精装“专业户”被逼卖毛坯，这个片区的竞争比想象中更激烈

最近武汉楼市有个板块很是热闹。在售的4个精装楼盘中，有2个都改为毛坯销售。不管最终价格是不是明降暗涨了，但是，区域竞争的激烈还是有目共睹的。

还记得2016、17年房地产市场炒得火热的时候，不管开发商大小、有没有做装修的经验都开始卖精装房。甚至到2018年上半年时，更是有不少高端盘开发商绑定所谓的“科技包”或“软装包”，在规定装修价格基础之上继续加价售卖。

但是今年随着楼市开始降温，不少楼盘在“精装-毛坯-精装”的路上不停疯狂试探。某些盘卖精装还是卖毛坯简直成为了楼市的“晴雨表”。行情好时，靠加精装溢价，行情不好时，又靠去精装降价。

特别是年底已至，对于房企而言，年终回款、业绩排名等多重压力加身，放价跑量已是迫在眉睫，一批精装改毛坯的项目纷纷浮出市场。

而在文章开头提到的热门板块——黄家湖，老盘的随意切换，也直接影响到了新盘的定价和定位。比如此前一向只卖精装产品的融创，在这该板块即将推出的新项目融创城，终于自曝首开毛坯销售。

首开卖毛坯均价比预期便宜1500元/平

融创城位于江夏区黄家湖大道地铁8号线军运村站，与军运村项目一路之隔，处于对门位置。

项目计划近期开盘，首推出3号楼，建面约90-130平户型。该栋为16层小高层，一个单元，2梯4户的板楼设计，共约60套。均价13500元/平左右，毛坯销售。

目前，军运村板块吸引的购房者以刚需、刚改为主，在售与待售项目共7个。

现阶段在售楼盘有建发金茂玺悦、保利军运村、万科保利联投理想星光和五矿万境水岸。这四个楼盘中，价格最低的是建发金茂玺悦和五矿万境水岸，在售毛坯房源，均价在12500元/平左右。

在此可以先简单回顾一下整个黄家湖板块的新盘销售情况。

军运会前期，有消息释放保利军运村后期对外出售外，当时板块内在售的项目并不多，均价基本在13000-14000元/平左右，且都是带装修销售；

11月，军运村以16000元/平的高价入市，片区均价约14000元/平左右。而同为武昌三环外区域，光谷东和花山的房价已接近20000元/平。另外，和黄家湖仅三环线相隔的白沙洲，最高价已突破18000元/平。可见，黄家湖片仍属于同环线内的“洼地”，但整个片区的热度还是有的。

融创城前期放风价提到带装修价格可能在15000元/平左右，但随着旁边同期拿地的金茂、美的也即将迎来首开，建发金茂玺悦和五矿万境水岸陆续精装改毛坯销售，区域竞争压力明显增大，几乎进入了“近身肉搏”状态。

目前，项目售楼中心还未建成开放，购房者需要到位于雄楚大道丽岛2046小区101号的城市展厅看房。之前看房时，现场置业顾问透露，这次12月项目的首次开盘很有可能就项目展厅或汉街完成，目前还没有样板间展示。

因此，老欢推测，项目并不具备精装开盘的条件，如果近期就要开盘，只能是毛坯销售了。果然6号就发布了官宣图，并开始线上收取刚需资料。

而此次释放的均价参考周边几个毛坯在售项目，因为位置相对稍好，离地铁站更近一些，但如果在13000元/平左右相信会更有吸引力。

实际拿地成本较高价格优势被拉平

具体位置上，项目北向紧邻规划中的医疗用地和养老用地，黄家湖中学、黄家湖小学就在项目西侧，周边不远还有黄家湖和汤逊湖两大湖泊，自然环境不错。

2019年4月25日，武汉现场挂牌出让3宗位于江夏大桥新区黄家湖片区的地块，分别是P（2019）036号地块、P（2019）037号地块、P（2019）038号地块。

其中P（2019）037号地块吸引了融创、香港置地、平安、金融街、金茂、华发、保利、联发、武汉地产等多家房企竞拍，多轮竞拍后达到熔断价364000万元，进入竞配建公共租赁住房阶段，最后由融创以6.5%配建公共租赁住房比例竞得该地，楼面地价5991元/平，溢价率59.71%。

当天，剩余的P（2019）036号、P（2019）038号地块分别被美的置业、金茂分食，其中美的置业以25.22亿熔断价拿下036号地块，需配建8.5%公租房，金茂以21.05亿竞得038号地块。3宗地总成交价达82.67亿，成交总面积68.84万方。

这三宗地块相连，每个地块均有居住用地和配建的项目。其中金茂的038号地块需要配建医院和社会福利；美的置业的036号地块需要配建商业和学校；而融创的037号地块需要配建科技园。

在区域的整体规划上可以看出，这三宗地块是相互配合、相互补充的，将形成产业、商业、学校、医疗和居住等方面的互补，意在改善黄家湖配套缺失的情况。

融创城总占地约28万方，总建面约92万方。共有C1-C6六个地块，其中C1、C3、C4为住宅用地，C5、C6为科技园区，C2为交通用地。

项目共分三期开发，其中一期为C4号地块，二期为C1、C2、C3地块，三期为C5、C6地块，属于区域内比较大的开发体量。

同时值得注意的是，C5、6号地块主要是科研用地，在拿地要求中就已明确要求，建设建面不少于18万方的科技产业园，且自持运营建面不少于其中的40%。

可见，虽然该项目的楼面价不到6000元/平，但再算上配建、自持、公租房等部分，实际核算的可售房源楼面价成本估计会达到8000-9000元/平左右，从项目成本角度来看，新房定价压力其实不小。

一期地块紧邻地铁口生活配套均在落实中

融创城C4地块离地铁8号线终点军运村站是最近的，基本上和地铁口对望，出小区门口就是军运村地铁站。

武汉地铁8号线三期早于二期开通，目前在黄家湖板块还只有黄家湖地铁小镇、军运村两个站点，是专门为军运会开通。与7号线可在野芷湖站进行换乘，实现与中心区的连通。

据官方消息，8号线二期预计将在2020年底开通，这样未来8号线三期将与8号线一期、二期实现贯通，将连接汉口宏图大道、武昌徐东、洪山街道口等地。

8号线二期工程起于一期工程终点梨园站，经东湖路、八一路、珞狮北路、珞狮南路、野芷湖西路，止于三环线南侧的野芷湖站，与7号线野芷湖车辆段共址。

虽然有地铁通车，但目前项目周围公交较少，距离最近的是916路；据介绍，后期项目C2地块规划为公交停车场，届时会有多路公交线路停靠。

前期为了更好服务军运会的运动员出行，政府对黄家湖大道进行了改造，路面由此前60米拓宽至100米，双向6车道，拓宽为双向8车道，如今整条道路已焕然一新。正是因为黄家湖大道的利好提前兑现，该主干道沿线楼盘的出行便利度得以大大提升。

项目紧邻双向八车道的黄家湖大道，连接三环线与四环线，未来去武昌核心基本在20-25分钟左右，同时上三环线往光谷或汉阳方向也十分方便，也可控制在30分钟内；另外，黄家湖大道直接连接白沙洲的烽火路，可通过烽火路直接上杨泗港长江大桥通往汉阳。

项目斜对面即为黄家湖地铁小镇，黄家湖地铁小镇占地1500亩，其内配备有大型商业、办公、文创、居住等核心板块，未来将对周边提供城市级配套。

黄家湖地铁小镇，是武汉规划的6个地铁小镇中，首个开工建设的地铁小镇。周边用地以高新技术产业及物流为主。按照规划未来将有3万人在此生活。如果加上周边几个住宅项目，军运村板块的人口将近10万人。

所以除了交通配套，教育、医疗、商业等生活配套的落实也非常重要。

教育上，项目自带幼儿园，美的项目会配套中小学；军运村规划有幼儿园、小学、中学配套各一所，建成后将交由教育局统一设立。

同时，项目南面距离约3公里即为康宁路小区，是区教委直属的公立小学；项目东面距离约13公里即为武汉海淀外国语实验学校，是集幼儿园、小学、初中、高中、海外语言基地于一体的新型国际化学校。

项目北面的金茂地块规划有医疗用地，后期将为整个片区提供医疗配套。而在项目周边约4.3公里还有武汉大学城医院，基本可以满足急诊所需；项目南边直线距离约6.4公里即为江夏区第一人民医院，目前由武汉协和医院全面托管，也叫做协和江南医院，可以坐8号线转7号线直达。

商业上，项目C4地块有4000方底商，未来的日常生活所需基本可以保证。而作为新兴板块，区域内目前还暂无大型配套，只能前往江夏区核心板块文化大道和纸坊的商业，如世纪天街沃尔玛、中百广场、联投广场等，距离项目约5-6公里。

另有最新消息，万达广场已经确定选址落地江夏客厅，距项目约8公里左右。未来该区域将会变得更加宜居。

年底还要加推首付36万起刚需机会多

项目首次亮相的C4地块，紧临黄家湖大道，对望军运村地铁站。总占地约7万方，总建面约31万方，建筑密度仅约20.1%，由5栋小高层、8栋高层、一栋幼儿园及部分底商组成。

纵观整个军运村板块，相对于前期已经开盘的三个项目，融创城的位置离地铁更近一些；而正对面的军运村价格又偏高，且很难买到。

不少人担心这次只推60套会很难抢，但是老欢打听到，虽然项目第一次开盘仅推出3号楼一栋，但其实预计会在年内紧接着推出其他4栋，均为16-18层小高层房源，公摊仅约20%左右，户型面积段在90-118平。

而楼栋的规划显示，90平的户型货量还是比较多的，如果按照13500元/平的价格计算，首付约在36万左右。有意向的购房者不妨继续提交资料，刚需能买到的几率还是很高的。

约90平三房两厅一卫

1-5号楼的中间户型，南北通透，三开间朝南；

户型方正，但北面是连廊，采光通风有一定影响

南向两个卧室带飘窗，可拓展一定的房间使用面积，总价35万起，是刚需首选。

约105平/106平三房两厅两卫

1、5号楼边户户型，户型南北通透、两开间朝南；

进深较长，餐厅部分会比较暗；主卧和次卧有飘窗可以优化面积；

两个卫生间都有窗户，但主卫的开窗在淋浴房内，还是会对通风有影响。

约118平三房两厅两卫

该户型为2、3、4号楼的边户，南北通透；

三开间朝南，南向超大阳台连接次卧和客厅；

两个卧室和餐厅均有飘窗赠送，优化面积较多；

进门处有玄关设置，保证了大户型的私密性，客厅、餐厅对流，通风性能较好。比较适合首次改善用户。

老欢综合点评：

融创城所处的黄家湖板块，兑现速度和兑现能力是武汉几个新区中最强的。当其他区域的地铁、生活配套很多还在规划之中，而黄家湖的基础配套几乎只用了两年时间，地铁、道路等都已落地。

纵观板块内，融创城距离地铁和黄家湖大道都非常近，出行方便；首期推出的小高层房源，公摊相对较低，舒适度较高。同时，由于板块内湖泊资源较多，城市界面较好，也比较适合大武昌外溢的刚改人群。

唯一不足的，周边配套还不够成熟，商业、学校、医疗配套暂时还未落地，特别是大型的综合性商业，短期内还只能依靠江夏或者中心区。