西山龙胤：十个亿的皇家别墅园林！三山五园，舍我其谁？

2018年7月18日，以高端住宅开发见长的闽系地产商世茂地产在北京举办了一场盛大的发布会，发布了旗下顶级豪宅品牌——西山龙胤项目。一时在北京地产圈引起不小的轰动。

熟悉世茂地产的朋友可能都知道，世茂目前旗下共有“云系”“璀璨系”“天誉系”“国风系”“龙胤系”五大产品线，作为最高端的“龙胤系”究竟长什么样，一直鲜有对外公布而愈加引起外界好奇。

发布会当天，还请来了当时正火的文博探索节目《国家宝藏》001号讲解员的知名演员、导演张国立为其项目站台，现场解读“双龙小印”前世今生。用传统文化背书的意味不言而喻。

从发布会也就奠定了整个产品展示出一种回归中国传统文化的基调。用官方的话说就是世茂希望通过“龙胤系”的打造，提供一种生活方式，倡导一种精神文化，从传承中探寻文化自信与人生智慧。

01

前世今生

其实世茂在北京的几个核心项目均是通过并购得来，定位高端豪宅的世茂·西山龙胤项目也不例外。

世茂·西山龙胤项目的开发主体为国泰土地整理集团有限公司，项目前身为海淀区都海田园山庄项目。3年前，即2016年6月份，世茂房地产附属公司以收购项目公司股权形式，完成了对该项目开发权益的收购。

根据世茂房地产所披露的项目权益，西山龙胤项目土地收购成本为24亿元，规划建筑面积10.63万平方米，收购土地楼面价相当于2.26万元/平方米。

西山龙胤项目地块位于海淀区上庄镇的长乐村，原为西郊农场用地范围内，2009年前后，国泰集团开始寻求该宗地块的一级开发权益，并在2009年初为取得该宗地块向长乐村签署了土地补偿协议支付相应款项。

国泰集团如何将上庄镇西郊农场用地调整转变为商品住宅开发用地就不得而知了。如果细究起来，也许北京每一块别墅豪宅土地背后都有一段生动的故事，供人品赏玩味，事长就不再展开了。

02、上风上水

颐和园▲

北京的西山一直以来就是一片隐秘而雅贵的所在。俗话说，“上风上水上海淀”，自古北京西北部就是皇家后花园。沿袭八大水院，三山五园所构筑的皇家园林历史履迹，历经数百年后，西山脚下的这片山环水绕的林泉胜景，依旧代表着最纯粹的中国式生活美学的至高点。

正是基于此区域内一脉相承的文化气息，西山龙胤项目最终选择的是古色古香、清雅别致的新中式风格。这个咱后面再聊。

当然西山龙胤项目自身也被三湖一河（即翠湖湿地公园、稻香湖湿地公园、上庄水库、南沙河）环绕，可谓生态环境绝佳。

上庄水库▲

其实关于项目周边，事长更想强调是东侧2公里的故宫北院，此选址的确立相较其他或许对西山龙胤而言更有意义。

规划中的故宫北院▲

故宫北院位于海淀北部地区西北旺镇西玉河村，总用地约62.01公顷，主展区拟三面环水。按照计划，在2020年10月10日故宫建成600周年之际，北院区也将开放。

故宫北院鸟瞰图▲

为何选址在此？据前故宫博物馆院长单霁翔介绍，从历史上看，皇宫在紫禁城之外寻找发展空间，大多选择在西北郊地区，例如畅春园、圆明园、万寿山清漪园、玉泉山静明园、香山静宜园组成的“三山五园”，均在今日海淀区范围内。此次故宫博物院北院区的选址也秉承了这一传统。

同时故宫北院区建成以后，将与颐和园、八达岭长城、十三陵等世界文化遗产组成重要文化旅游线路。

故宫北院东南面人视图▲

按照计划，北院区每年接待观众不少于300万人次，将有效缓解故宫博物院的观众接待压力，为故宫获得新的发展空间。当然海淀未来几年也会因故宫北院的建成而被赋予新的价值。

故宫北院效果图▲

这些年，北京各种中式、新中式项目如雨后春笋一般蓬勃而起，讲究大气、排场、礼仪感，就是为了符合当下高端人群的审美、居住需求。但说到中国风，谁又能与故宫比肩？

故宫北院效果图▲

故宫北院的新建不仅为海淀提供了新的地标型建筑，更为区域内的项目提供了最好的建筑范本，毕竟故宫在这儿呢，你好意思建个“奇特怪洋”？

03、新中式

西山龙胤的“新中式”成色几何，还是回归到项目本身来说。

其实说到新中式园林建筑，在中国传统文化里多有描写。无论是白居易的“动摇风景丽，盖覆庭院深”，还是欧阳修的“庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数”，耐人寻味的深远意境无不描摹了一种置身庭院的真实场景。

“久在樊笼里，复得返自然。”当年陶渊明笔下的诗句，反映着我们现在的生活。发展愈发急速，建筑日渐拥挤，空气愈见沁淆，噪音扰人心神。基于此，淘公的“悠然见南山”也成为中国文人墨客的一种精神追求和坐标。

而西山龙胤所打造的产品理念正是契合这这样一类客群需求。

走进西山龙胤，满满一股中国风扑面而来。古色古香的精致建筑配合曲调悠扬的古琴曲给人一种心旷神怡之感。

据销售介绍，西山龙胤产品设计借鉴明代画家仇英创作的山水画《桃源仙境图》，通过皇家御苑与江南园林两种设计原则相结合的表达方式，形成独特神韵。

其次在园林的营造上传承西山皇家园林之精髓，借鉴圆明园集锦式的布局，以“西峰秀色”为蓝本，对望西山，形成“一境三园”的园林胜景。

西山龙胤为了确保了庭院空间最大化，从乾隆花园中汲取灵感，独创了建筑围合中庭、外院围合建筑的双围合格局，将室内空间与室外空间完美交融，花园面积约200-5000平米，同时前二后三的双首层设计让花园层相当于自然层，超大的面宽与楼间距保证每户的私密性、采光、通风、观景效果均优于传统的项目。

前些年的中国房地产市场，全被一些托斯卡纳、地中海、巴洛克、新古典主义等等洋气的名词，欧式、法式风格建筑所统治。豪宅购买者通常把那些西式建筑风格当作身份和财富的象征，即便可能不懂那些外国美术名词，但光是念在嘴里也会觉得品位高贵。

近些年的房地产市场上，随着经济的发展，文化自信心的增强（姑且这样认为）以泰禾院子为代表的一大批新中式产品如雨后春笋般涌现，一举扭转了中国别墅市场的建筑风格格局。

整个项目参观下来，事长感觉，西山龙胤在北京市面上的新中式产品中算是比较有代表性的一个。

04、价格不菲

园林景观▲

说到豪宅，自然不能不提价格。整个西山龙胤均价5.8万左右，户型分别有680平5居，860平7居，1270平9居，共192栋新中式合院，总价4000万/套起。

销售介绍说，整个项目一大特点是地上公共园林面积达6万平米，整个项目容积率也仅为0.6，其实还不包含计算外围的绿化景观带。所以西山龙胤项目绿化面积在北京别墅市场也是独树一帜的。

户型：680㎡860㎡1000㎡1270㎡3000㎡

价位：4000万起

楼间距：16米-35米

花园：200-5000平

楼层：4层（地上2层地下2层）前二后三双首层设计（地下一层是下沉庭院，让花园层相当于自然层，地下二层纯地下）

层高：地下二层4.2米

地下一层3.9米

地上一层4米

地上二层3.3米

面宽：12米16米21米

进深：5米

物业：世茂天城物业

物业费：8.5元/㎡

拿地时间：2004年8月

交房时间：2021年9月底

梯户比：一梯一户

容积率：0.6

交房标准：毛坯

占地面积：12.08万㎡

建筑面积：7.25万㎡

供暖方式：壁挂炉自采暖

总户数：194

【在售房源户型推荐】

产品类型：新中式合院别墅

产品户型：上4下1双首层设计

1⃣建面：约680㎡

花园面积：200-300㎡

产品总价：4000万起

2⃣建面：约860㎡

花园面积：300-600㎡

产品总价：5000万起

3⃣建面：约1280㎡

花园面积：1000平

产品总价：1亿

户型特点

“双首层”地上2层地下2层，但地下一层做了下沉式，相当于地上3地下1，花园进深足够，和一层一样采光。“c字双围合”花园环抱建筑，建筑包围房子。五重庭院，项目最大5000平私家庭院。

另外整个项目实行的地下车位，人车分流的设计，这在北京4000万以上的别墅项目中也是没有的。

整个项目分五期开发，一期推出51套房源已售罄，目前在售的为二期产品。且越往后续几期项目，产品的户型会逐渐增大。

而事长最关心的是位于最核心区的两个南北“楼王”，单个总面积达3000平米，还不包括赠送的院子，当然总价也很感人，达到了10个亿！

05、圈层门票

整体看西山龙胤项目为海淀区10年仅有的新中式合院，容积率仅0.6，尤其是在限墅令愈加严格的当下，具有不可复制的稀缺性。项目坐拥三山五园独享西山自然资源，同时坐落于海淀30平方公里科技绿芯之中，被三湖一河环绕，生态环境绝佳。

至于其他教育、医疗、商业配套也都是十五分钟内车程。如果刚需人群肯定谈不上方便，但富人也许正期望这种不近不远的距离感。太近会带来大量的人群，太远生活又不方便。用销售的话说“刚刚好”，怎么说呢，见仁见智。

虽然周边房价都已经超过6万多，而项目均价才5.8万，性价比不言而喻。而项目本身自带的传统文化基因，也为其增色不少。在恒大丽宫项目里强调的一样，买别墅其实更像是买一张通往上流圈层的门票。普通人重的是价格，而富人看重的是价值，思维角度不同而已。

帮助客户安家置业，我们是认真的！

如果你准备买房、换房或是关心楼市！