01
止跌回稳，是任务！
9月26日，中央政治局会议关于房地产提出了新说法。
要促进房地产市场止跌回稳。
相信大家，已经看到过铺天盖地的解读了。
所有的信息面，都是兴奋、激动、向上。
地产股有超过30只涨停！
降息降准、经济刺激的消息出来后，大A更是连涨三天，很多人的股票账户都创了新高。
三根阳线改变信仰，信心才是一切的关键。
昨天已经有人在捶大腿，遗憾股市踏空了。
今天股市高开，上证服务器直接被挤崩了。
前几天还在家躺平摆烂，今天就抢着去蹦迪了。
市场缺钱吗？
不缺！
缺的从来是信心而已！
股市的情绪转变，快、直接，可以短进短出。
但楼市的情绪转变，要迟缓的多。
上涨时，因为惯性，不容易刹住。
下跌时，同样不容易刹住。
看看从2016年起这一轮房地产调控。
2016年，去库存，抑制房价泡沫，房住不炒。
2018年，坚决遏制房价上涨。
2021年，房住不炒，租购并举，住房双轨制启动。
2024年，促进房地产市场止跌回稳。
8年时间，房地产才扭转供求关系。
8年时间，才把过去的涨幅，都吐出来。
那接下来的止跌回稳，需要多长时间？
正常来说，会略久一些。
但实际形势，不允许了。
这次的大规模经济刺激，也是史无前例的非常手段。
一旦信心扭转，回稳很快。
大概率，就是年底这段时间，不会超过半年。
当年的房住不炒是任务，现在的止跌回稳也是任务！
此时，我又再次想到。
2015年，股市大牛。
2016年，楼市大牛。
02
真实体感，房价到底跌了多少？
回到现实，我们已经跌了多少了？
从2016年的上轮暴涨行情之后，房价经历了三轮下跌。
第一轮，2018年开始，市场冲高后回调。
第二轮，2021年开始，行业大调整，三道红线，住房双轨制，强压下行。
第三轮，2023年下半年开始，经济预期崩，全国开启房价断崖式下跌。
一线城市，从第二轮开始下跌，跌了三年。
甚至在2020年还有了一波向上的小行情。
二线和以下的城市，从第一轮都已经开始下跌了。
当然不排除几个硬挺的城市，也是从第二轮才开始下跌，比如西安、武汉、杭州等。
郑州，是一次都没错过。
到底下跌多少？
官方数据有很多，很多城市跌幅在15-20%之间。
但只有二手房市场才是真实体感。
因为新房市场一直在向改善迭代，一直在努力通过产品迭代来维持价格。
而二手房市场，却成了完完全全的买方市场。
我们拿郑州来看，贝壳监测的郑州二手房成交数据。
以2018年11月作为基数来对比，到2024年8月，郑州二手房跌幅30%！
30%的跌幅，就是首付跌没了。
只有不好的房子跌了？
不，是团灭！
区别只是早与晚，幅度大与小。
少的也跌了20%，多的跌了50%。
新区白沙、绿博，跌了50%。
主城次新刚需小户型，跌了有30-40%。
比如高铁片区的刚需盘代表卢浮公馆，两房从1.8万跌到1.2万了。
高铁片区的改善标杆，海马公馆，从2.7万跌到2.2万，跌幅有20%。
豪宅也不例外，北龙湖的房子，品质一般的，从4万多，到3万，甚至2万+。
学区房神话破灭了，泡沫最大的老破小，比如可以上省实验中学的省实验家属院，从3.4万跌到1.6万/㎡，跌了50%
即使是次新，这两年出尽风头的最牛双学区金科城，高峰期2万/㎡，如今1.5万/㎡。
是郑州跌的早，所以跌的深吗？
不，一线城市补跌起来，那才叫一个嘎嘣脆。
以广州、深圳为例，很多主城区的两房，腰斩。
广州最核心的天河区，过去被爆炒的小区，很多都腰斩。
而且一线城市跌起来，绝对值很高，几百万的幅度往下掉。
具体数据和案例，不再列了。
这是一场全民的“资产负债表衰退”。
03
恐慌卖房，临界值到了
现在的二手房市场，是一个被情绪掌控的市场。
这个情绪，是业主们的恐慌情绪。
挂牌量上最直观。
2022年6月，郑州二手房挂牌约8万套，今年挂牌约13万。
这两年增加的5万套，有多少是真实需要卖房的？
很多人不是为了置换，不是因为需要钱而去卖房。
而是为了逃难，为了逃离未来可能更惨的预期！
担心今天如果不按这个价格卖，明天可能会更低。
所以在价格上，一让再让。
二手房交易价格，早已脱离了正常的房产价值判断。
买家出价，不看你位置如何，不看你配套如何，不看你房龄如何，只看小区上次最低成交价是多少。
上次同户型如果是100万成交，买家就敢出价80万。
恐慌的业主为了快速成交，都不等买家的大刀来砍，挂牌价就先自刀到位。
可惜，自刀之后，还要再被买家刀。
几年前追涨，如今追跌！
其实，目前的价格，已经到了大多数业主能承受的极限了。
目前的跌幅，本金都没了。
再降下去，就只有全面XX了。
还有一个数据能反映，二手房的这13万挂牌量，已经稳定了半年了。
抗不住的人，恐慌的人，该挂的都挂了。
更多业主，看到现在这价格，宁愿扛着，也不再挂牌了。
这已经是市场情绪的临界点。
目前，二手房对新房市场的影响，也到了临界点了。
二手房和新房本是一个大体系，二手房不好，新房也不可能持续独好。
但是目前的新房和二手房，像是两个割裂的价格体系。
新房靠强势资源、换代的产品力，来支撑价格。
二手房纯靠市场情绪。
一路之隔，二手次新八千，新房一万六。
即使新房产品力再强，也没脱离产品形态的改变，都是高层，总有点不太对味。
这种情况也不可能长久持续下去。
新房卖不出去，那就不会有后续的所有了。
包括土拍，包括XX。
郑州如此，全国也是如此。
04
转向，全力放开干
房地产的问题，从现实层面看，已是民生问题。
但根源是经济问题，是预期问题。
非常时期，必须有非常手段。
现在提出房地产止跌回升，不单纯是房地产的政策转向，更是经济宏观政策的组合大转向。
为此，接下来也会推出来一系列措施。
我们不过多展开，总结起来就是下边这几点。
1、大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出。
财政发力，上杠杆，大规模经济刺激。
以前是居民上杠杆，现在是财政要发力了。
2、要降低存款准备金率，实施有力度的降息。
放水，激活股市，激活市场。
还没真的来，股市已经沸腾了。
3、对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
控制供应端，从源头开始稳定房价。
4、回应群众关切，调整住房限购政策。
只差一线城市没放开了，让一线城市放开限购，带头回稳。
十一前已经来了，国庆大热。
5、降低存量房贷利率。
释放消费力，缓解二手房的踩踏。
6、完善土地、财税、金融政策，降低或取消房产相关税费。
给行业减负，从地方，到企业，到个人，都减负。
这些落地会非常快。
实际上从三中全会后，各项政策都在加速。
一年之内，市场会有大变样。
可以预见，
1、房地产市场底部已确认，会有一波小行情。
2、新房市场，改善盘价格稳住了。
3、核心区的二手房，年底左右差不多就能稳住了。
所以，只要你手里的不是垃圾资产，不要轻易下牌桌。
本文完。