北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问：
章哥，我现在特别困惑，我不是刚需，名下有一套住宅，还有几个商住，都在海淀北部新区。北京户口，还有一个二套名额可购住宅，想投资再买一套。现在不知道买阳坊这里新房西山上品湾moma，恒温恒湿科技住宅141平米三居520万，单价3.7万还是在买哪里的二手房。
阳坊现在的确没怎么发展，交通也不方便，离距离最近地铁16号线温阳路站得十公里(公交11站30分钟)，唯一就是靠海淀永丰产业园约17公里，中关村环保园12公里，离比较火的京投岚山TOD约10公里（公交要14站直达39分钟）。子弹有限，又怕钱发毛，不知道怎么投资合适，还请您指教，我因为在上品湾交了定金两万需要尽快做决定，还望章哥尽快帮我分析下，谢谢。
回答：
1、不是刚需，那就守住现有的这套住宅，别再轻易置换。否则的话，以这投资理念，没准儿过些年也就发展成刚需了。
这不是吓唬和诅咒，而是北京楼市中这种事儿太多了，中产投成刚需不新鲜，刚需投成底层的更是一抓一大把。这些人为房住不炒贡献出了自己的血汗钱，值得钦佩。借用电影台词就是：成全别人，恶心自己。
2、商住就甭提了，既然买了就买了，收租金也挺好的，大概率是比存银行要强一点儿的。相当于买了几个不好套现的理财产品，留着吧。只是提醒一下，甭说北部新区了，连中关村CBD的商住都没一个升值好的，少数就是赢。
3、moma，甭说这地段一般的了。说说北京第一个moma吧，万国城moma。这地段好的不能再好了吧，东直门交通枢纽，要啥有啥。这上品湾到地铁要十公里，人家万国城估计蹦十步就到了。
开发商是当代集团，很牛叉的，当年引领时尚风潮，北京市长和各级领导都亲自来视察，太有面子了。20年前这里就1万起，是北京大盘的3倍以上。那到今天，北京大盘涨了接近20倍，而万国城呢，也达到了10万高价，很不错。
那会儿有50万绝对算中产了吧？如果在这里全款买套房（那会儿不兴贷款），到今天能卖出400多万巨款。也能换一套还凑合的刚需房，收益率不错，中产投成了刚需。
4、当然，那个年代的老公寓一般收益都不太好。那就看看海淀的，上地西二旗，这板块够牛了吗，升值率不弱于望京。看看上第moma，当年的上清板块的单价王，2005年底开盘价就9000多，2小时118套房清盘。第二年均价涨到12000，更是上清第一。
2006年上清地王橡树湾开盘，咬着牙开出了8200，因为周边才6/7000。这比moma便宜是应该的，谁让人家是高科技呢，恒温恒湿。
那看看今天吧，大盘从2006年到今天涨到了10倍。橡树湾是肯定做到了，一期都奔12万了。而当年的板块大哥moma呢，也不错，均价8万，很棒，涨了足有8倍出头。
那假定当年有人用100万买了套橡树湾的，现在价值1400万。而买了上第moma呢，也不错，能价值800万，还是可以在西二旗买一套刚需房嘛！请问如果你能穿越都当年，选择哪个？
5、再一点，141平米，这是准备投资啊，还是做慈善？买了这房是出租，还是索性扔着不管了？如果出租，那在海淀有多少家庭，会跑这么远去租你的恒温恒湿大三居？他们能出多少钱？
买新房出租，就相当于从4S店买辆新车让别人跑滴滴，而且你还特意选的电动顶配版。那人家能给你多少租金，等还回来的时候该大修了吧？这租金能抵得上装修损失吗？
本来在北京的新房普宅都投资性弱，科技住宅更弱，郊区缺配套的弱上加弱，大户型的就是弱弱弱。这弄得我都快不认识这弱字了。
6、总之吧，我觉得你这投资理念不太合适。买了商住就已经肯定是赔了，注定长期跑输大盘。现在又想买郊区无配套的科技住宅，也没有跟上大盘的可能，这地段总不能和上地西二旗相比吧？
这看自己吧，我没有建议，估计你也听不进去。只能说房住不炒，仅供参考。