖这个板块：渔港。
整体区位上，渔港是市区连通十八湾景区的必经之地和城市西大门。
东接环蠡湖休闲时尚旅游区，西连阖闾城吴文化区，北依十八湾旅游度假区，南望马山国际旅游休闲度假岛，背山面水。
板块内更有环太湖大道，快速连接太湖大道、蠡湖大道、贡湖大道等交通要道环绕，自驾去无锡各区都很方便。
要是平时不赶时间，还能骑个单车，再坐上地铁去市区，也是十分惬意。
▲渔港板块
不得不说，渔港板块很好的结合了，蠡湖的自然风光和市区的热闹繁华。真正在地段上做到了既要、又要。
这很好的解释了，为什么一直以来渔港的别墅项目那么多，而且还久负盛名。
比如板块内的太湖锦绣园，早在2013年的时候，就已经在卖总价超2000万的独栋别墅，据传张艺谋导演也在此小区置业。
整个小区的容积率仅0.3，紧邻蠡湖边上，这样得天独厚的优势秒杀了无锡很多其他别墅项目。
不过，这也得归功于小区开发得早。要是现在想打造类似太湖锦绣园的别墅小区，是基本不可能了。
一来蠡湖周边很难有这种地块，二来是即便有，因为限墅令也造不起来。
于是乎，出于很多人对别墅居住体验的渴望，这一类业态开始走红——叠墅。
03
而在渔港，近期有个叠墅项目的热度很高，那就是云栖墅。
▲云栖墅鸟瞰效果图
根据规划，云栖墅占地面积约5.4万方，容积率约1.02。整个项目有且仅有316户，是一个相当纯粹的低密社区。
从结构上就和很多“高层+洋房+别墅”的混合型别墅社区区分开来。
再加上约39.8%的小区绿化率，与外部优质自然环境融为一体，在居住体验足以媲美独门独院的纯别墅社区。
此外，更值得说道的是项目引以为傲的王牌——「4层真叠墅」。
楼高4层，大部分户型都采用了“咬合式”的造法，使得仅有上下两户人家。上叠可临风望月，远眺大好湖山；下叠能弄花莳草，一方自由天地。
不仅如此，云栖墅的户型规划也很优秀。
其中两种明星户型上叠“听澜”户型建面约165㎡，下叠“琅庭”户型建面约265㎡，都很好地做到了动静分区。
除了基础的住房房间外，还开辟了单独的空间满足个性化的住宅改造需求：打造书房或娱乐室
光从上述的绿化和房子这两大方面看，云栖墅硬件表现就很强悍了，而在软件方面亦是不俗。
据悉，云栖墅的物业是绿城物业。而众所周知的是，在无锡绿城物业堪称优质物业服务的代名词。
像香樟园、玉兰花园等这些高端楼盘，得益于绿城物业的维护，小区环境多年如新，居住体验也相当符合高端。
有了绿城物业的加持，云栖墅对于心有别墅梦，追求品质的买房人来说，无疑吸引力巨大。
04
都说种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在，买房也是如此。
开年来，无锡的几场土拍让大家彻底惊呆，据统计仅在今年上半年无锡就诞生了19幅万元地数量！远远超过去年一整年无锡土拍万元地的产量！
▲无锡最新万元地汇总
不难发现，现在无锡的传统主城区动辄起拍地价就破万，成交地价经常刷新记录。
比起万元地不断增多，其实更让大多数买房人心累的是连远郊板块，也逐渐有点高攀不起了！不断攀升的地价，让无锡的新房均价从早期的1万5稳步进入2万，晚买的代价就是全款变首付，首付变成车库。
对于购买别墅来说，形势还要严峻，不但要操心价格的上涨，还要担忧看上的房子买不到。
比如云栖墅，一共才316户。这是什么概念，2019年全无锡常住人口约有659万人。按照户均3口人计算，大约是220万户家庭。
换言之，每户人家只有约万分之一的概率，能拥有这样的叠墅。
▲云栖墅叠墅示意图
据悉，云栖墅将于近期公开样板示范区，目前也已开始认筹。
不少低调的富豪早已相中，甚至想找关系提前买。原因就是一来项目叠墅总套数不多，而来首次开盘套数也较少。
对于这样的产品，只能说且买且珍惜了。
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