京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:感谢京总理性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是全职妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。
置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008（一手房，贷款购买），出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况
我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好（地暖最佳），有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。（母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间）3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。
咨询：1.我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州（主要因为那边医院多），读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块？其次考虑亦庄？您有推荐的区域和楼盘吗？2.老人买房是不是就不能贷款了？我们的情况还建议贷款吗？3.最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗？这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大？总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。
4.二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗？我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住？（我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗？再次感谢！
A:回答;您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差
可通过16北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;
4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16北京房产投资核心逻辑和原理中已经阐述,建议全文阅读,城市一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富
购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块
2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。
其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;
这两个盘不存在站岗的现象,可通过星球精华栏文章16史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,祝一切顺利!
Q:提问:房总好！我住在莲花桥，现名下两套50平左右房，都满五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海淀吴家村路10号院400w（有90w贷款），两套房都不住，吴家村的房子学区中等，比较老旧96年的，不想继续持有，怕学区房政策有变日后出手困难，卖出的话又没有合适的理财手段，想换房保值升值，目前有三个方案：
一个是卖出吴家村的房子置换常营的50平左右的金隅丽景园，感觉环境一般，置换效果一般，另一个是全部卖出置换亦庄的金隅东郡，但价格过高，怕高位站岗，而且听说金域东郡有学区加持，我暂时用不了，比较浪费，两换一存在一定风险，最后一个是卖出吴家村的房子持有现金去理财，怕持续贬值，目前没有急迫的用钱需求，因此比较纠结，看看您有什么建议，其他区域的房子也可考虑，不知现在是持有现金好还是持有房产更加保值增值
A:回答:您好,我在星球精华栏文章86北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果两套全部出掉可以考虑市区比较稳健的板块,两套房本金800左右,加400-500的杠杆总价1200-1300可以选一套优质地段的品质物业盘,如望京朝青;保值性和升值性都优于六里桥和立水桥;如果两套全部出掉买亦庄没有居住需求不是很合适,如果出掉吴家村一套换掉贷款可以加300-400左右的杠杆,总价600-700左右可以优选亦庄的万科金域东郡
08北京楼市价值正在沙化
04因为保障房充足，所以商品房B涨
07浅谈房地产泡沫
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15北京房产投资核心逻辑和原理
82通州跑赢大盘选筹导图
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